Работа над мастер-планом Ростова-на-Дону не останавливалась, к разработке документа привлекли две компании. Об этом РБК Ростов сообщил первый заместитель губернатора Ростовской области Владимир Ревенко. Эксперты считают, что городу необходим переход к модели компактного развития для формирования высокого качества жизни. Девелоперы рассчитывают, что готовый документ даст понятные ориентиры для долгосрочного планирования и синхронизирует застройку с развитием инфраструктуры.

Весной 2025 года стало известно, что власти Ростовской области начали предварительные работы по подготовке мастер-плана Ростова-на-Дону. Позже сообщалось, что разработать документ получится не раньше 2026 года, так как сначала должно быть утверждено федеральное законодательство, которое закрепит понятие «мастер-план» и установит требования к документу.

«Мы начали разрабатывать мастер-план двумя компаниями одновременно. Начали не за бюджетные деньги, один из застройщиков сам предложил разработать. Но первый мастер-план, который нам представили, выглядел так: город Ростов-на-Дону, Ростовская агломерация, и часть земельных участков, которые было предложено продать. То есть ребята подошли с коммерческой точки зрения, а не с позиции развития города и Ростовской агломерации. Поэтому была привлечена еще одна компания, которая на сегодняшний день достаточно успешно работает, работа не останавливается», — прокомментировал Владимир Ревенко.

По его словам, в документе необходимо учитывать, в том числе, планы по развитию транспортной инфраструктуры. Речь о южном и северном объездах Ростова-на-Дону, скоростной магистрали вдоль города.

В прошлом году компания «Новая земля» в инициативном порядке подготовила стратегию пространственного развития Ростовской агломерации. Работа была представлена 11 августа 2025 года на Совете по градостроительству и развитию территорий Ростовской области, рассказал РБК Ростов замминистра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области-главный архитектор Ростовской области Григорий Алексеев-Малахов.

«Стратегия пространственного развития была выполнена как один из компонентов будущего мастер-плана. Данный документ, в связи с отсутствием его статуса, не планируется к утверждению, и может стать основой для разработки мастер-плана после закрепления данного понятия на федеральном уровне», — говорится в ответе на запрос редакции за подписью Григория Алексеева-Малахова.

Уточняется, что после закрепления на федеральном уровне требований к структуре и содержанию мастер-планов развития городов и квалификационные требования к их разработчикам будут определены источники финансирования мастер-плана города Ростова-на-Дону в составе Ростовской агломерации. Также будут определены границы проектирования и требования к документу, включая этапы его разработки и реализации.

Модель «15-минутного города» для Ростова-на-Дону

В основу стратегии, разработанной «Новой землей», легла модель компактного развития «15-минутный город». Ее идея заключается в том, что в радиусе 15-минутной ходьбы от дома находятся все городские сервисы: школы, детские сады, спортивные и коммерческие объекты. В радиусе 15-минунтой езды на транспорте — место работы, университеты и основные общественные центры.

Как пояснил РБК Ростов сооснователь «Новой земли» Иван Курячий, действующие генеральные планы предполагают расширение застроенной территории Ростова-на-Дону и соседних муниципалитетов на 30% в ближайшие десять лет. При этом рост численности населения прогнозируется только на 5% за этот период. Это приведет к снижению объема инвестиций в городское развитие.

«Также будет сложнее поддерживать высокое качество жизни в городе — когда государственные и частные ресурсы распыляются на постоянно расширяющуюся урбанизированную ткань. Социологические опросы жителей Ростова-на-Дону показывают, что нужны масштабные изменения в уровне городского развития — прежде всего, инвестиции в транспорт, социальную инфраструктуру и общественные пространства. Мы разработали стратегию пространственного развития Большого Ростова на основе модели компактного города: прекращение неконтролируемого разрастания его территории и концентрация инвестиций для формирования высокого качества жизни», — прокомментировал Иван Курячий.

Центральная часть Ростова-на-Дону имеет статус охраняемой зоны объектов культурного наследия, поэтому стратегия предусматривает ограничение плотности и высотности застройки для сохранения исторического облика. По мнению разработчиков концепции, центр города — пространство развития университетских кампусов, креативных индустрий, деловой инфраструктуры, объектов сервиса и туризма.

В первом поясе застройки вокруг центра города могут быть интегрированы существующие проекты комплексного развития территорий, а также проекты редевелопмента ветхого и аварийного жилья, неэффективно используемых территорий. Существующее и новое жилье будет обеспечено всеми необходимыми сервисами в 15-минутной пешей доступности, что снизит нагрузку на транспортную систему.

Во втором поясе от центра, на территориях с преобладающей малоэтажной застройкой, будут также сформированы районы с 15-минутной доступностью городских сервисов. Здесь предлагается применить метод «городской акупунктуры» — создания многофункциональных центров для культурных мероприятий, дополнительного образования и спортивных залов, которые станут точками притяжения для жителей прилегающих территорий. Курячий добавил, что создание таких центров в комплексе с малоэтажной застройкой рекомендуется компанией как градостроительное требование к проектам планировки территорий индивидуального жилищного строительства.

Полицентричный путь развития

Характер Ростовской агломерации полицентричный, поэтому реализацию модели «15-минутного города» нужно проводить в каждом из планировочных ядер агломерации. Они должны стать самостоятельными плотными районными центрами, обеспеченными всей инфраструктурой. Далее должна быть обеспечена транспортная связанность между этими ядрами, считает исполнительный директор по направлению пространственного планирования и девелопмента ВЭБ.РФ Ксения Титова.

Она выделила особенности расположения города около реки Дон и климатического фона юга страны.

«Подтапливаемые территории, овражно-балочная сеть, континентальный климат — планирование дальнейшего развития должно строиться с учетом ограничений для размещения капитальных объектов, а также должно опираться на принципы формирования единого и проницаемого водно-зеленого каркаса, напрямую влияющего на микроклимат территории и комфорт горожан», — сказала Титова.

По ее мнению, в жилищном секторе от девелоперов ждут разнообразия типологий жилья, которые сформируют адекватные запросам горожан районы сомасштабной застройки с комфортной средой для жизни. Мастер-план сможет дать упорядоченные и комплексные решения по каждому из этих направлений развития.

Понятная схема для девелоперов

Рабочий мастер-план поможет синхронизировать строительство новых районов с созданием мощностей для технического соединения, транспортной доступностью и объектов социальной инфраструктуры, считает директор ЖК «Солицыно» ГК «Точно» Геннадий Ивашин.

«Хороший мастер-план снижает стоимость ошибок, а значит — повышает ценность каждого нового проекта. Когда понятны принципы развития территории и сроки реализации инфраструктурных проектов, можно точнее планировать инвестиции, оптимизировать проектные затраты и принимать долгосрочные решения. В конечном итоге выигрывает и город, и бизнес, и покупатель жилья», — сказал Ивашин.

По его мнению, концепция «15-минутного» города не просто применимая модель, а уже реальность в которую Ростов-на-Дону постепенно входит. Однако он считает, что внутри самого Ростова-на-Дону возможностей для создания по-настоящему комфортных районов становится все меньше из-за перегруженности дорог, износа инженерных сетей и небольшого количества свободных территорий.

«Поэтому развитие ближайших территорий вокруг города — это не уход от Ростова, а продолжение его роста в более качественном формате», — объяснил Ивашин.

Он уверен, что в ближайшие годы девелоперы будут конкурировать не за квадратные метры, а за качество повседневной жизни.

Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и
Telegram-канале РБК Ростов. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен