Недвижимость Юга: Ростовский рынок первичного жилья будет штормить

Фото: Предоставлено пресс-службой

Павел, как бы вы оценили прошедший 2014г. для рынка недвижимости региона и вашей компании в частности?

Итоги 2014 года на данный момент можно подводить, ориентируясь на два фактора. Во-первых, на официальные данные о результатах работы ФРС за первое полугодие: за январь-июнь 2014 года в ФРС было зарегистрировано 6 тыс. 776 договоров участия в долевом строительстве, что на 46% выше, чем за аналогичный период 2013 года. Во-вторых - на ажиотажный спрос на рынке недвижимости в 4 квартале 2014 года. Совокупность этих фактов позволяет заключить, что по итогам года первичный рынок вырос как минимум на 40% по отношению к 2013 году.

Год для первичного рынка год был действительно успешным: увеличился спрос, выросло предложение, при этом и средняя цена на рынке продолжала расти. Наши собственные результаты укладываются в общий тренд. Подводя итоги года компании «Магистрат-Дон», которая является генеральным риэлтором объектов ЖР «Западные ворота», ЖК «Красные ворота» и ЖК «Акварель», мы зафиксировали увеличение объема продаж на 22%. Мы успешно стартовали с продажами новых для нас продуктов: домов башенного типа и ЖК «Западные ворота. Английский квартал».

Чего ждать на рынке жилищного строительства в 2015г.? Первый прошедший месяц заставляет говорить о том, что рынок ждет серьезный спад.

Прогнозировать сложно, т.к. макроэкономические факторы очень нестабильны. Но уже сейчас понятно, что в конце 2014 года был реализован значительный объем спроса, совершено множество преждевременных покупок. Те, кто планировал отложить покупку до 2015 года, поторопились и купили недвижимость на фоне колебаний валют и растущих ставок по ипотеке в ноябре-декабре 2014 года. Все это говорит о том, что 2015 год в целом будет менее успешен.

Однако рынок недвижимости эконом-класса уже показал свою жизнеспособность в условиях кризиса 2008-2009 гг. Полагаю, в 2015г. в этом плане мало что изменится. Во-первых, доступное жилье нужно людям даже в кризисные годы. Во-вторых, ветшание вторичного фонда и миграция населения в крупные города - глобальные факторы развития рынка недвижимости, на которые экономический спад влияет в меньшей степени. В-третьих, поддержку первичному рынку оказывает государство путем финансирования жилищных программ и госзакупок жилья для различных категорий граждан - закупка ведется именно в эконом-классе.

Ко всему прочему следует учесть местный фактор: в Ростове на протяжении последних 6 лет наблюдался дефицит жилья эконом-класса, о чем свидетельствует положительная динамика цен и приход именно в Ростов застройщиков из других городов - например, из Краснодара, где рынок насыщен предложением. Я бы сказал, что сегодня в Ростове первичный рынок - это «рынок продавца», возможно, с учетом падения спроса рынок станет более клиентоориентированным. Застройщикам придется прилагать усилия для привлечения дополнительного внимания именно к своему продукту путем использования различных инструментов: длительная рассрочка, работа с банками по улучшению условий ипотечного кредитования, расширение ассортимента предложения и т.д.

Хорошее состояние дел в сегменте эконом-класса на общем фоне подтверждают и текущие данные о наших продажах за январь 2015 года: прирост к январю 2014г. составил порядка 30%.

Многие аналитики прогнозируют снижение покупательского спроса. Вы с ними согласны?

Опять же, во всех прогнозах по рынку жилой недвижимости следует привязываться к конкретным сегментам. В первую очередь в кризис замедлятся темпы продаж дорогого жилья – бизнес-класс, комфорт-класс. Недвижимость на стадии долевого участия станет менее востребованной по причине рискованности покупки. Объекты новых застройщиков, не заработавших репутацию на рынке, также окажутся в зоне риска. Жилье у проверенного застройщика, который предлагает квартиры, соответствующие потребностям покупателей в районах с развитой инфраструктурой и обеспеченные общественном транспортом, будет востребовано.

С учетом сложившейся ситуации, стоит ли ждать отказа компании от реализации каких-то проектов?

В 2015 году «Патриот» планово продолжит уже начатые проекты. Мы заканчиваем строительство ЖК «Акварель», будут сданы первые дома «Английского квартала» в Левенцовке, появятся новые планировки квартир в «Английском квартале», которые смогут удовлетворить потребности новых сегментов рынка. В 4 квартале 2014г . совместно с АИЖК мы запустили программу «Жилье в рассрочку без первоначального взноса до 15 лет», что в современных условиях вполне может стать альтернативой ипотеке.

Кроме того, ожидаем, что в 2015 году наш основной объект – жилой район «Западные ворота» - станет еще более привлекательным для покупателей за счет дальнейшего развития инфраструктуры: кроме уже работающих детской поликлиники и детского сада, в 2015 году будет закончено строительство школы и еще одного детского сада. Учитывая степень сформированности социальной инфраструктуры, наличие квартир в сданных и не сданных домах, различные жилищные программы, мы рассчитываем здесь на результат не ниже 2014 года.

В разговоре о рынке недвижимости не обойти вопроса об ипотеке. Насколько возросшие ипотечные ставки могут затормозить развитие строительного рынка?

Изменившиеся условия по ипотеке: возросшие ставки, ужесточившиеся требования к заемщикам, - оказывают значительное давление на рынок. При текущих ставках объем ипотеки может сократиться минимум на 30-40%. Изменившиеся условия банков уже стали для многих покупателей серьезным поводом для пересмотра планов на покупку жилья. Одновременно со ставками вырос и порог первоначального взноса, банки стали жестче оценивать риски при выдаче кредитов. Доля сделок по ипотеке постепенно идет на спад. Учитывая, что в среднем ипотека обеспечивает 30-40% продаж первичного рынка Ростова-на-Дону (по некоторым застройщикам до 60 %), ухудшение условий ипотечного кредитования крайне негативно скажется на покупательском спросе.

В этих условиях останется ли ростовский рынок привлекательным для застройщиков? Можно ли ждать в ближайшее время запуска новых проектов? Или рынок на время «затихнет»?

Несмотря на все вышеизложенное ростовский рынок остается привлекательным для застройщиков. Соотношение спрос-предложение позволяет вести деятельность выше точки безубыточности. Но в текущих условиях, когда доступ к кредитным ресурсам для многих застройщиков закрыт, либо кредит можно получить на неприемлемых условиях, когда покупатели с большей осторожностью стали приобретать недвижимость (отдавая предпочтение проверенным на рынке девелоперам), новый игрок может рассчитывать только на собственные ресурсы. А это, в свою очередь, могут позволить себе только крупные застройщики.

Ожидает ли нас заморозка строительных проектов, разорение стройкомпаний?

Опыт 2008-2009 годов показал, что «заморозка» проектов в условиях кризиса реальная ситуация. Причем это могут быть и проекты в «бумажной» стадии, и уже строящиеся объекты. В большей степени это касается небольших строительных компаний, имеющих в портфеле проекты на самых ранних этапах строительства, когда требуются значительные финансовые вливания. В зону риска попадают и проекты, невостребованные по разным причинам на рынке: высокая стоимость, большие площади квартир, неудачная планировка, плохое соседство, проблемы с коммуникациями.

Как застройщики будут приспосабливаться к новым условиям, чтобы не потерять покупателей и остаться с прибылью?

Вообще-то все необходимые меры застройщики должны были предпринять заблаговременно, чтобы в кризис остаться востребованными на рынке. В первую очередь важны грамотно продуманные планировки квартир, концепция проекта — все то, что в последующем определяет спрос на объект. К примеру, в кризисные 2008-2009 годы ГК «Интеко» вышла на рынок Ростова с ранее не представленным здесь типом квартир-студий площадью 26,7 кв. м, вызвавшим скептицизм среди многих участников рынка. Но за счет низкой стоимости наши студии стали тогда «хитом продаж» и впоследствии в объектах других застройщиков появились аналоги. В этом году мы также планируем вывести в продажу квартиры с новыми планировками, позволяющими сэкономить на площади, но в то же время функционально использовать каждый квадратный метр.

Если говорить о жилье как об инвестиционном инструменте, насколько актуальным и эффективным он остается во время кризиса?

Можно примерно рассчитать, что сегодня выгоднее – держать деньги в банке или купить квартиру и сдавать ее. Возьмем для примера ставку в 15% годовых и сумму 1,6 млн рублей. По банковскому вкладу с этой суммы можно получить доход около 20 тыс. рублей ежемесячно. При покупке квартиры-студии за эти деньги можно получить 15 тыс. рублей за аренду ежемесячно. На наш взгляд, решающим аспектом при выборе должна быть оценка существующих рисков: недвижимость при любом раскладе останется у собственника, тогда как антироссийские санкции — в частности, ограничение доступа к иностранным займам, создали затруднения для наших банков, даже для самых крупных и надежных.

Чего ждать от ценовой политики застройщиков? Готовы ли они снижать цены, чтобы сохранить интерес покупателей?

Все зависит от соотношения спроса и предложения. Предложение зависит от того, кто из девелоперов уйдет с рынка и как поведут себя ключевые игроки. Если крупные игроки начнут демпинг, это может повлечь массовый исход с рынка мелких застройщиков, после чего цена может опять вырасти. Спрос зависит от ряда факторов: как изменятся процентные ставки, курсы валют, уровень безработицы. В краткосрочном периоде у конкретного застройщика цена может снижаться, но потом все равно выровняется. Для простого покупателя рискованно сейчас рассчитывать на снижение цены, ведь покупатель выбирает обычно конкретный район, конкретный жилой комплекс, а спрогнозировать, поднимет застройщик цену или снизит, невозможно.

На рост цен будет работать инфляция и увеличение строительной стадии, на снижение – необходимость застройщика привлечь внимание к своему продукту. Другой немаловажный фактор удорожания новостроек, который не зависит от застройщиков — себестоимость строительства. Не секрет, что цены на стройматериалы растут и застройщики в процессе ценообразования в любом случае будут учитывать этот фактор.