В чем жить дальше: как изменилась стоимость жилья на Юге в 2024 г.
Быстрого снижения цен на рынке недвижимости Юга ожидать не стоит, считают аналитики и игроки отрасли. РБК+Юг решил разобраться, какие тренды будут определять развитие российского рынка жилья в 2025 году.
«Первичка» или «вторичка»: кто кого?
Одним из ключевых трендов последних лет на рынке недвижимости России был стремительно растущий разрыв в стоимости квадратного метра первичной и вторичной недвижимости. На это неоднократно указывали Центробанк РФ и председатель регулятора Эльвира Набиуллина, которая охарактеризовала ситуацию как «кричащий дисбаланс». Он рос на протяжении всего периода действия программы льготной ипотеки («Господдержка-2020»), которая также стала причиной ажиотажного спроса на жилье. Это привело к двукратному увеличению цен. С 1 июля 2024 года программа прекратила действие, а осенью ЦБ увеличил ключевую ставку до 21%.
Юг России характеризуется нестандартной динамикой цен. В отличие от большинства других крупных российских городов, где разрыв между «первичкой» и «вторичкой» растет, здесь ситуация более сложная, прокомментировал руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов. Так, в Ставрополе, из-за того, что большая часть новостроек находится на окраинах, «вторичка» и вовсе ценится выше.
Если в Краснодаре в феврале 2024 года 1 кв. м в новостройке стоил дороже, чем в старом жилищном фонде почти на треть, то в феврале 2025 года — только на 17%. В Майкопе это соотношение сохранилось на прежнем уровне — около 8%, в Ростове-на-Дону снизилось на 1 п.п. — до 5%. Из всех исследуемых городов только в Ставрополе «вторичка» стоит дороже «первички», причем разрыв между ними вырос на 3 п.п. — до 5%.
Даже в условиях снизившегося спроса на вторичном рынке собственники сохраняют цены на прежнем уровне, комментирует директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. С новостройками похожая ситуация: инфляционные риски, дополнительная комиссионная нагрузка при оформлении льготных ипотечных программ со стороны банков и затраты на предоставление рассрочки также удерживают цены от снижения, поясняет специалист.
«По нашим прогнозам, средние цены на первичном рынке будут стремиться компенсировать инфляцию. На вторичном в нынешних условиях ипотечного кредитования не исключено, что стоимость квартир в среднесрочной перспективе будет сохраняться неизменной», — говорит Сергей Зайцев.
Как изменится стоимость «первички» в 2025 году
Эксперты и игроки рынка недвижимости единогласно прогнозируют продолжение роста цен на первичном рынке жилья новостроек в 2025 году, но расходятся в оценке динамики.
Темпы останутся умеренными — в среднем в пределах 5-7%, прогнозирует коммерческий директор девелопера AVA Тамара Коломийцева. Вместе с тем, дополняет она, в городах с активно развивающейся инфраструктурой и жилищным строительством не исключен более значительный рост цен на недвижимость.
Ключевыми факторами, которые могут повлиять на рынок, эксперт считает рост себестоимости строительства, удорожание строительных материалов и рабочей силы под влиянием инфляционных процессов и повышенные требования к качеству и инфраструктуре.
«Покупатели и власти все больше акцентируют внимание на качестве архитектуры, благоустройстве и строительстве социальных учреждений. В ответ на эти запросы застройщики совершенствуют свои проекты, повышая уровень комфорта и функциональности, что неизбежно отражается на стоимости», — объяснила Тамара Коломийцева.
Дальнейшему росту цен может способствовать и ограниченное предложение новых объектов.
«В условиях экономической нестабильности девелоперы могут сдерживать запуск новых проектов, что в перспективе приведет к дефициту лотов и к их удорожанию.<...>Кроме того, не стоит забывать, что самая большая проблема рынка недвижимости Краснодарского края, как и в ряде других густонаселенных регионов, — это нехватка земли. Это конечный ресурс, и, если сейчас на рынке есть предложение, отвечающее требованиям, необходимо покупать, потому что через год-два застройка будет вестись уже на других территориях.<...> Таким образом, рынок жилья на Юге России, вероятно, останется в фазе плавного роста», — сказала она.
К тому же ряд новостроек на рынке жилой недвижимости так и не стартовал для продажи в этом году, соответственно количество предложений сократилось и нет тенденции к снижению, дополнила руководитель отдела продаж СК «Альянс» Татьяна Богуш.
В строительной компании «Самсон» прогнозируют рост до уровня, соразмерного инфляционным прогнозам — около 10-15%, рассказал заместитель генерального директора группы компаний Денис Сериков. Однако, это скорее рост технический, чем обусловленный спросом, поскольку сформирован увеличением себестоимости строительства.
Спрос на новостройки останется на прежнем уровне, поскольку льготные программы ипотеки, бывшие драйверами продаж, сейчас пока недоступны. Тем не менее рынок демонстрирует первые признаки смягчения ипотечных условий, что может оказать положительное влияние на покупательскую активность в среднесрочной перспективе.
Похожий прогноз сделал и руководитель отдела продаж ЖК «Барса» ГК «Точно» Паруйр Варданян. Представитель девелопера дополнил, что стоимость «квадрата» продолжит расти из-за условий проектного финансирования и КРТ, инфляции, высокого миграционного потока на черноморское побережье и увеличения спроса на жилье.
«Все эти факторы поддерживают тенденцию роста цен недвижимости на Юге. Несмотря на то, что многие надеются на стабилизацию или даже снижение цен, текущие экономические реалии указывают на продолжение их роста», — считает Паруйр Варданян.
«Первичка» будет дорожать на 1-2% каждый месяц, прогнозирует директор по продажам Dogma в Южном федеральном округе Алексей Смирнов. Резкий скачок стоимости будет возможен при появлении новых инструментов покупки, например, программы льготной ипотеки.
Представитель застройщика указывает на то, что в последнее десятилетие стоимость жилья постоянно росла, и текущее состояние рынка не приведет к его дальнейшему охлаждению и снижению цен.
«Из-за высоких ставок многим сейчас выгоднее держать сбережения на депозитах. Но давайте посмотрим чуть вперед: когда ключевая ставка снижается, уменьшаются проценты по вкладам и ипотеке, люди начинают реализовывать отложенный спрос — покупать недвижимость. Это неминуемо приведет к росту цен на жилье», — сказал специалист.
Наиболее радикальный прогноз сделал руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. Аналитик считает, что цены вырастут на 15-20% в 2025 году.
«Такими темпами сейчас растет строительная себестоимость в первую очередь из-за быстрого роста зарплат рабочих и банковских ставок по проектному финансированию в районе 26-30%», — поясняет Холопик. Снижению темпов роста стоимости новостроек смогут поспособствовать прилив на строительный рынок рабочей силы и остановка роста зарплат.
В то же время недвижимость здесь будет пользоваться спросом и приносить пассивный доход долгие годы, указал основатель группы компаний «Альпика» Шамиль Нунаев.
«Поэтому, если покупатель выбирает проект рационально, учитывая все ключевые параметры рентабельности, его приобретение в любом случае станет финансово целесообразным», — заключил он.
Квартира или частный дом
Во всех крупнейших городах Юга стоимость полноценного частного дома выросла на более чем 10% за год.
Вместе с тем увеличивается и разрыв в цене между домом и квартирой. В Краснодаре в феврале 2024 года она была сопоставима, теперь же ИЖС в среднем дороже квартиры на 7%. В Майкопе стоимость дома в феврале 2024 года превышала цену квартиры на 28%, в феврале 2025 года — на 32%. В Ростове-на-Дону год назад дом стоил дороже квартиры на 9%, теперь — на 14%. В Ставрополе частный дом ценился в 1,5 раза выше, чем квартира. За год разрыв между ИЖС и МКД в городе только вырос. Дом здесь теперь дороже квартиры на 74%.
Дома в среднесрочной перспективе будут дорожать быстрее квартир из-за роста затрат на строительные и отделочные материалы, а также на услуги рабочих и мастеров, считает Алексей Попов.
Купить нельзя арендовать
Снимать квартиру в городах Юга в 2024 года выгоднее, чем взять ипотеку на «вторичку», где ежемесячный платеж почти втрое выше ставки аренды,— к такому выводу пришли специалисты компании «Этажи».
Вместе с тем на рынке остаются варианты вторичного жилья с более доступной ценой, а значит, и с ежемесячным платежом. К тому же на фоне роста объема предложения в продаже и срока экспозиции появляются варианты квартир с хорошим дисконтом до 10-15%, где собственники заинтересованы в срочной продаже, прокомментировала заместитель директора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Скидки актуальны в период высоких ипотечных ставок, объясняет специалист. Но их размер и число акционных предложений с дисконтом начнет снижаться, как только уменьшат ключевую ставку. Когда снизятся ипотечные платежи, начнет реализовываться отложенный спрос.
«Сейчас наиболее актуальна покупка квартиры с минимальным использованием заемных средств или и вовсе без них. С начала года доля покупок квартир без использования ипотеки уже превысила 80%, оставшаяся часть в большинстве своем оформляет ипотеку на недостающую сумму, как правило, до 30-40% от стоимости объекта»,— комментирует Татьяна Решетникова.
Также эксперт напоминает, что на рынке есть спецпредложения от банков с более низкой процентной ставкой и автоматическим пересмотром ставки по кредиту при изменении ключевой ставки.
«Принципиального снижения цен на вторичном рынке пока не отмечается, хоть и растет доля квартир, где собственники готовы делать дисконт. Один из факторов сдерживания снижения цен — собственники не видят для себя на рынке альтернатив улучшения жилищных условий и не спешат скидывать цену»,— поделилась прогнозом Решетникова.
Что будет определять рынок жилья в 2025 году
Заместитель директора по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев в ходе межрегиональной конференции деловых изданий «Ведомости Юг» и «Ведомости Северо-Запад» выделил основные тренды, влияющие на рынок недвижимости в 2025 году. Три первых — высокая ключевая ставка, большая доля покупок за наличные и рост интереса к индивидуальному жилищному строительству и вторичному рынку.
«Мы считаем, что доля вторичного рынка будет расти, как и доля ИЖС, что окажет давление на возможность МКД снижать цены. Четвертый тренд — высокая инфляция, а пятый — низкая покупательская способность. Тренд номер шесть — высокая доля семейной ипотеки и рассрочек в продажах МКД, при этом будет увеличиваться объем сделок с рассрочкой и на вторичном рынке. Тренд седьмой — покупательская способность будет влиять на проекты, планировки и фасады домов»,— считает эксперт.
В 2025 году произойдет небольшой рост цен на жилье. При этом стоимость вторичной недвижимости будет расти немного быстрее, догоняя первичный рынок, спрогнозировал Зайцев.
Аналитики консалтинговой компании Macon в исследовании «Состояние первичного рынка многоквартирной недвижимости РФ в начале 2025 года» прогнозируют, что количество сделок по сравнению с 2024 годом сократится на 20% — до 440 тыс.
«Главный фактор снижения останется тот же, что и во второй половине 2024 года,— высокие ставки по рыночной ипотеке. Поддержка, которую оказывают льготные программы, а также приток спроса в новые регионы-драйверы девелоперской активности не смогут полностью компенсировать падение»,— резюмировали в агентстве.
Значительное падение продаж потребует реакции от застройщиков в виде инструментов, стимулирующих спрос: скидок, акций и подарков. Также на стоимость новой квартиры в России будет влиять накопленный нереализованный объем жилья. Профицит сохранится до конца года.
Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Ростов. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен
