Кризис ипотеки и рост ИЖС: как изменился рынок жилья Ростова в 2023г.

Фото: freepik.com

Об этом заявили участники круглого стола, организованного РБК Юг и Северный Кавказ. Сейчас эксперты отмечают снижение количества сделок и прогнозируют уход части покупателей в бизнес-класс и индивидуальное жилищное строительство.

В конце 2023 года Минфин РФ на фоне быстрого роста объемов кредитования и цен на квартиры в новостройках предложил ужесточить условия выдачи льготной ипотеки.

С начала 2024 года банки ввели комиссии для застройщиков при выдаче ипотеки по всем льготным программам. Теперь девелопер должен досубсидировать льготный кредит, а оформить льготную ипотеку можно только у застройщиков, которые являются партнерами банков.

По словам экспертов, участвовавших в круглом столе РБК Юг и Северный Кавказ в Ростове-на-Дону, ожидаемое сворачивание льготных программ привело к ажиотажному спросу в четвертом квартале 2023 года, а также - к резкому увеличению количества сделок и повышению цен на 1 кв. м.

«Конечно, в 2023 году у нас был ажиотажный спрос, поскольку рынок был перегрет новостями об увеличении ключевой ставки, страхом перед прекращением льготных ипотечных программ. Люди опасались, что они не смогут больше воспользоваться льготной программой», — рассказала руководитель отдела продаж СЗ «Альянс» Татьяна Богуш.

По оценке основателя консалтинговой компании «Жилин эксперт» Александра Жилина, жилье бизнес-класса в Ростове подорожало со 150 тыс. руб. за «квадрат» в начале 2022 года до 200-250 тыс руб. на конец 2023 года.

В целом по итогам 2023 года стоимость 1 кв. м жилья в Ростовской области выросла на 15-20%, сообщил руководитель агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников.

«Регулятор ужесточил условия по ипотеке, и в итоге наших клиентов это сподвигло принять решение по ипотеке «здесь и сейчас» и воспользоваться льготными программами на действующих еще условиях. Лидерами продаж были господдержка и льготная семейная ипотека. Она у нас составляла около 60%», — отметила заместитель директора по розничному бизнесу ростовской региональной дирекции банка «Кубань Кредит» Оксана Стушкина.

Представитель банка особо обратила внимание на заметный рост доли льготной сельской ипотеки в портфеле «Кубань Кредит». По ее словам, тенденция связана с более выгодными условиями для загородного ИЖС (под 3% годовых — прим.ред. РБК Ростов).

«Сельская ипотека — это реальный тренд, который сейчас выходит на новый уровень, набирает большие обороты. И те объекты, которые сейчас подходят под сельскую ипотеку, не настолько удалены от общей инфраструктуры. Это вблизи, это доступно и там есть все коммуникации», — считает она.

Эту информацию подтвердила и руководитель кредитно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Ростове-на-Дону Ольга Сербуленко «Доступность ипотеки на ИЖС значительно увеличилась за счет распространения госпрограмм на строительство жилых домов. За 11 месяцев 2023 г., по оценке экспертов, на строительство частных домов банками было выдано более 101 тыс ипотечных кредитов на 454 млрд руб., что превышает показатель за весь прошлый год», — пояснила она, добавив, что по Ростову на конец прошлого года — начало 2024 года лидерами по ипотеке были вторичная, первичная недвижимость и ИЖС.

Руководитель отдела маркетинга «ДОН-МТ — Недвижимость» Галина Пивоварова фиксирует растущий интерес покупателей к загородным участкам под застройку, снабженных всей необходимой инфраструктурой. По ее мнению, при грамотном подходе рост данного сегмента продолжится и в 2024 году.

«В 2023 году мы прибавили по ИЖС 20-22% от общего объема за предыдущий год. ИЖС очень сильно растет и будет продолжать расти. Построить дом, купить участок, подвести коммуникации, сделать ремонт -  может обходиться в пределах 100 тыс. за 1 кв. м, а средняя цена 1 кв. м квартиры в новостройках у нас перевалила уже за 120 тыс. руб.», — прокомментировал тенденцию Алексей Олейников.

По его мнению, за меньшую сумму владельцы индивидуальных домов получают иной уровень комфорта.

В 2023 году покупательский спрос начал перемещаться не только в сторону индивидуального жилищного строительства, но и стал больше ориентироваться на более дорогой сегмент: элитную недвижимость и жилье бизнес-класса - отметили участники круглого стола.

Это связано с тем, что на фоне ужесточения условий ипотеки и роста цен на жилье люди стали проявлять большую осторожность при выборе недвижимости, отдавая предпочтение более качественным площадям.

«Есть осторожность наших клиентов при выборе недвижимости. И они аккуратно подходят к выбору продукции. Это хорошо работает на рынок, потому что застройщики будут вынуждены выводить на рынок качественные продукты», — пояснила Татьяна Богуш.

Переходу части покупателей жилой недвижимости в более дорогие ценовые сегменты способствует и принятие единой охранной зоны в центре Ростова, полагает председатель комиссии по городскому хозяйству и землепользованию гордумы Ростова Дмитрий Олейников. Утверждение документа приведет, как он считает, к удорожанию «квадрата» в исторической части города, уходу из центра компаний, занимающихся точечной застройкой, и перетеканию населения в новые, благоустроенные районы.

«Наверное, плотность населения в городе (в центре — РБК Ростов) будет уменьшаться в пользу новых проектов, находящихся неподалеку. Например, левобережной части, территории старого аэропорта. То есть появляется альтернатива у людей, они могут переехать жить близко к центру, в места, комфортные для проживания. Центр города по логике должен быть красивым, удобным, но это не самое комфортное место для проживания. Это транспорт, это трафик, это больше деловая и ресторанная зона», — отметил депутат.

Сейчас донской регион уже активно формирует компетенции для внедрения механизмов комплексного развития территорий (КРТ).

Речь в том числе идет о реализации такого крупного проекта как реновация территории старого аэропорта, говорит руководитель «Всероссийского центра национальной строительной политики» Александр Моор.

«Ростовская область в отличие от многих регионов уже начала формировать компетенции по реализации таких проектов. Как пример — территория старого аэропорта, на которой в рамках масштабной застройки начали реализовывать крупный проект КРТ, где будет представлено не 50, не 100 и даже не 200 кв. м жилья, а гораздо больше. Строительство подобных объектов меняет, по сути, ландшафт всего города», — подчеркнул Моор.

Появление новых благоустроенных районов приведет в ближайшие годы к кратному роста количества жилой недвижимости на рынке.

«Поэтапно на рынок недвижимости Ростова-на-Дону будет выводиться жилье в разных районах города. Например, на территории старого аэропорта появится около 1,5 млн кв. м, еще порядка 500 тыс. кв. м жилья планируют построить на левом берегу. Ведутся большие объемы строительства в Левенцовке, Военведе и Стройгородке. Все это выйдет в массовом сегменте. Предложение увеличится кратно», — подчеркнул Александр Жилин.

В то же время при перенасыщении рынка усилится конкуренция между застройщиками, работающими как в дорогом, так и в эконом-сегменте. Коммерческий директор компании «TEN девелопмент» (новый застройщик ростовской Левенцовки) Алексей Зорькин рассказал, что после выхода на рынок донской столицы компания решила пересмотреть свой подход и предложить покупателю принципиально новый продукт.

«Он (продукт — прим. ред. РБК Ростов) должен быть более комфортным, удобным и современным с точки зрения наполнения. Я думаю, в ближайшее время все увидят, как преобразится Левенцовка, которую мы сейчас застраиваем», — сказал Зорькин.

Если рассматривать ближайшую перспективу, то, как считает Галина Пивоварова, рынок временно застынет, сократится количество сделок, вырастут цены. Параллельно девелоперы будут ждать принципиальных решений от государства и регулятора по ипотеке. Оживления спроса и роста продаж следует ждать не ранее августа 2024 года, поскольку население и застройщики к этому времени смирятся с существующими условиями.