Средняя ставка аренды долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в Ростове-на-Дону в феврале 2026 года составила 29,3 тыс. руб., что на 4,8% меньше, чем в феврале 2025 года, сообщил РБК Ростов ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

На арендном рынка Юга произошел разворот, прокомментировал Александр Иванов. Если ранее правила устанавливали собственники, то теперь уже арендаторы диктуют, что они хотят видеть в квартире и сколько за нее они готовы платить.

В 2025 году аналитики «Витрины недвижимости Restate» сообщили, что на рынке аренды крупнейших южных городов спрос достиг платежеспособного уровня. Дальнейшее повышение ставок, по их оценке, затруднительно.

Срок окупаемости квартир будет расти

С начала 2026 года средние ставки долгосрочной аренды снизились. В городах Юга размер арендной платы снизился на 1,5–2%. Это общероссийский тренд из-за выросшего объема предложения, считает Иванов.

Коррекция ставок продолжится, ее остановит лишь преддверие отпускного сезона, сказал аналитик.

«Конкуренция за арендаторов будет только расти, при избытке предложения в выигрыше окажутся собственники с качественным ремонтом и мебелью. «Убитые» бабушкины квартиры будут простаивать месяцами или сдаваться с огромным дисконтом», — сказал собеседник.

Стоимость квартир увеличивается, а средние ставки аренды в большинстве городов переживают коррекцию, поэтому срок окупаемости по рынку растет, прокомментировал Александр Иванов. Теперь на рынке аренды, как и в вопросах купли-продажи, значительную роль играет стратегия, считает он.

«На этапе выбора квартиры под сдачу в аренду нужно четко понимать целевую аудиторию арендаторов, что им необходимо, какие их ценовые ожидания, и уже под это подбирать объект и рассчитывать доходность. Если говорить в среднем, доходность от сдачи в аренду находится на уровне 5–7%, востребованные варианты с правильной стратегией способны приносить 10–12%, но это все без учета продажной стоимости самого объекта», — сообщил он.

Взрывной рост предложения квартир в аренду

Сегмент долгосрочной аренды также насыщен предложением, такой динамики вывода объектов в сдачу не было в последние 3–5 лет, констатирует Иванов. Как и в сегменте посуточной аренды, на рынок вышли инвестиционные квартиры. Кроме того, собственники на фоне дорогой рыночной ипотеки стали сдавать жилье параллельно с поиском покупателей, продолжил эксперт. Также жилплощадь освободили те, кто сумел купить жилье в строящихся домах.

«Все это в совокупности привело к тому, что в крупных городах Юга, таких как Ростов-на-Дону и Краснодар, объем предложения на рынке аренды вырос на 35–40%. В Ставрополе и Махачкале рост ниже — на уровне 10–15%. В Сочи из-за постоянной конкуренции между краткосрочной и долгосрочной арендой объем предложения вырос всего на 5–7%. Безусловные тренды — рост качественного предложения в новых домах с хорошим ремонтом. В старом фонде либо ставки аренды не растут вовсе, либо квартиры сдаются с хорошим дисконтом», — заключил Александр Иванов.

Стоит ли игра свеч

Приобретение квартиры на Юге для последующей сдачи в аренду остается актуальным и привлекательным вложением, считают опрошенные аналитики. Однако в современных реалиях к инвестору предъявляются повышенные требования, указали они.

«Покупка квартир с целью получения пассивного дохода остается актуальной, правда, теперь это более стратегически требовательная история, чем раньше. На рынке всегда есть и будут объекты, которые способны принести более быструю окупаемость, и есть те, которые, откровенно говоря, не стоят своих денег», — сообщила директор департамента аренды федеральной компании «Этажи» Ольга Павлинова.

Спрос на такой тип инвестиций сохраняется благодаря внутренней миграции, а также развитию туризма и удаленного вида занятости, прокомментировал заместитель коммерческого директора экосистемы недвижимости М2 Станислав Иванов.

«Однако важно учитывать, что за последние несколько лет цены на жилье в регионе существенно выросли на фоне спроса, инфляции и движения ключевой ставки ЦБ. Это напрямую влияет на спрос и дальнейшую доходность владельцев. Дополнительными рисками выступают сезонность в курортных локациях и растущая конкуренция среди арендодателей. Но при взвешенном подходе к выбору локации и объекта недвижимости инвестиции могут быть оправданы», — сказал Иванов.

По мнению Ольги Павлиновой, в 2026 году нужно четче выстраивать стратегию выбора квартиры для последующей сдачи, оценивая баланс спроса и предложения в конкретно взятой локации, среднего бюджета потенциальных арендаторов, сезонной заполняемости, активности своей целевой аудитории и, конечно, финансовых возможностей самого инвестора.

«Стоит учитывать не только ставки аренды на конкретно взятый объект, но и возможности быстрой реализации его в будущем с хорошей доходностью», — сказала Павлинова.

Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и
Telegram-канале РБК Ростов. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен