Высотный запрос: эксперты — о возведении 50-этажных зданий в Ростове
Правительство Ростовской области внесло изменения в решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, расположенной в границах муниципальных образований «Город Ростов-на-Дону» и «Аксайское городское поселение». В указанных границах располагается территория старого аэропорта Ростова, где предполагается комплексная жилая застройка.
Изменения позволяют возводить 50-этажные здания. Согласно документу, предельная высота у жилых зданий по-прежнему составляет 32 этажа. Однако появилась сноска, в которой указано, что для доминантных объектов (зданий повышенной этажности по отношению к фоновой застройке) предельная этажность может доходить до 50 этажей.
Как отметила кандидат технических наук, доцент кафедры «Городское строительство и хозяйство», руководитель образовательной программы «Информационное моделирование в городском строительстве» Института опережающих технологий «Школа Икс» ДГТУ Карина Чубарова, на данный момент на строительном рынке в целом, и Ростове-на-Дону в частности, наблюдается дефицит специалистов, способных проектировать 50-этажные строения. По ее словам, дома такой высоты относятся к категории уникальных, что значительным образом сказывается не только на процессе проектирования, но и на всех стадиях жизненного цикла подобных объектов. А именно — к ним предъявляются повышенные требования безопасности, при их проектировании применяются более сложные в разработке и расчете конструктивные решения, а также усложняется процесс проектирования всех инженерных систем объекта, так как требуется предусмотреть дорогостоящие системы пожаротушения и высокоскоростные лифты.
«Строительство высотных зданий экономически целесообразно только при крайне высокой стоимости земель, и однозначно говорить о рентабельности возведения таких зданий на территории старого аэропорта Ростова-на-Дону достаточно сложно без предварительного инвестиционного обоснования комплексного проекта развития данной территории», — прокомментировала Чубарова.
Аналогичный перечень сложностей при проектировании и строительстве 50-этажных зданий выделила руководитель архитектурного бюро «Архилайн», главный архитектор проектов ГК «Альянс»Ольга Лапшина. В их число входят необходимость учитывать конструктивную устойчивость, сейсмику, ветровые нагрузки, пожарную безопасность, подачу воздуха и многое другое. При этом в Ростовской области ведется подготовка кадров, способных выполнить эту работу, хоть спрос на их услуги невелик.
«Здания выше 100 метров с точки зрения проектирования в соответствии с нашим законодательством являются уникальными сооружениями. В нашем регионе выпускаются специалисты, однако в связи с определенными местными градостроительными нормами особой надобности именно в этой специальности не было, поэтому выпускники не могли применить полученные знания в этой области. С появлением таких проектов возрастет востребованность в соответствующих проектировщиках», — добавила Лапшина.
Несмотря на то, что в Ростове сейчас не прослеживается высокий спрос на специалистов по проектированию высотных зданий, привлечение соответствующих квалифицированных кадров однозначно состоится при создании 50-этажных домов на территории старого аэропорта. При этом в документации необходимо будет учесть особенности грунтов в городе, считает директор научно-проектной организации «Южный градостроительный центр» Сергей Трухачев.
«В Ростове известны особенности грунтов, но это можно технически решить. У нас перед глазами есть образ Манхэттена, который плотно застроен небоскребами. Этого бы не было, если бы не скальные грунты, на которых легко строить подобного рода здания. В целом в строительстве действует одно простое правило: построить можно все. Есть только два вопроса: «Сколько стоит?» и «Зачем?». И в отношении 50-этажных небоскребов в Ростове становится понятно, что это потребует огромных затрат на основание и фундамент с учетом наших геологических условий», — подчеркнул эксперт.
Что нужно городу: актуальность и перспективы
Ростов-на-Дону является городом с ярко выраженной моноцентричной организацией. Исторический центр выполняет основную общественно-деловую функцию, основная же масса жилых кварталов представлена на окраине города, что приводит к постоянной перегруженности дорог и пробкам в часы пик. Комплексное развитие территории старого аэропорта может способствовать формированию нового многофункционального городского центра с качественной средой обитания, считает Чубарова.
«Однако, согласно Стандарту комплексного развития территорий, если мы говорим о центральной модели, которая как раз направлена на создание новых функционально насыщенных городских центров, то для нее характерна фоновая застройка средней этажности с включением доминантных объектов до 18-этажей», — комментирует эксперт.
По ее мнению, застройка в 20 и более этажей характерна уже для мегагородской модели, которая предусматривает размещение 80% нежилых объектов на территории, что не совсем соответствует текущим планам застройки старого аэропорта. Поэтому решение о строительстве 50-ти этажных зданий в качестве доминант требует очень тщательной концептуальной проработки и рассмотрения экономической целесообразности, изучения спроса рынка на подобные объекты.
«Строительство таких зданий в других районах города на данный момент в целом не соответствует требованиям к качеству городской среды, поскольку нет других аналогичных по масштабу территорий комплексного развития, где возможна подобная многофункциональная застройка с полноценным развитием инфраструктуры. Жилье в таких зданиях на городской периферии будет стоить слишком дорого и не будет востребовано, а возводить высотные здания точечно без нарушения требований к комфортной среде в более дорогостоящем центре города невозможно», — подчеркнула Чубарова.
В свою очередь руководитель архитектурного бюро «Архилайн», главный архитектор проектов ГК «Альянс» считает, что появление таких высотных объектов может вывести Ростов на новый уровень. «Ведь, как правило, небоскребы — это отражение экономической состоятельности того региона, где они возводятся. Это сложные в архитектурном и инженерном плане сооружения и, если город может себе позволить такие строения, значит у него есть потенциал. Здесь поднимается другой важный вопрос — необходимо, чтобы такие здания были органично вписаны в градостроительную канву, являлись логичными доминантами и не спорили с окружающей застройкой», — добавила Лапшина.
Подтвердил это архитектор, профессор ЮФУ, советник РААСН Сергей Алексеев. По его словам, в Ростове-на-Дону возможно построить 50-этажные здания, но для этого нужно тщательно выбирать площадку, а дома располагать в знаковых местах.
«Безусловно, структурирование городской застройки — правильно и хорошо. Эти здания возможны в Ростове, но важен выбор площадки. В свое время Алексей Полянский, будучи главным архитектором Ростовской области, попросил, чтобы мои магистры сделали проект высотных зданий именно на такой отметке — примерно 150 м в высоту. Согласно проекту, мы располагали три высотки в знаковых местах — на въезде в Ростов, второе было внизу Театрального спуска. Их градостроительная диспозиция была важна для города, как обозначение пространства», — прокомментировал Алексеев.
Альтернативную точку зрения высказал директор научно-проектной организации «Южный градостроительный центр». Он считает, что в Ростове-на-Дону нет потребности в строительстве высоток в первую очередь потому, что в городе недостает необходимой для их создания плотности населения.
«Я считаю, что в этом необходимости нет. Во всем мире небоскребы возникают по двум причинам. Первая — это чрезвычайная плотность населения в ограниченной территории. Вторая — политические амбиции из хозяев, которым надо строить все больше, шире, длиннее. У нас, в Ростове, население меньше, демография тяжелая, особого роста жителей не предвидится, поэтому говорить о чрезвычайной плотности нельзя. В целом объективной экономической и градостроительной предпосылки для создания подобного рода объектов», — добавил Трухачев.
Напомним, в проект, реализуемый на территории старого аэропорта в Ростове-на-Дону, вложат 132 млрд руб. Новый жилой квартал будет называться «Новый Ростов». Соответствующее соглашение было подписано на Петербургском международном экономическом форуме в этом году. Уже разработана документация проекта планировки и межевания территории будущего квартала, а также получены технические условия на проведение коммуникаций. Строительство основного объема жилья в новом микрорайоне планируется осуществить до 2032 года — в первый и во второй этапы освоения территории.
