Эксперты назвали способы «обеления» рынка арендного жилья

Фото: пресс-служба «Инсити Девелопмент»

Объем рынка арендного жилья в России с 2023 по 2025 годы, по данным «Дом.РФ» увеличился почти на 10% — до 251 млн кв. м, при этом доля теневого сектора не изменилась и составляет 95%. По оценке фонда «Институт экономики города», на долю теневого сектора приходится от 80 до 90%.

По мнению зампреда комитета Госдумы по экономической политике Артема Кирьянова, нелегальный объем арендного рынка находится в пределах 90%. «Ведомости» ранее писали о том, что Федеральная налоговая служба прорабатывает способы обеления рынка аренды жилья.

РБК Ростов выяснил у представителей отрасли и юристов, как снизить долю «серого рынка» в этом сегменте.

«Обелить» рынок аренды жилья на юге России возможно, но не быстро — необходимо поэтапно «приучать» граждан к его легализации, отметила глава союза риелторов Ставрополья Инна Овсянникова.

«Нужно сделать «белую» аренду выгодной и простой, необходимы упрощенные и быстрые судебные процедуры выселения недобросовестных арендаторов. Белая аренда должна быть выгодна для арендаторов с точки зрения возможности официально подтверждать расходы на аренду для получения налоговых вычетов, для оформления субсидий на ЖКУ, для получения кредитов. И обеим сторонам нужно объяснять, что официальный договор — это не риск, а защита от мошенничества, порчи имущества, неправомерных выселений», — перечислила она.

Пока население не поймет, что аренда жилья «вбелую» гораздо более безопасна как для арендатора, так и для владельца недвижимости, рынок арендного жилья будет оставаться в тени, уверена собственник агентства недвижимости «Лови Момент» Тамара Шаманаева (Краснодарский край, Сочи).

«На юге России, на Северном Кавказе, как и по всей России такие способы как штрафы для владельцев жилья, включение квартир в различные реестры, например, вряд ли помогут исправить эту проблему. Если же владелец жилья и арендатор поймут, что при заключении договора об аренде жилья оба они защищены законом, то доля серого сегмента рынка аренды жилья начнет снижаться. Но для этого необходима серьезная разъяснительная работа на государственном уровне», — резюмировала эксперт.

Вывести из тени рынок арендного жилья можно только комплексом мер, согласен руководитель направления сделок с недвижимостью юридической фирмы «Двитекс» (Москва) Максим Кашаев.

«В первую очередь, это введение электронного реестра арендного жилья в личном кабинете налогоплательщика, по аналогии с зарегистрированными в собственность объектами недвижимости, с возможностью автоматической постановки объекта на налоговый учет при выявлении фактов систематического получения арендных платежей и размещения объектов на таких площадках как «Авито», «Циан», «Домклик» и прочих», — сообщил он.

В случае, если объект будет учтен ошибочно, у налогоплательщика должна быть возможность оспорить внесение объекта в реестр путем предоставления подтверждающей документации через личный кабинет. Это упросит работу налоговой службы и автоматизирует процесс учета таких доходов, уверен Кашаев.

«Во-вторых, предоставление налоговых вычетов на доходы от аренды в какой-либо форме сможет дополнительно замотивировать налогоплательщиков их «легализовать». Разумеется, с освобождением от штрафов и неустоек в случае добровольной подачи заявления о включении такого объекта в электронный реестр до выявления факта сдачи в аренду налоговым органом. В-третьих, это привлечение самих площадок электронных объявлений в качестве источника информации о передаче квартир в аренду в автоматизированном взаимодействии с ФНС, так как 90% жилья сдается в аренду с их помощью», — перечислил он.

Арендный фонд действительно растет. Многочисленные покупатели новостроек «эпохи льготной ипотеки» стали использовать свои квартиры под сдачу в аренду, однако доля теневого сектора все же меньше 80-90%, считает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

«Доля теневого сектора, по нашим оценкам, все же ниже 80-90%, наличие договора и налоговых выплат (с использованием патентной схемы или самозанятости) в той или иной форме есть в 25-30% арендных сделках в масштабе страны. Кроме того, есть сделки в доходных домах (где жилье сдается операторам и там все налоги выплачиваются). В целом можно сказать, что доля корректно оформленных сделок растет», — отметил эксперт.

Доля теневого рынка все же гораздо меньше отмеченных 80-90%, солидарна с мнением «Циан.Аналитики» руководитель юридической компании «Принцип» (Москва) Ксения Зайцева.

«Налог на самозанятых сегодня не такой уж и большой и легче оформить отношения арендатора и квартиросъемщика официально, чем потом платить штрафы. И мы в юридических компаниях видим обратную тенденцию роста числа обращений по заключению договора аренды», — подчеркивает она.

Между тем обелить этот сегмент рынок очень сложно, уверена Зайцева.

«Если человек хочет нарушить, сознательно идет на то, чтобы работать в «серой зоне», то вряд ли он опасается последствий. И единственное, чем можно обелить рынок арендного жилья это, во-первых, рост штрафов и, во-вторых, снижение налогов. Других способов просто нет», — считает эксперт.

Все эти меры требуют дополнительного нормативного регулирования, общественного обсуждения и принятия соответствующих законов. Они смогут принести дополнительные средства в бюджет, но в конечном итоге скажутся именно на арендаторе жилья, так как очевидно, что все налоговые издержки собственники будут закладывать в цену аренды, резюмировал эксперт.

Как писал ранее РБК Ростов, по данным «Циан.Аналитики», средняя ставка месячной аренды однокомнатной квартиры в Ростове-на-Дону за год снизилась на 9%. В сентябре 2024 года стоимость «однушки» составляла 34 тыс. руб. в месяц, в сентябре 2025 года — 31,1 тыс. руб.

Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Ростов. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен