Арендовать нельзя купить: что происходит с рынком недвижимости в Ростове

Фото: pixabay.com

Весной 2022 года рынок недвижимости в Ростове переживал разнонаправленные тенденции: по словам экспертов, спрос на долгосрочную аренду вырос, а на покупку недвижимости, наоборот, упал. При этом средняя цена квадратного метра в новостройке выросла — несмотря на ухудшение условий по ипотекам, снижение активности покупателей и выросшие инвестиционные риски.

Согласно исследованию «ЦИАН.Аналитика», в апреле 2022 года средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Ростове составила 19,6 тыс. рублей в месяц. Цены продолжили рост и в мае, увеличившись до 19,8 тыс. руб. С начала года средняя цена выросла на 5%: в январе она составляла 18,9 тыс. руб.

Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры выросла втрое больше — на 16% с начала года. В январе 2022 года она составляла 29,1 тыс. руб, в мае — уже 33,9 тыс. руб.

Как рассказал директор ростовской риэлторской компании ООО «Соломон» Алексей Саймон, спрос на аренду в Ростове увеличился в связи с тем, что ипотека стала доступна не всем из-за повышения ставок.

«Многие молодые семьи отложили покупку квартиры на будущее. Тем более, что ситуация с рынком аренды в Ростове изменилась, так как было сдано много новостроек. Новые квартиры вышли на рынок с ремонтом и предложение существенно улучшилось и увеличилось», — отметил Саймон.

Он также добавил, что спрос на аренду в апреле в сравнении с прошлым годом вырос в 5 раз. В мае тенденция продолжилась. Эконом-сегмент незначительно упал в цене примерно на 2%, при этом среднеценовой сегмент немного вырос на 2-5%.

Как показали данные «ЦИАН.Анатилитика», Ростов наравне с Сочи стал одним из немногих городов, где средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры выросла. Так, в Москве с начала года она упала на 12%, в Санкт-Петербурге — на 13%, в Краснодаре — на 11%, в Екатеринбурге — на 7%. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры увеличилась почти во всех крупных городах страны.

При этом стоимость аренды коммерческой недвижимости в Ростове, рассказывает Саймон, никак не изменилась.

Рынок купли-продажи недвижимости в Ростове в феврале и марте пережил подъем. По данным аналитиков консалтингового агентства bnMap.pro, средняя цена 1 кв.м. в Ростове в январе 2022 года составляла 96,7 тыс., в феврале — 99,7 тыс. руб., а в марте — уже 105,5 тыс.

Цены росли в том числе на фоне сокращающегося предложения. Так, в начале года на продажу было выставлено 14,7 тыс. лотов, к концу марта их число уменьшилось до 12,3 тыс.

Как пояснил основатель консалтинговой компании в сфере девелопмента «Жилин. Эксперт» Александр Жилин, на рост цен в феврале-марте повлияла инфляция и стремление покупателей вложить деньги в надежный и понятный актив. Однако к середине весны ситуация на рынке поменялась.

«В апреле-мае спрос сократился. Пока что это не выразилось в ценах, формально они не падают, хотя застройщики, вероятнее всего, уже делают скидки. А вот количество сделок уменьшилось — точнее сказать сложно, у разных застройщиков ситуация разная», — добавляет Жилин.

По мнению Алексея Саймона, активность на рынке недвижимости также снизилась из-за повышения ключевой ставки ЦБ и ухудшения условий по ипотекам. Как отмечает эксперт, в 2021 году на долю ипотечников приходилось около 70-80% сделок, а сейчас — максимум 20%.

Основатель «Жилин.Эксперт» подчеркивает, что в феврале-марте рынок еще двигался по инерции, поскольку у части покупателей остались одобренные ипотеки по старым условиям.

«Второй фактор снижения сделок — вера в будущее. В частности, в свой доход, в экономическую ситуацию в стране. Эта вера по понятным причинам сократилась. Насчет корреляции доходов населения и спроса на рынке недвижимости, я придерживаюсь той позиции, что цены на жилье не так сильно зависят от покупательской способности.

Покупают тогда, когда дорожает. Если недвижимость дешевеет, люди думают: зачем покупать сейчас, если завтра цена снизится. Когда дорожает — надо брать сейчас, потому что потом будет дороже», — добавляет он.

В течение 2020-2021 гг. рынок недвижимости рос высокими темпами. В 2021 году цены на квадратный метр первичного жилья в Ростове увеличились почти на 44%. Сейчас, по мнению Саймона, рынок инвестиций в недвижимость переживает падение.

«Рынок стремительно теряет такой сегмент как инвестиционные квартиры. В Ростове абсолютно уже не привлекателен этот бизнес, потому что инвестиция — это соотношение денег и времени. Краткосрочные инвестиции в недвижимости работают чаще. Сейчас эта ситуация крайне невыигрышная.

Грубо говоря, человек купил квартиру за 4,5 млн, сделал ремонт и продал в лучшем случае за 5 млн, а то и за 4,8 млн. Инвесторы в Ростове прибывают в «трансе», многие прекращают такую деятельность», — объясняет он.

Как рассказывает Александр Жилин, многие инвесторы, тем не менее, пока не приняли однозначного решения об уходе с рынка недвижимости.

«Какая-то часть инвесторов может захотеть покинуть рынок, например, из-за высоких ставок на вклады, но, с другой стороны, деньги, акции — сейчас не особо надежный актив, риски есть. Поэтому кто-нибудь, может, и хотел бы вывести деньги и вложить их куда-то еще, но не совсем ясно, куда. Тем более, сейчас основной мотив участников рынка — сохранить, а не умножить», — отмечает он.

Как объясняет эксперт, предпосылки для того, чтобы недвижимость начала дешеветь, есть — и их куда больше, чем в прошлые годы. Однако в этом не заинтересован никто: ни банки, потому что активы в их залоге будут становится дешевле, ни застройщики, ни государство в целом.

Директор ООО «Соломон» отмечает, что спрос может переориентироваться в сторону домовладений — такая тенденция наблюдается уже сейчас.

«По сути, стоимость дома в пригороде равна стоимости двухкомнатной квартиры даже не в центре Ростова», — добавляет он.