За первые семь месяцев 2026 года в Краснодаре стартовали продажи только в двух новых жилых комплексах, тогда как объем уже строящегося жилья остается значительным — по оценкам Macon, около 4 млн кв. м. На этом фоне цены пока находятся под давлением скидок и специальных условий, однако сокращение новых стартов постепенно меняет баланс рынка. По мнению участников рынка, при сохранении текущей динамики в перспективе Краснодар может столкнуться не столько с нехваткой квадратных метров в целом, сколько с дефицитом качественных и ликвидных лотов.

Предложение остается высоким

За семь месяцев 2026 года на первичном рынке Краснодара было заключено 10,7 тыс. сделок, что на 9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, оценивает директор департамента ценообразования и аналитики ГК Dogma Анна Никольская. При этом, по данным «Циан», продажи за январь—июль составили около 9,5 тыс. квартир против 9,3 тыс. годом ранее.

Оценки динамики сделок у экспертов различаются, что может быть связано с методикой подсчета и составом учитываемых сделок. При этом участники рынка сходятся в том, что спрос остается избирательным, а конкуренция за покупателя — высокой.

По оценке генерального директора Macon Ильи Володько, за семь месяцев число сделок на первичном рынке Краснодара выросло чуть более чем на 6% год к году. При этом основной прирост пришелся на начало года — на фоне опасений покупателей относительно возможного изменения условий семейной ипотеки. В последующие месяцы число сделок в среднем оказалось на 20% ниже прошлогоднего уровня.

Одновременно объем предложения остается значительным. По оценкам Macon, в августе в Краснодаре фактически строится около 3,9 млн кв. м жилья, еще 1,5 млн кв. м приходится на так называемые бумажные проекты, готовые к выходу на рынок. Таким образом, потенциальный объем предложения составляет около 5,4 млн кв. м. В январе эти показатели составляли 4,4 млн и 1,1 млн кв. м соответственно.

По оценке коммерческого директора девелопера AVA в Южном федеральном округе Елены Карагезовой, в городе сейчас строится около 121,4 тыс. квартир, из которых порядка 99,2 тыс. остаются непроданными. Таким образом, текущий нереализованный остаток составляет около 82% строящегося объема.

«В краткосрочной перспективе говорить об общем дефиците новостроек в Краснодаре преждевременно. Сейчас на рынке есть значительный запас предложения», — отмечает эксперт.

«Все чаще проекты остаются в резерве и на рынок не выводятся. Основной причиной этого является низкая распроданность: на начало года было реализовано 26% от общего объема возводимых квартир, на август — 27%», — говорит Илья Володько.

По данным «Циан», объем активного предложения в Краснодаре сейчас составляет около 31 тыс. лотов против 40 тыс. годом ранее. При этом средняя цена предложения выросла за год с 159 тыс. до 167 тыс. руб. за кв. м, хотя внутри 2026 года наблюдается снижение: в январе показатель достигал 176 тыс. руб. за кв. м.

Наибольший объем предложения, по словам Анны Никольской, сосредоточен в Прикубанском внутригородском округе. На него приходится до 60-65% первичного рынка. Основные зоны застройки — Западный и Ближний Западный обходы, Восточно-Кругликовский район, улица Кирилла Россинского, район ТРЦ «Красная площадь» и «Энка», а также поселки Знаменский и Новознаменский.

Комфорт-класс сохраняет лидерство

Структура предложения в Краснодаре остается преимущественно массовой. Около 90% первичного рынка приходится на комфорт-класс, около 9% — на бизнес-класс, доля эконом-сегмента составляет около 2%, а элитное и премиальное жилье практически не представлено, оценивает Анна Никольская.

По данным Macon, за семь месяцев 2026 года 83% проданных квартир пришлось на комфорт-класс, 15% — на стандарт-класс и только 2% — на бизнес-класс. При этом продажи в более дорогих сегментах сократились почти на 30% год к году.

«Основной объем продаж приходится на комфорт-класс», — отмечает Илья Володько.

По словам вице-президента по продажам «Девелопмент-Юг» Светланы Воеводиной, Краснодар остается одним из лидеров среди российских мегаполисов по объему предложения эконом- и комфорт-класса. Покупатели при этом становятся более рациональными и оценивают не только цену квадратного метра, но и итоговый бюджет сделки, планировку, благоустройство и инфраструктуру.

Этот же тренд отмечают в СК «Семья». По словам коммерческого директора компании Екатерины Пахалуевой, покупатели все чаще выбирают не просто площадь, а готовое к заселению жилье. Квартиры с ремонтом от застройщика, по ее наблюдениям, продаются быстрее объектов в черновой или предчистовой отделке.

По оценке Елены Карагезовой, комфорт-класс сегодня составляет около 83% всего строящегося предложения в Краснодаре — порядка 100 тыс. квартир. На эконом-класс приходится около 12%, или 15 тыс. квартир, на бизнес-класс — около 5%, более 6 тыс. квартир. «Именно комфорт-класс является основой первичного рынка Краснодара как по объему строительства, так и по абсолютному количеству сделок. Как и весь массовый сегмент, он особенно чувствителен к условиям ипотечного кредитования», — говорит она.

Покупатель выбирает жилье для жизни

Изменение структуры спроса заметно и в целях покупки. По словам Светланы Лесниковой, инвестиционный спрос на первичном рынке Краснодара практически исчез. Основная аудитория сегодня приобретает жилье для собственного проживания.

Покупатели при этом смещаются от небольших форматов к двух- и трехкомнатным квартирам. Значительную часть спроса формируют семьи с детьми, для которых ключевыми параметрами становятся размер ежемесячного платежа, первоначальный взнос и возможность приобрести квартиру, подходящую для длительного проживания.

Анна Никольская также отмечает рост прагматичности покупателей. Доля иногородних клиентов стабилизировалась на уровне чуть выше 50%, а среди основных целей покупки она выделяет переезд для жизни и сохранение капитала на фоне снижения доходности банковских вкладов.

С точки зрения динамики сделок рынок в течение года развивался неравномерно, отмечает Елена Карагезова. В январе в Краснодаре было около 1,9 тыс. продаж, в марте показатель снизился примерно до 650, а с начала лета активность начала восстанавливаться: в июне было реализовано около 1,4 тыс. квартир, в июле — порядка 1,2 тыс. «Текущую ситуацию корректнее характеризовать как рынок с достаточным запасом предложения и постепенно восстанавливающимся спросом, а не как рынок дефицита», — считает она.

Цены корректируются за счет скидок

Средняя стоимость проданных квартир в Краснодаре, по данным Macon, за текущий год составила 134 тыс. руб. за кв. м в стандарт-классе, 147 тыс. руб. — в комфорт-классе и 200 тыс. руб. — в бизнес-классе. Во всех сегментах это на 4-8% ниже показателей аналогичного периода прошлого года.

По данным «ЦИАН», средняя цена предложения при этом остается выше прошлогодней — 167 тыс. руб. за кв. м. Разница между ценой предложения и фактическими параметрами сделок, а также снижение стоимости в течение года отражают растущую роль скидок.

«Значительное количество остатков наряду с падением спроса в большинстве месяцев 2026 года не дает девелоперам повышать цены и заставляет предоставлять дополнительные скидки», — поясняет Илья Володько.

По словам Светланы Воеводиной, средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Краснодара снизилась с 169,7 тыс. руб. в январе до 145 тыс. руб. в июне. При этом застройщики расширяют инструментарий для стимулирования продаж — предлагают скидки, рассрочки и субсидирование ставок.

Особенно заметен этот процесс в уже сданных домах, где, по оценке директора федеральной компании «Этажи» в Краснодаре Светланы Лесниковой, реальный дисконт при переговорах может доходить до 20%.

В СК «Семья» отмечают при этом, что рынок все меньше ориентируется исключительно на класс жилья. По словам Екатерины Пахалуевой, устойчивость проекта сегодня определяется тем, насколько его характеристики соответствуют реальному спросу: значение имеют локация, планировки, готовность квартиры к заселению и конечный бюджет покупки.

По словам Елены Карагезовой, на стоимость жилья в Краснодаре сегодня влияют не только соотношение спроса и предложения, но также стоимость строительства, проектного финансирования и создания инфраструктуры. «Предпосылок для существенного снижения цен я не вижу. Скорее рынок переходит к более стабильной модели, при которой наиболее качественные и ликвидные проекты в сильных локациях сохраняют потенциал роста», — считает она.

От затоваривания — к дефициту ликвидных лотов

Высокий объем остатков пока остается одним из основных факторов, сдерживающих рост цен. По словам Светланы Воеводиной, себестоимость строительства, стоимость проектного финансирования и обязательства девелоперов не позволяют существенно снижать цены, поэтому конкуренция за покупателя выражается прежде всего в специальных условиях приобретения.

«До конца года наиболее вероятен сценарий постепенной продажи ликвидных квартир при сохранении большого объема менее востребованных», — считает она.

Илья Володько дает более пессимистичный прогноз для ценовой динамики. По его оценке, в 2026 году стоимость жилья может снизиться на 7-8%, а в 2027-м — закрепиться на сложившемся уровне. Возобновления роста он ожидает не ранее 2028 года при благоприятных рыночных условиях.

Однако одновременно с этим формируется другая тенденция — сокращение вывода новых проектов.

По данным аналитического сервиса bnMAP.pro, за первое полугодие 2026 года в Краснодаре на рынок вышел только один новый жилой комплекс на 936 квартир. Это на 29,7% меньше по числу лотов, чем годом ранее. При этом количество новых проектов осталось на уровне прошлого года, но число корпусов на старте сократилось с девяти до одного, а проектная площадь — на 38,5%, до 40,8 тыс. кв. м.

В июле в городе стартовал еще один проект площадью 32,1 тыс. кв. м. Таким образом, за семь месяцев девелоперы открыли продажи только в двух новых проектах. Для сравнения, в первом полугодии в российских городах-миллионниках на рынок вышло 180 новых проектов.

«Все чаще проекты остаются в резерве и на рынок не выводятся», — отмечает Илья Володько.

Осторожность девелоперов может постепенно изменить ситуацию с предложением. По словам Анны Никольской, уже сейчас на рынке сформировался дисбаланс в пользу предложения, однако он не означает равномерного избытка всех типов жилья.

«Покупатели все чаще оценивают не только стоимость квартиры, но и условия покупки, инфраструктуру, репутацию застройщика и перспективы района», — говорит она.

На этом фоне наиболее востребованные проекты могут уходить с рынка значительно быстрее среднего показателя. В «Девелопмент-Юг» считают, что по мере сокращения предложения и сохранения спроса рынок будет постепенно переходить к продаже наиболее ликвидных квартир, тогда как менее востребованные остатки продолжат конкурировать за покупателя.

По словам Елены Карагезовой, локальное сокращение качественного предложения может проявиться уже в 2027-2028 годах — прежде всего в наиболее востребованных локациях и проектах, где девелопер берет на себя значительный объем социальной, транспортной и коммерческой инфраструктуры. При этом, считает она, речь идет именно о дефиците качественного продукта, а не о нехватке жилья в городе в целом.

Именно эта тенденция, по мнению участников рынка, способна со временем привести к дефициту качественного предложения.

Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и
Telegram-канале РБК Ростов. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен