GR и маржинальность: что ждет иногородних девелоперов на рынке юга

Фото: Денис Демков

Привлекательность рынка недвижимости юга России для девелоперов из Москвы и других регионов в будущем будет возрастать. Об этом РБК Краснодар рассказал ряд экспертов отрасли. Если до 2020 года Краснодарский край и Ростовская область были не слишком интересны из-за относительно невысокой стоимости квадратного метра, то в данный момент уровень маржинальности на этих рынках довольно высок.

Как рассказал РБК Краснодар генеральный директор Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик, еще одной причиной повышения интереса девелоперов к экспансии на другие рынки стал переход на проектное финансирование. По его словам, это стало причиной того, что краснодарские застройщики в данный момент активно идут в Москву, а московские начинают присматриваться к южным рынкам.

Среди наиболее знаковых проектов, которые застройщики из других регионов планируют реализовать на юге, — строительство микрорайона на левом берегу Дона в Ростове, которым будет заниматься федеральная ГК «Самолет». В марте 2024 года стало известно, что корпорация намерена вложить в этот проект 101,4 млрд руб.

Также в 2024 году ГК «Самолет» планировала начать строительство курортного «мини-города» в Тамани в Темрюкском районе Кубани: с IT-парком, медицинским и офисным кластером. Однако до сих пор о начале работ заявлено не было.

В феврале московская «РКС Девелопмент» сообщила о планах по строительству индивидуальных домов в Анапе. Общая площадь застройки должна превысить 100 га, при этом акцент будет сделан на жилье в классах «комфорт» и «бизнес».

Кроме того, на рынке Краснодарского края представлена девелоперская компания «ПИК», занимающаяся строительством многоквартирного жилья в Новороссийске. Примечательно, что «РКС Девелопмент» и «ПИК» ранее уже имели проекты на Кубани, однако не слишком масштабировались в регионе, в том числе и из-за жестких градостроительных ограничений, которые были введены в прибрежной зоне Краснодарского края.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, по состоянию на конец апреля 2024 года объем текущего строительства в Краснодарском крае составил 8,1 млн кв. м. Основную долю занимает Краснодар (6,1 млн кв. м), на втором месте Новороссийск (685 тыс. кв. м), на третьем — Сочи (580 тыс. кв. м). По этому показателю Кубань уступает только Москве (16 млн кв. м) и Московской области (8,6 млн кв. м). В Ростовской области единовременно строится 3,4 млн кв. м. Из них 2,8 млн кв. м приходится на донскую столицу.

Как отметил на «Всероссийском жилищном конгрессе — 2024» начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, в Краснодаре средняя цена квадратного метра жилья на рынке новостроек в 2023 году увеличилась на 11%, превысив 150 тыс. руб. В Ростове-на-Дону рост за год составил 18% — до 120 тыс. руб.

При этом, по словам эксперта, Краснодар во многом привлекателен для девелоперов в связи с большим спросом на недвижимость со стороны людей из других регионов.

«Для девелопера важна не только цена, важна емкость рынка, важен оборот, который город способен обработать. В Краснодаре рынок характеризуется большим притоком внешнего спроса», — подчеркнул Хорьков.

Кирилл Холопик добавил, что к 1 июля 2024 года, когда может видоизмениться программа льготной ипотеки, рынок жилищного строительства юга России подойдет в здоровом состоянии.

«Несмотря на некоторое падение спроса он стабилен. Мы не видим большой затоваренности, а рентабельность сохраняется на высоком уровне. Банки это фиксируют и понимают, что девелоперы смогут закрыть свои кредитные обязательства, поэтому готовы выделять средства на новые проекты на территории региона», — сообщил Холопик.

По мнению Кирилла Холопика, именно качественные показатели рынка являются определяющими для многих застройщиков при выборе региона для экспансии. Однако для крупных федеральных корпораций немаловажным является и другой аспект — возможность расширения своего портфеля.

«Поскольку нередко такие компании являются публичными, для них важно обеспечивать не только прибыльность, но и высокую стоимость акций. А с этой точки зрения большую роль играют такие параметры, как доля рынка и представленность в регионах России, что является привлекательным для федеральных игроков», — пояснил генеральный директор ЕРЗ.

Особенно интересен для московских девелоперов Сочи. Однако, как отметил Холопик, этот рынок отличается высокой капиталоемкостью, и идти туда с небольшими бюджетами нет никакого смысла. Тем более, что придется конкурировать с достаточно крупными краснодарскими застройщиками, которые также обладают серьезными финансовыми ресурсами, но при этом лучше знают рынок.

Коммерческий директор екатеринбургского застройщика «Атлас Девелопмент» (реализует проект в Сочи) Анастасия Стройкова отметила, что региональным девелоперам следует тщательно и заранее оценивать риски выхода в новые субъекты и города, Другим важным условием является адаптация проекта под потребности и особенности рынка.

«Например, застройщику из другого региона будет очень сложно проводить какую-либо аналитику рынка Сочи, поскольку там действуют собственные специфичные правила. И по этой причине стоит умножать обычный срок реализации проекта на три, поскольку вы на первом этапе не сможете учесть все особенности и риски», — считает Стройкова.

Это касается множества факторов — от планирования цепочек поставок до пула подрядчиков, без которых не получится реализовать проект в другом регионе. А бюджет на рекламу и продвижение девелоперских проектов, по оценке эксперта, в Сочи будет в пять-шесть раз выше, чем в некоторых других российских городах.

Комментируя причины не слишком большой представленности девелоперов из Москвы и других субъектов РФ на рынке юга, директор компании bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе отметил, что нередко это связано с отсутствием GR-ресурса (связей с местной администрацией). В результате у застройщиков не получается быстро преодолеть административные барьеры и прийти на юг со своими проектами.

Поэтому, по мнению экспертов, в ближайшие годы можно будет ожидать усиления интереса девелоперов к Ростовской области и Краснодарскому краю, в особенности к курортным локациям, где стоимость квадратного метра уже примерно совпадает с московской.