Обновление исторического центра Ростова-на-Дону должно идти при условии сохранения его идентичности. Об этом в ходе прошедшего в августе форума «Ступени.Рост» заявил губернатор Ростовской области Юрий Слюсарь. По мнению властей, в этом вопросе важно сохранить баланс между интересами девелоперов и местных жителей.

Вопрос сохранения исторического центра стоит на повестке и других южных городов. Эксперты сходятся в одном: без грамотного регулирования со стороны властей застройки в исторических кварталах и ответственного подхода девелоперов сохранить уникальный облик города будет сложной задачей. РБК Ростов разбирался, как сегодня реализуют подобные проекты в южных городах и в чем нюансы строительства в исторических центрах.

Регулирование застройки

Застройка исторического центра существенно отличается от возведения объектов на других территориях, специфика локации создает особые требования и ограничения.

«Ограничения обычно связаны с этажностью, высотностью, есть особенности архитектурных решений, используемых фасадных материалов. В Ростове-на-Дону, например, есть ограничения на размещение высотных домов в зоне регулирования застройки, в Краснодаре в исторической зоне действует правило шести этажей, Ставрополь в историческом центре требует сохранения объектов культурного наследия. Проектные решения подвергаются более серьезной экспертизе, проходят более сложные согласования, нежели для обычной локации», — рассказала доктор юридических наук, доцент Южно-Российского института управления Президентской академии Леся Душакова.

В Ростовской области вопросы застройки исторического центра регулирует и обсуждает созданный в 2025 году Совет по градостроительству и развитию территорий. На территории города действуют правила и требования к зоне охраны объектов культурного наследия в историческом центре Ростова-на-Дону. При этом, как сообщал РБК Ростов, областной центр Дона в 2025 году занял четвертое место в российском рейтинге по количеству сохранившихся исторических зданий.

В Краснодаре еще в 2019 году городская дума утвердила правила охраны исторического центра с конкретным перечнем объектов. Исторический центр разделили на 113 кварталов общей площадью 417 га. Внутри квартала высота зданий ограничена 21 метром (около шести этажей).

В Сочи предмет охраны и границы исторического поселения утвердили в 2023 году. В документе четко прописано, что именно нужно сохранить (силуэт застройки, объемно-пространственные решения) и что новые объекты не должны диссонировать с окружающими зданиями.

«При разработке границ исторического поселения Сочи в рамках Генерального плана была бурная дискуссия о параметрах границ, которые были сильно уменьшены. Территория (около 792 га) разделена на 30 секторов, и для каждого прописаны свои, порой уникальные, градостроительные требования. В предмет охраны включили 216 исторически ценных объектов, а также планировочные оси, силуэт застройки и визуальные связи. Что это значит на практике для девелоперов: ограничения по высоте, регламентирование протяженности фасадов, процента застройки участка, озеленения, архитектурного облика, деталей фасада, работы с объектами охраны», — рассказал руководитель Азово-Черноморского представительства южного отделения Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН) Олег Козинский.

Выгоды и риски

Стремление застройщиков заходить в исторические центры имеет понятные причины, отметил руководитель РААСН Олег Козинский. Во-первых, это наиболее привлекательная локация для капитализации активов. Во-вторых, вопрос амбиций: реализация объектов на таких территориях повышает статус компании.

«Исторический центр, как правило, это место, где расположены главные точки притяжения как для жителей города, так и для его властей: главные улицы, музеи, рестораны, кафе, гостиничные комплексы. Это прямой путь к повышенному спросу и высоким ценам реализуемых объектов, возможность реализовать статусные проекты», — дополнил специалист.

В то же время, отметил он, для исторических поселений действуют жесткие требования: они ограничивают высотность, регулируют архитектурный облик, процент озеленения, дизайн вывесок и другие параметры. Все это необходимо учитывать при расчете экономики проекта.

Обычно ограничения зависят от статуса города и от того, как это работает на практике, а не на бумаге. Например, Таганрог и Новочеркасск — города, имеющие статус исторического поселения, там высотная застройка в историческом центре запрещена.

Помимо ограничений, девелоперы несут существенные риски. В частности, при анализе правового режима земельного участка недостаточно просто ознакомиться с правилами застройки и землепользования и сведениями из ЕГРН. Особого внимания со стороны потенциального застройщика требует изучение публично-правовых ограничений именно в сфере охраны объектов культурного наследия.

«Застройка в историческом центре может быть связана с необходимостью проведения археологических изысканий, проблемами с изъятием земель, возникновением обязательств по созданию объектов социальной инфраструктуры в рамках КРТ, что влечет дополнительные финансово-организационные издержки», — отметила доцент Южно-Российского института управления Президентской академии Леся Душакова.

Она добавила, что при застройке исторических центров есть и другие риски: законы и правила могут измениться в процессе реализации проекта, а власти — принять новые ограничения, которые усложнят или удорожат стройку.

Сложности также могут возникнуть при реконструкции исторических зданий, где, как правило, устарели инженерные сети, есть проблемы с фундаментом. При этом перекрытия и несущие конструкции нельзя заменять без точных инженерных расчетов и разрешений; инженерные системы необходимо модернизировать, не повреждая исторически ценные элементы; часто требуется ручная работа и дорогостоящая реставрация. Затраты на реконструкцию могут быть до 40% выше, чем на строительство нового объекта.

Олег Козинский добавил, что неопределенность в регламентах и рисках делает проекты в историческом центре менее привлекательными. Часто возникают проблемы с управлением объектами культурного наследия. Например, собственники годами не выполняли обязательства по разработке проектной документации и проведению противоаварийных работ, что ставило под угрозу сохранение объекта.

«Необходимо строить на балансе интересов: детальный анализ контекста (исторического, природного, социального), четкие и прозрачные правила для застройщиков на этапе получения прав работать в историческом центре с привлечением экспертов, архитекторов, историков», — объяснил специалист.

Он добавил, что реставрация и адаптация часто дороже обычного строительства, требуют высокой квалификации проектной и подрядной организации. Поэтому застройщикам и проектировщикам необходимо искать механизмы софинансирования (государственно-частное партнерство).

Как строится наследие будущего в «золотом квадрате»

Главный вызов для девелопера при строительстве в историческом центре — вписать свой объект в среду так, чтобы он был гармоничен архитектурному образу и не диссонировал с окружением.

В качестве примера продуманного подхода к застройке исторического центра в Ростове-на-Дону доцент Южно-Российского института управления Президентской академии Леся Душакова назвала дом-резиденцию «Собрание», где сознательно снизили этажность, чтобы не нарушать инсоляцию соседних зданий.

Чтобы жилой комплекс не диссонировал с окружающей застройкой, его фасад дополнили элементами, характерными для исторических зданий, рассказала РБК Ростов Ольга Лапшина, главный архитектор строительной компании «Альянс Групп», возводящей дом-резиденцию «Собрание». Также девелопер затемнил два нижних этажа, чтобы они не выделялись и составляли единую архитектурную линию с соседними историческими строениями.

«Мы пошли по пути трехчастного деления фасада, характерного для исторической застройки, когда средняя и верхняя части здания задвинуты внутрь относительно нижней. Таким образом, находясь в перспективе улицы Социалистической (центр Ростова-на-Дону — прим.ред.), визуально мы воспринимаем только нижнюю часть высотой в два этажа, как и вся окружающая среда. Начиная с третьего этажа фасад выполнен в светлых оттенках, что позволяет получить эффект «парения» и не перегружать проект в целом», — пояснила Ольга Лапшина.

Еще один пример застройки исторического центра в Ростове-на-Дону — клубный дом «Реноме». По словам руководителя проекта Слободана Ковачевича, проект изначально был задуман не как вызов окружающей застройке, а как органично вписанный в ткань города объект.

В Краснодаре запрещено возводить высотные дома в центре города, чтобы сохранить оставшийся после предыдущих лет застройки старинный купеческий облик города. Сейчас здесь в основном реализуются локальные проекты, в том числе восстановление отдельных памятников архитектуры.

По данным городского департамента архитектуры и градостроительства, администрация Краснодара еще не заключала договоры о комплексном развитии территорий в границах исторического поселения.

Однако за их пределами, но не очень далеко от центральной его части подобные проекты реализуются.

Так, в июле 2026 года девелопер «Неометрия», ключевой актив Alias Group, получил разрешение на строительство первого многоквартирного дома в границах проекта КРТ на улице Тихорецкой в центральной части Краснодара — на территории бывшего масложиркомбината (МЖК). Помимо жилой застройки, компания планирует благоустроить общественные пространства, сохранить и адаптировать под современные функции объекты культурного наследия начала XX века: краснокирпичный цех гидрогенизации, здания саломасхранилища и лаборатории в псевдоготическом стиле (1904 год постройки). Все они будут отреставрированы и адаптированы под современное использование. Кроме того, девелопер сохранит здание заводоуправления 1936 года.

Точка равновесия

Опрошенные редакцией эксперты разошлись во мнении, соответствует ли застройка городов Юга концепции «современного исторического центра». По мнению Леси Душаковой, далеко не всем удалось гармонично вписать современные объекты в историческую среду. По ее словам, важную роль играет грамотное регулирование со стороны властей в области градостроительной деятельности в историческом центре.

Как в августе заявил губернатор Ростовской области Юрий Слюсарь, власти заинтересованы в сохранении исторического центра Ростова-на-Дону и его культурной идентичности.

«Одна из наиболее сложных задач — работа с историческим центром города. Решать ее нужно комплексно. При реализации бизнес-проектов, реализации новых комплексов и улучшения качества жизни мы должны решать вопрос о сохранении уникальной исторической части Ростова. Мы будем бороться за нашу идентичность, и надо найти «золотую» середину» в том, как мы будем реализовывать масштабные проекты в исторической части», — отмечал губернатор.

Ростовский урбанист Геннадий Крольман затруднился назвать удачные, по его мнению, проекты застройки исторического центра из уже реализованных.

«Можно при желании найти удачный пример, но это будет либо объект за пределами исторического центра, где-нибудь в Берберовке [микрорайон в восточной части Ростова-на-Дону — прим. ред.], либо это будут здания еще из 90-х годов, которые когда-то пытались влиться в историческую застройку», — объяснил урбанист.

Как отметил Крольман, объединенная зона охраны в донской столице жестко регламентировала высотность зданий в центре. Это остается главным ограничением, но у него есть и свои недостатки.

«Например, возможность строить восьмиэтажку этажку рядом с одноэтажными зданиями, как в Нахичевани, — это уже слишком. И таких мест в зоне охраны много […] Есть другая проблема: в список охраняемых объектов включили недостаточное количество ценной застройки. По моему мнению, правила надо ужесточить. Можно ориентироваться на Краснодар, где регламентирование гораздо жестче, чем в Ростове. Можно взять другие города, вроде Самары или Казани, где для современной застройки тоже жесткие правила», — сказал Геннадий Крольман.

Другого мнения придерживается директор фонда архитектурного наследия «Внимание» и координатор движения «МойФасад» Елена Чернышева: «Я не считаю, что нужно ужесточать ограничения — необходима адекватность. Правила и ограничения — не панацея. Необходимы понимание и правильная экономика».

Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и
Telegram-канале РБК Ростов. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен