Эксперт: «Девелоперский рынок Краснодара будет лихорадить до 2017 года»

Вадим, текущий год оказался для строительных компаний не самым лучшим. Весь рынок отмечает существенный спад спроса. Насколько просели продажи в вашей компании?

Безусловно, падение есть. Примерно 15-20% от плана мы не досчитываемся каждый месяц. Но бы это не назвал критичной ситуацией. С учетом сложной экономической обстановки в стране в целом, можно было ожидать еще большего спада. Этим летом были месяцы, когда мы видели даже рост к прошлому году.

Кто сейчас ваши покупатели? Вы разделяете мнение других компаний, которые говорят, что до 90% потребителей жилья в Краснодаре — это люди из других регионов? Насколько вам помогает этот миграционный поток?

Миграционный поток мы чувствуем даже при подборе технического персонала. Много специалистов из Сибири, Урала, Дальнего Востока. Что касается продаж, то в нашем случае на мигрантов из регионов приходится около 30-40%. Этот поток действительно ощутим. И в какой-то части я согласен с коллегами, что он помогает строительному рынку региона удерживаться на плаву. Думаю, что миграция на Кубань будет продолжаться и дальше.

А доля мигрантов среди ваших покупателей увеличилась, или у вас она была всегда постоянной?

В нашем случае, увеличилась. И эта цифра будет расти дальше. Выросло количество сделок и запросов по военной ипотеке, это особый пласт клиентов. И эти люди предпочитают покупать недвижимость именно здесь, в Краснодаре и крае. Не буду забегать вперед, но мы рассчитываем в ближайшее время получить прирост продаж до 20% за счет программы военной ипотеки.

Если в целом говорить о планах на 2016г. Многие компании сегодня начали отказываться от освоения площадок, которое они планировали на этот период. Как поступите вы?

Если говорить о 2016г., то у нас есть ряд площадок, для которых мы уже ведем проектирование новых объектов. В частности, речь идет о новых домах в районе ул. Кореновской под рабочим названием ЖК «Лиговский». У нас в этом районе есть большой земельный массив площадью 11 га. Здесь мы рассчитываем построить большой жилой комплекс со своей внутренней инфраструктурой, детским садом, многоуровневой парковкой и т. д. Здесь планируется возвести порядка 200 тыс. кв. м жилья..

Вы считаете, что начинать новые проекты сейчас — правильно? Нет опасений, что они останутся невостребованными?

Безусловно, экономика диктует свои правила. Стагнация рынка продолжится до конца 2016 года. Определенный подъем начнется в 2017 году.

Сейчас главная задача - текущие объекты сдать в срок и сохранить лицо компании. Что касается 2016г., те объекты, которые мы планировали начинать, будут запущены. Но если ранее планировалось строительство 4-5 литеров одновременно, сейчас эти планы пересматриваются.

Например, начнем только с 2-3 литеров. То есть проекты мы начнем, но продлим ранее запланированные сроки их реализации и продаж. Здесь еще стоит отметить, что в с вязи с кризисом многим застройщиком пришлось отказаться от части прибыли и маржи, чтобы продолжить нормально работать.

А есть ли еще куда снижать маржу? Эксперты рынка говорят, что в Краснодаре и так самая низкая рентабельность строительства жилья — 7%. При этом, например, банкиры считают, что у платежеспособного бизнеса должна быть маржа не ниже 15-20%...

Мы прогнозируем рентабельность в новых проектах как раз на уровне 15-20%. Мы экономим за счет того, что пользуемся по большей части собственными ресурсами: у нас своя техника, свои строительные бригады. Мы стараемся все виды работ производить самостоятельно, благодаря этому нам удается снижать себестоимость. Это также позволяет и цены корректировать. То есть при необходимости у нас будет, куда «упасть». Но мы ни в коем случае не занимаемся демпингом. Стараемся всегда быть в пределах рынка, либо чуть выше, выигрывая качеством.

Сейчас идут оживленные дискуссии на счет того, нужно или не нужно ограничивать выдачу новых разрешений на строительство в Краснодаре. Как вы помните, Владимир Евланов пообещал осуществить «революцию» на строительном рынке. Главный посыл — исключить строительство жилья, не обеспеченного инфраструктурой. Насколько строители готовы к такой нагрузке?

Политика строительства в Краснодаре направлена на то, чтобы минимизировать точечную застройку и плавно переводить застройщиков в русло комплексного освоения территории. Но к этому должны быть готовы и сами власти. Комплексное освоение территории предполагает передачу застройщику на определенных условиях земельного участка для его освоения. При этом на паритетных условиях оговаривается строительство социальной инфраструктуры и коммуникаций. То есть власти должны быть готовы к тому, что им эту социальную инфраструктуру придется на что-то покупать или арендовать. По закону сам застройщик вообще не имеет права отвлекать деньги от строительства дома на возведение школы. Поэтому здесь нужно искать какие-то совместные решения. Не все зависит от бизнеса.

То есть прежде всего, чтобы город об этом вел речь, под это должна быть подведена правовая основа. И, безусловно, дополнительная нагрузка на застройщиков приведет к росту стоимости квадратного метра. Другой вопрос, готов ли к этому покупатель? Я считаю, что готов. Готов платить больше за предложенный ему объект инфраструктуры внутри спланированной территории.

Многие участники рынка прогнозируют, что благодаря нынешнему кризису и новой политике власти произойдет некая санация рынка. То есть останутся работать далеко не все строительные компании. Но пока никто из них открыто не заявлял, что готов уйти с рынка. Может быть, у вас есть какая-то информация от коллег?

Мы тоже ожидаем, что рынок станет более разряженным. Но нам бы хотелось, чтобы конкуренты-коллеги все свои объекты сдали вовремя и не было бы обманутых дольщиков.

Что касается информации на рынке... Многие не то, чтобы уходят совсем, они переходят в другие ниши, в малоэтажную застройку. Кто-то говорит, что в 2016 году ничего начинать не будет, по крайней мере, в первой половине года. Но опытные застройщики начнут строить в конце осени 2016г., когда произойдет традиционный всплеск покупательской активности.

В Краснодаре действительно очень высокая конкуренция. А вы рассматриваете переход в другие регионы или у вас для этого еще не хватает собственных мощностей?

Сейчас мы сконцентрированы на крае и объектах, которые мы планируем здесь построить в 2015 и 2016гг. Но в планах мы рассматриваем и возможность выхода за пределы нашего региона. Это необходимая и объективная реальность для развития компании в будущем. В целом у нас есть понимание, что изменения будут происходить примерно до 2020г. Но в этот период выиграет тот, кто вовремя сориентируется, займет новые перспективные рынки.

Многие застройщики параллельно с выходом в новые регионы строят там свои собственные заводы по производству стройматериалов. Как вы к этому относитесь?

Сейчас выгодней покупать чужой материал, чем производить самим. Чтобы производить, нужно вкладывать основные средства в инфраструктуру завода, это приводит к "размыванию" денежных средств. Я думаю, что лучше эти средства вложить в само строительство. Тем более, что поставщики материалов сейчас предлагают максимально выгодные условия работы

Помимо снижения спроса на строительном рынке хватает и других проблем. Одна из наиболее актуальных — страхование. В Краснодаре осталось не больше 2-3 страховщиков, которые могут реально страховать гражданскую ответственность застройщика. Когда ваша страховка закончится, что вы будете делать? Готовы ли вы воспользоваться недешевой банковской гарантией или вступить в общество взаимного страхования застройщиков?

Как уже известно 1 октября ЦБ РФ опубликовал на своем сайте список страховых компаний, которые могут осуществлять страхование гражданской ответственности застройщика. Согласно данным Банка России, договоры страхования ответственности застройщиков перед дольщиками в 2014 году заключали 69 страховых компаний. После вступления в силу с 1 октября 2015 года требований ЦБ о повышенном капитале, который должен составлять 1 млрд рублей (ранее - 400 млн рублей), выяснилось, что требованиям регулятора отвечают 19 страховых компаний и НКО "Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков". По факту сегодня только 4 страховые компании из общего списк ЦБ оказывают данный вид услуг. К сожалению, несмотря на то, что информация была известна заранее, рынок был не готов к таким изменениям.

Касательно СК " Счастье" хочу отметить, что по состоянию на сегодняшний день у нас заключен контракт со страховой компанией, мы работаем в штатном режиме.

Все застройщики с нетерпением ждут обещанных изменений или вообще отмены 214 ФЗ. На ваш взгляд, это необходимо?

Я всегда выступаю за то, чтобы бизнес учился работать с действующим законодательством и адаптировать его под существующие реалии. 214-ФЗ разрабатывали не глупые люди, при этом в него неоднократно вносились изменения, причем каждое - для того, чтобы покупатели чувствовали себя все более и более защищенными. Строители действительно научились работать с этим законом. У нас в крае я не знаю ни одного случая, чтобы в рамках действия 214 ФЗ мы получили хоть одного обманутого дольщика.

И если мы сейчас 214 ФЗ как-то серьезно изменим или отменим полностью, это приведет на какой-то период к замешательству на рынке. Строительные компании сразу отреагируют повышением цен. Поэтому я лично за то, чтобы и дальше работать по 214 ФЗ и совершенствовать его.

В ближайшее время по заявлениям пресс - службы Минстроя РФ планируется представить проект изменений в законодательство о долевом строительстве. Будем надеяться, что они смогут защитить как строительный бизнес так и дольщика. В любом случае принятием новых поправок в 214-ФЗ участникам строительного рынка придется повысить прозрачность услуг, а граждане-приобретатели жилья будут надежнее застрахованы от внезапной остановки строительства и банкротства застройщика.