Плохо или очень плохо: что будет с донской недвижимостью после пандемии

Деятельность строительной отрасли в России не была приостановлена на время борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции — застройщики могут продолжать работу на строительных площадках. Однако все участники видеоконференции уверены, что рынок недвижимости ждут серьезные изменения как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

В частности, после отмены режима самоизоляции Ростовскую область ждет изменение цен на недвижимость. Как поясняет основатель консалтинговой компании в сфере девелопмента «Жилин. Эксперт» Александр Жилин, существуют факторы, которые могут сыграть как на снижение стоимости квадратного метра, так и на ее рост. В частности, по мнению эксперта, в этом году спрос на жилье будет меньше, что может привести к снижению цен — это в свою очередь негативно отразится на отрасль.

«Если дешевеет недвижимость на вторичном рынке, обычный покупатель думает, что затем она подешевеет еще больше, и ничего не покупает. При этом люди, планирующие продать свою квартиру, также откладывают эти планы. Это, в свою очередь, влияет на первичный рынок — некоторые покупатели продают старое жилье, чтобы купить новое. Таким образом, когда цена на недвижимость падает, рынок приостанавливается, падает спрос, что отражается на всех участниках. Однако есть и другие факторы, которые могут удерживать цену и стать контраргументом падению спроса», — пояснил Жилин.

Директор департамента продаж «ИНПК Девелопмент» Яна Храповицкая считает, что в будущем цены на недвижимость неизбежно вырастут.

«Мы все понимаем, что поправки в закон от 1 июля 2019 года (о переходе на эскроу-счета при финансировании строительства многоквартирных домов — прим. ред.) неизбежно приведут к удорожанию. По предварительным расчетам, обслуживание эскроу-счетов составит около 10% от стоимости новых объектов, которые появятся на рынке. Застройщикам придется соревноваться за покупателей среднего класса, которые больше всего страдают сейчас от режима самоизоляции, и вкладывать деньги в рекламу, акции и скидки, за которые в конечном итоге платит покупатель», — сказала директор департамента продаж.

Яна Храповицкая согласна с тем, что спрос на рынке станет меньше. По ее словам, потенциальные покупатели, которые в настоящий момент «проедают» финансовые накопления, будут возвращать условный первый взнос около полугода. А те, кто лишился работы и провел на карантине 3-4 месяца, отложат планы по приобретению жилья на год.

Руководитель фирменного центра продаж «Ростовский» «ВКБ-Новостройки» Каринэ Ганжина, напротив, отметила стабильный уровень продаж даже в условиях самоизоляции. По ее словам, стало меньше клиентов, готовых купить жилье «здесь и сейчас», но выросло число тех, кто инвестирует в недвижимость.

Ведущий специалист по продажам жилой недвижимости сочинской компании «Винсент Недвижимость» Сергей Сергеев не решился прогнозировать, что будет со стоимостью недвижимости и спросом — из-за слишком большого числа неизвестных факторов.

«По моему мнению, Сочи отличается тем, что не следует за российскими трендами. Но, думаю, первые месяцы после отмены режима самоизоляции мы будем работать на отложенном спросе», — сказал он.

По мнению Александра Жилина, сложные времена ждут и коммерческую недвижимость, и застройщиков, которые выделяют первые этажи для аренды. Как отмечает Яна Храповицкая, в коммерческой недвижимости после режима самоизоляции можно ожидать освобождение порядка 30% площадей. По ее мнению, в долгосрочной перспективе рынок ждет снижение арендных ставок и стоимости продажи, что приведет к обострению конкуренции на рынке между застройщиками и собственниками уже оборудованных для бизнеса площадей.

Несмотря на неутешительные прогнозы, эксперты отметили несколько положительных моментов. Например, недвижимостью в Ростовской области активно заинтересовались покупатели из других регионов страны.

По словам Сергея Сергеева, в Сочи, местные жители составляют лишь 10-15% от всех покупателей, а остальные представляют в основном Урал. На донской регион, как рассказала Яна Храповицкая, сейчас обратили внимание жители Москвы, Санкт-Петербурга и северных регионов страны.

«Мы увидели всплеск интереса по отношению к частному сектору. Я знаю людей, которые намерено приехали в Ростовскую область и сняли здесь жилье на время изоляции, чтобы присмотреться к региону и, возможно, купить недвижимость. Думаю, после режима самоизоляции многие захотят расширить свою жилплощадь или купить дом», — предположила Храповицкая.

По мнению Александра Жилина, застройщики и риелторы увидели в этой сфере собственную недоработку — клиенты из других регионов способны оживить экономику области.

Также режим самоизоляции вынудил застройщиков перейти на онлайн-продажи. По словам экспертов, это был своеобразный «пинок» к развитию этого направления работы, который давно напрашивался.

«У нас на сайте созданы все инструменты для безопасной сделки. Сейчас возможно дистанционно подобрать квартиру, проконсультироваться по всем вопросам, забронировать жилье и зарегистрировать его электронно в Росреестре. Мы даже можем выслать клиенту видеообзор понравившейся квартиры. Сейчас спрос на такие удаленные сделки растет, мы увидели интерес. Однако мы не можем дистанционно оформить покупку квартиры, если планируется использовать ипотеку — банки требуют личного присутствия заемщика», — рассказала Каринэ Ганжина.

Яна Храповицкая также отметила спрос на онлайн-прогулки по коттеджным поселкам с возможностью виртуально посетить понравившийся дом вместе с менеджером. Обычно для этого используется площадка для конференций Zoom.

«Мы не оформляем сделки, а даем возможность бесплатно забронировать объект на время режима самоизоляции и 10 дней после него, чтобы человек успел подготовить документы. Думаю, что такой формат работы продолжит развиваться и после снятия всех ограничений — насколько качественно застройщик сможет создать иллюзию присутствия во время онлайн просмотра, настолько он и будет успешен в продажах», — сказала она.

О том, что сейчас предпринимают власти для помощи строительным компаниям во время режима самоизоляции, рассказал председатель комитета Заксобрания Ростовской области по строительству, ЖКХ, энергетике, транспорту и связи Александр Скрябин.

«Минстрой России совместно с регионами разработал меры поддержки застройщиков. Одной из самых важных является мера смягчения сроков в части передачи объектов долевого строительства и нарушения сроков завершения строительства. Кроме того, губернатор области дал поручение региональному Минстрою составить список застройщиков и по предварительной записи организовать работу с ними в МФЦ. Мы прекрасно понимаем, что именно возобновление этой работы для застройщиков поможет реализовать продажу квартир — главную финансовую составляющую их деятельности», — сказал Скрябин.

Активную разъяснительную работу проводит министр строительства Ростовской области Сергей Куц, который создал оперативный штаб при министерстве, подготовил письма для застройщиков с рекомендациями о мерах по профилактике коронавирусной инфекции. Кроме того, был создан чат с руководителями строительных организаций, где можно узнать всю актуальную информацию в условиях самоизоляции.

По словам основателя консалтинговой компании «Жилин. Эксперт» Александра Жилина, все участники рынка заинтересованы в том, чтобы удержать цены на недвижимость. Однако сейчас государство должно что-то противопоставить кризису, отмечает он.

«Строительный рынок в последнее время очень «узаконился», государству проще управлять рынком недвижимости. Возможно, произойдет удешевление ставок на краткий период. В долгосрочной же перспективе государство должно взять на себя создание условия для появления новых проектов, готовить для этого площадки. Потому что у нас либо точечная застройка в центре, что перегружает инфраструктуру, либо строительство далеко за городом», — считает эксперт.

Директор департамента продаж «ИНПК Девелопмент» Яна Храповицкая тоже подчеркнула необходимость снижения ставок по ипотеке. По ее словам, эта мера сможет спасти не только застройщиков, но и всю экономику.

«Снижение ставок по ипотеке, проектному финансированию, по кредитам для малого бизнеса — очень правильный инструмент для того, чтобы спасти тех, кто падает. Это «срочные прививки». Проценты, которые платят застройщики, в итоге ложатся на покупателей. Если условия будут более лояльными, мы сможем дать более низкие цены на рынке, тогда спрос будет оставаться на уровне», — считает Храповицкая.

Глава ростовского центра продаж «ВКБ-Новостройки» Каринэ Ганжина отметила необходимость развития системы онлайн продаж. Для этого необходимо, чтобы у клиента была возможность оформить все документы электронно, даже если он хочет прибегнуть к ипотеке или зарегистрировать готовое жилье с участком.

По мнению ведущего специалиста по продажам компании «Винсент Недвижимость» Сергея Сергеева, нужно предоставить ипотечные и кредитные каникулы тем клиентам, которые уже закредитованы. Кроме того, важно, чтобы государство «держало в разумных пределах» цены на билеты в первое время после отмены всех ограничений — многие потенциальные клиенты захотят отдохнуть летом на юге, а транспортные компании могут нарастить стоимость переезда из-за отсутствия пассажиропотока в апреле.