«Мультиформат» в тренде: как в Ростове развиваются проекты редевелопмента

Фото: «Группа Агроком»

Редевелопмент или реновация устаревших промышленных объектов и территорий набирает все большую популярность в российских городах-миллионниках. И Ростов не является исключением. Первые такие проекты появились здесь более 10 лет назад, сейчас реализуются новые.

Чаще всего промобъекты переделываются под универсальные кластеры с общественными территориями и множеством разнонаправленных арендаторов. Они становятся точками притяжения для жителей города. По мнению экспертов, сегмент редевелопмента пока что не слишком развит и у него есть хорошие перспективы для роста.

Первым успешным проектом в городе стал кластер «Табачка.Центр» на месте бывшей табачной фабрики, которую перенесли на левый берег Дона. Как пояснили РБК Ростов в «Группе Агроком» (владеет центром), работы по реновации предприятия начались еще в 2009 году, а первые договоры аренды начали заключать с 2010 года.

В 2016 году стартовала реставрация территории на Газетном и Красноармейской, в ходе которой были приведены в порядок здания предприятия.

«Проект на реставрационные работы разрабатывали специалисты, имеющие допуск и аккредитацию при министерстве культуры — проектировщики-реставраторы. Кроме того, использовались специальные материалы. Пришлось вычистить от нескольких слоев краски старинные кирпичи, многие из которых были побиты, и восстановить их. Провели ряд работ по укреплению здания: усилили проемы и некоторые строительные конструкции, открыли дополнительные входы, установили козырьки, смонтировали крыльца. Также отремонтировали кровлю и восстановили ковку на ней. Кроме того, облагородили территорию, замостили тротуары и высадили платаны по ул. Красноармейской. Это был один из немногих примеров посадки взрослых растений в Ростове за последние годы», — рассказали в группе.

Сейчас в «Табачка.Центре» работают банки, спортклубы, бьюти-пространство, учебные и детские центры, танцевальные клубы, коворкинг, фотостудии, рестораны. А пер. Газетный является пешеходной зоной и точкой притяжения.

В 2011 местный девелопер Денис Зубков запустил проект «Креативное пространство» на ул. Суворова. С того времени он существует практически в неизменном виде.

«Креативное пространство» на Суворова, 52а было основано в 2011 году, и в 2017 году я его продал как неотделимые улучшения объекта и арендный бизнес. Проект существует с того времени в практически неизменном виде, заполнен арендаторами и разросся до кластера С52. Значит, у нынешних собственников все хорошо и им незачем что-то менять», — пояснил Зубков.

По его словам, основной «фишкой» «Креатива» было то, что он создавался не как арендный бизнес, а как центр разработки проектов. Это и позволило ему выжить и развиваться.

«Тогда не было арендаторов с деньгами, готовых платить за «лофт». Соответственно, не было и инвесторов. Поэтому прибыль с проектов, выполняемых на базе «Креатива», реинвестировалась в объект. Мой заработок как девелопера произошел на росте капитализации. Окупился проект довольно быстро, года за 3-4, но тогда были совершенно другие условия и требования, мы сильно сэкономили на том, без чего сейчас точно не обойтись. Окупаемость такого проекта в современных условиях была бы лет 10-12» — сказал он.

В 2021 году на ул. Донской на базе двух зданий — 200-летнего исторического особняка и здания советского «Сантехснаба» — заработал кластер «D30».

«Его я изначально создавал как первый объект будущего проекта «Донская улица творчества». Сейчас «D30» прекрасно развивает его основной владелец и директор Сергей Зуев как пространство для театральных проектов, также там активно работают диджеи. Особенность пространства — сценическое искусство, хотя объект больше узнается за счет китайского кафе в правой его части. Сложности при реализации были в том что, сохранив внешнюю оболочку, пришлось переделать все внутри. До того, как мы пришли, объект в самом центре города топился углем, а деревянные перекрытия прогнили. Это был первый объект в собственности на ул. Донской, благодаря которому мы задали деловой и творческий вектор развития этой территории», — отметил Зубков.

В прошлом году в здании бывшего пивоваренного завода «Бавария» на Буденновском свои двери открыла специализирующаяся на общепите площадка «Мануфактура», где сейчас представлены 22 корнера, 2 тыс. блюд из Азии, Индии, Европы, Америки и регулярно выступают артисты.

«Как известно, «Мануфактура» расположена в историческом здании бывшего пивоваренного завода, поэтому нам было важно сохранить историю и культурное наследие объекта. При этом дать ему новую жизнь и адаптировать под современные реалии. Благодаря продуманной архитектуре фудмолл становится неким связующим звеном, изящно соединяющим сразу несколько стилей и эпох», — сообщили в «Мануфактуре».

По данным компании, в дальнейшем планируется увеличение количество корнеров и создание собственного мерча.

Сейчас в работе у инвесторов находятся несколько проектов общественных пространств, в том числе предусматривающих реновацию.

Самым крупным из них является редевелопмент территории бывшего ростовского винно-водочного завода на пр. Буденновском. Он был заявлен еще в 2020 году, но инвестор — ГК «Вертикаль» — приступает к нему только сейчас со сдачей в конце 2025 — начале 2026 годов. В его рамках будет проведена реновация более 2 га предприятия, общая полезная площадь объектов превысит 40 тыс кв.м, а объем инвестиций в «Винзавод» превышает 1,5 млрд руб.

«В рамках проекта запланирована реконструкция 6 строений, имеющих статус объекта культурного наследия регионального значения и возведение 6 новых зданий, в том числе зданий торгово-развлекательного комплекса с двухуровневой подземной парковкой и современного 8-этажного офисного центра. Также запланированы работы по обустройству территории внутри комплекса для создания нового привлекательного общественного пространства в масштабах всего города», — отметил руководитель группы Николай Катанян.

Параллельно инвестор возводит в ростовской Левенцовке торгово-выставочный комплекс «Новая провинция» с общественными пространствами.

Еще один заявленный проект реновации, находящийся сейчас на стадии реализации, — это «Донской квадрат» от Дениса Зубкова.

«В своем «Донском квадрате» мы создаем инфраструктуру и сервисы, необходимые для развития творческого бизнеса, участвуем в развитии чужих проектов и создаем их сами. Тем самым повышаем капитализацию и самих проектов, и кластера в целом… На собственных объектах недвижимости мы делаем пространства для совместной работы, общения и отдыха, деловые и арт-резиденции, офисы и мастерские, презентационные площадки и многое другое. Соседние проекты активно вовлечены в создание общей инфраструктуры, реализуя собственные концепции», — рассказал он.

В 2023 году инвесторы заявили о намерении создать на базе оборонного завод «Гранит» новый технопарк стоимостью свыше 1,5 млрд руб. Однако недавно стало известно о том, что из-за загрузки мощностей завода подача заявки в Минпромторг РФ на включение проекта федеральный реестр была перенесена на неопределенный срок.

По мнению опрошенных РБК Ростов экспертов, редевелопмент устаревших промышленных территорий — один из наиболее ярких трендов последних лет, и этому сегменту есть, куда расти.

«Несмотря на то, что подобных проектов становится все больше, число реально функционирующих объектов в российских регионах еще не так велико, и ближайшие 5-10 лет станут периодом наиболее активного их появления. Популярность такого формата связана с несколькими факторами. Один из них — это многофункциональность, которая позволяет нивелировать рыночные риски инвесторов. В состав проектов редевелопмента обычно включают торговые, офисные, гостиничные площади и апартаменты, а также выставочные пространства, объекты креативной индустрии, кафе, рестораны или целые фудмоллы. Вариативность наполнения делает такие проекты более устойчивыми к изменению рыночной конъюнктуры и позволяет использовать разные формы получения дохода — как через продажу, так и через аренду», — говорит генеральный директор компании Macon Илья Володько.

По его словам, потребительские предпочтения в последнее время изменились и сдвинулись от торговых центров в сторону более сложных и современных форматов. Посетители теперь голосуют за большее количество развлекательных функций, наличие общественных пространств, еды, развлечений и культурных мероприятий. Такая же тенденция наблюдается и в офисном сегменте.

«Синергия, которая получается в проектах редевелопмента, позволяет разным элементам подпитывать друг друга, что в конечном итоге делает такой бизнес экономически эффективным. Также немаловажным является факт, что в крупных российских городах еще есть площадки для реализации таких проектов», — сообщил эксперт.

Александр Жилин, основатель консалтинговой компании «Жилин.Эксперт», также отмечает привлекательность мультиформатных площадей для инвесторов, арендаторов и посетителей.

«Основная ценность, которую создают такие проекты — это рабочие пространства нового формата, совмещенные с пространствами для культурного досуга. Например, в «D30» работают коворкинг, аутентичный фудкорт, театр, магазины одежды, студии звука. Реализация таких проектов безусловно увеличивает капитализацию недвижимости и существенно увеличивает размер арендной платы, по сравнению с «исходным» состоянием данной недвижимости», — подчеркнул он.

По оценке Жилина, сейчас стоимость аренды 1 кв.м в таких объектах составляет от 1,5 до 3 тыс. руб.

Денис Зубков полагает, что в данный момент проводить реновацию недвижимости не слишком выгодно в виду затратности ремонта и переформатирования подобных площадей.

«Сейчас с точки зрения девелопмента я считаю вообще нецелесообразным вкладываться в бывшие промышленные объекты для устройства в них чего-то креативного, если это не связано с необходимостью сохранить существующие строения. Свой новый кластер мы интегрируем в существующую историческую часть города именно из этой необходимости. Мы стремимся своими действиями сохранить ценное и улучшить существующую среду исторического центра», — резюмировал он, добавив, что в связи с большими инвестициями и необходимостью компенсировать затраты на содержание общих зон стоимость аренды недвижимости в прошедших реновацию помещениях достигла уровня объектов класса А.