За два года объем многоквартирного строительства в Сочи сократился почти вдвое. Участники рынка считают это переформатированием. На смену жилым новостройкам приходит инвестиционная курортная недвижимость: апарт-отели, велнес-комплексы и реновированные советские санатории с современной медицинской инфраструктурой. За этим стоит глобальный разворот потребителя к здоровью как главной ценности и постпандемийный рост спроса на оздоровительный туризм. Сам Сочи переходит от статуса курорта к роли «столицы здоровья». К такому выводу пришли участники круглого стола «Экономика солнца: Сочи — город будущего», организованного Медиа Группой РБК Юг и Северный Кавказ в отеле «Pullman Сочи Центр».

Спад жилья и бум отелей

В Сочи в стадии строительства по состоянию на 1 июля 2026 года находится 604,8 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Это на 48,7 тыс. кв. м меньше относительно апреля. По объему текущего многоквартирного строительства в российских городах Сочи спустился с 22-го места два года назад до 40-й строчки. Об этом рассказал генеральный директор экосистемы для девелоперов ЕРЗ Кирилл Холопик.

«В целом по Краснодарскому краю мы видим, что темпы вывода в стройку новых проектов очень высокие, несмотря на то что новостройки плохо продаются. В Сочи же наблюдается совершенно другая ситуация. За два года объем многоквартирного строительства снизился с 1 млн кв. м до 600 тыс., темпы вывода новых проектов близки к нулю. В условиях перепроизводства достаточно хорошо, что в Сочи нет большого объема жилищного строительства, которое не имеет спроса», — отметил Кирилл Холопик.

В то же время в Сочи последние 6-7 лет наблюдается взрывной рост строительства инвестиционной недвижимости. На курорте реализуется 31 апарт-отель на 17 тыс. номеров — это треть от общего числа строящихся апарт-отелей на юге России (87 объектов на 46 тыс. номеров). Такие данные озвучил генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько. После просадки спроса в 2025 году Сочи восстановил свою долю на черноморском побережье с 17% до 28% — за первое полугодие здесь было совершено 530 сделок. На втором месте — Анапа (445 сделок, доля в 24%), на третьем — Евпатория (390 сделок, доля в 21%).

«Конкуренция начинает расти не только со стороны Краснодарского края, но и Крым оказывается довольно сильным игроком, и потенциальные инвесторы туда достаточно активно стремятся и переходят. Связано это с тем, что уровень цен там существенно выше, а та доходность, которая обещается, она не сильно отличается. Но тем не менее Сочи продолжает оставаться лидером, довольно большой объем номерного фонда возводится именно в Сочи», — прокомментировал Илья Володько.

Он отметил и расширение географии строительства отелей в Сочи — объекты возводят уже не только в Центральном районе и Адлере, но и в Лазаревском районе.

В гостиничном девелопменте Сочи с 2025 года наблюдается переходный период, считает председатель экспертного совета Ассоциации отельеров АМОС Дмитрий Богданов. Он характеризуется созданием новых проектов и реновацией действующих, повышением запросов гостей, переходом девелоперов на стратегии долгосрочной эффективности. По его словам, Сочи сейчас переживает инвестиционный бум, который сохранится ближайшие 7-8 лет.

Санкур — новый драйвер инвестиционного спроса

По данным администрации Сочи, общий номерной фонд города насчитывает более 2 тыс. объектов вместимостью более 142 тыс. номеров. Туда входят более 1,8 тыс. малых отелей и гостевых домов, 162 крупных гостиничных комплекса разной звездности, 59 санаториев.

На санаторно-курортную отрасль приходится 44 инвестиционных проекта из 60 в портфеле Сочи. В основном эти проекты заточены на предоставление жителям и гостям города дополнительные функции в части оздоровления, лечения, рассказал исполняющий обязанности директора департамента инвестиций и стратегического развития Сочи Вадим Финашин. Это подтверждает статус Сочи как «столицы здоровья», считают власти.

Проекты с медицинской инфраструктурой — один из трендов курортной недвижимости Сочи, подтвердили участники круглого стола. За этим стоит пандемия, рост тревожности в обществе и глобальный поворот потребителя к здоровью как главной ценности, рассказала генеральный директор LeePrime Group Лилия Дорохина. Согласно данным Werefight Market Report, за 2025 год экономика, связанная со здоровьем, принесла в мировую копилку 1,5 трлн долларов США. Главным локомотивом остаются два направления: велнес-путешествия и Wellness Real Estate — недвижимость с оздоровительной инфраструктурой, сообщила она.

«Здоровье — новая валюта и новая роскошь. Пандемия обозначила вектор, главный фокус каждой семьи на здоровьесбережении. Современный человек в условиях неопределенности ищет не набор услуг. Он покупает не квадратные метры — он ищет смысл: «Зачем я сюда поеду?», — отметила Лилия Дорохина.

Интерес инвесторов к санаторно-курортным объектам подтвердила и Тамара Коломийцева, коммерческий директор Parade Development. По ее словам, наибольшим спросом пользуются объекты, совмещающие wellness, медицинские программы и гостиничный сервис. В этих условиях в Сочи наблюдается тренд на реконструкцию советских санаториев.

«Реконструкция советских здравниц — это не просто про обновление нового здания, это создание целого нового продукта. И наша главная задача как девелопера — сохранить локацию, сохранить историю объекта и одновременно интегрировать современные стандарты медицины, гостиничного сервиса и безусловно инфраструктуры. Такие проекты однозначно сложнее нового строительства, но сегодня именно они формируют новые тренды и качество курортной недвижимости», — добавила она.

По словам руководителя отдела продаж лечебно-оздоровительного комплекса «Вера» Оксаны Михайловой, загрузка четырех- и пятизвездочных санаториев Краснодарского края достигает в среднем 85-95%. Санатории в сегменте три и четыре звезды загружены от 60 до 80%. Она отмечает изменение портрета покупателя: если раньше средний возраст гостей кубанских санаториев составлял 50-55 лет и старше, то сейчас аудитория молодеет.

Медицинскую составляющую также включают в проекты «ультра все включено», поделился директор партнерской сети Nedvex Иван Зинченко. Он отмечает переосмысление формата, где упор теперь делается, в том числе, на впечатления и заботу о здоровье.

Кто, почему и за сколько готов инвестировать в Сочи

Один из факторов, влияющих на принятие решения об инвестировании в объекты Сочи, это наличие сопутствующей инфраструктуры. Об этом рассказала руководитель департамента маркетинга курортной недвижимости Группы Мантера Юлия Зайцева. Для инвесторов становится важным, как они будут проводить время, где будут заниматься спортом, где будет учиться их ребенок.

По словам полномочного представителя президента Российской гильдии риелторов по Южному Федеральному округу Ольги Полуниной, недвижимость в Сочи покупают жители столичных регионов, средней полосы и северной части России.

«Если это гостиничные комплексы и апартаменты — инвестор из крупных городов. Если это жилой фонд — это средняя полоса России и северные регионы. Многие из них планируют в итоге переехать в Сочи жить. Ключевой запрос сегодня — не только сам объект, но и управление после покупки. Инвестор спрашивает, кто будет управлять, как подбирается персонал, каков сервис. Это стало обязательным требованием», — отмечает эксперт.

По данным Macon, средняя стоимость 1 кв. м в апарт-отелях Сочи составила 1 млн руб. в июне 2026 года, что на 9% меньше, чем в аналогичном периоде 2025 года. Минимальная стоимость лота на курорте начинается от 13-14 млн руб., за эту сумму есть предложения номеров-студий категории «4 звезды». Средний бюджет за студию в категории «5 звезд» составит уже 36 млн руб. Согласно опросу компании, 93% покупателей апарт-отелей приобретают их исключительно для получения арендного дохода и не планируют пользоваться апартаментами самостоятельно, 73% — заинтересованы в частичном собственном использовании, 43% выбирают их для сохранения капитала.

Доля сделок с жильем с целью инвестирования в общей структуре приближается к 50%, поделилась коммерческий директор девелопера AVA в Южном федеральном округе Елена Карагезова.

«Если раньше доход покупателя больше определяло повышение стоимости за квадратный метр в долгосрочной перспективе, то сейчас, конечно, определяет концепция проекта, сильная локация и высокий потенциал доходности от аренды», — рассказала Елена Карагезова.

По ее словам, в 2026 году стоит ожидать рост стоимости жилья в Сочи на уровне предыдущего года — в пределах 5-10%.

Стоимость недвижимости и количество сделок в Сочи будет увеличиваться, считает директор по продажам ГК «Еврострой» Руслан Тхагушев. Этому будет способствовать вымывание интересных лотов и ограниченность земельного банка.

Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и
Telegram-канале РБК Ростов. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен