Эксперт: московские застройщики присмотрели рынок недвижимости Краснодара

Руководитель проекта ООО «Атриум Девелопмент» (застройщик микрорайона "Олимпийский" ) Евгений Ткаченко в интервью ИА РБК-Юг рассказал о перспективах шестимиллиардного проекта коттеджного поселка в Краснодаре, о том, придут ли московские компании на краснодарский рынок и насколько трудно застройщикам общаться с властью.

Евгений, ваша компания работает и в Подмосковье, и в Краснодаре. Можете сравнить два рынка, в чем основные отличия и схожесть?

В Краснодаре гораздо более живой рынок несмотря ни на что. В Московском регионе рынок скорее мертв, чем жив. Люди уже не берут просто какие-то участки в поле, они если и покупают дома в коттеджных поселках, то хотят, чтобы там было полное обеспечение инфраструктурой. Буквально все - от школ и садиков, до поликлиник и отделения почты. Здесь, в Краснодаре, есть довольно большой потенциал рынка, при этом земля гораздо дешевле. На рынок Краснодара свои взгляды направили уже многие московские крупные строительные компании и холдинги.

В Краснодаре вы реализуете довольно масштабный проект — микрорайон "Олимпийский". Площадь большая – 300 га. И это в самый разгар кризиса. Нет опасений, что продать не получится? И пришлось ли вам корректировать планы по реализации проекта с учетом экономической ситуации? Все же начали вы объект в относительно спокойном 2013г.

Опасений нет. Не то чтобы кризис на нас не сказался. Но мы быстро сориентировались, так как имеем огромный опыт, полученный в кризис 2008г. Во первых, вся земля у нас находится в собственности и без обременений. Во вторых, мы чуть больше участков решили продать без подряда. Для обеспечения строительства нам удалось построить свои производственные цеха по выпуску железобетонных изделий. В ближайших планах - открываем производственные площадки по металлообработке, деревообработке и производству фасадных панелей. Даже озеленять территорию мы будем растениями из своих питомников. В прошлом году была произведена закладка 1,9 тыс. деревьев, в этом – запланировано 10 тыс. деревьев. У нас вообще очень масштабные планы, вплоть до создания здесь НИИ по строительным материалам и технологиям.

Ваш проект реализуется за счет собственных или привлеченных средств?

Основной финансовый ресурс - это инвестиции, мы не испытываем кредитной нагрузки.

И какова общая стоимость проекта? Сроки реализации?

Могу сказать, что нами уже освоено 1,3 млрд руб. Сейчас идет процесс подготовки документов к сочинскому инвестфоруму. На нем планируется подписание с руководством края инвестиционного соглашения на вторую очередь строительства стоимостью более 1 млрд руб. Всего в проект будет инвестировано более 6 млрд. рублей

Каков сейчас спрос на коттеджную недвижимость? Как он изменился в кризис?

Старт продаж у нас был в марте 2015г. В целом мы хорошо стартовали, при том, что работаем без ипотеки. Она появится позже, уже идет процесс аккредитации в Сбербанке. Сейчас наш покупатель — в основном жители Урала, Сибири и Дальнего Востока. В целом, конечно, сейчас на рынке не лучшие времена. Изменение ситуации произойдет в 4 квартале 2015 , в том числе и за счет ипотечного рынка, к чему мы готовы. Но можно однозначно говорить, что на Юге рыночная ситуация намного лучше, чем, например, в Москве. Там рынок новостроек сильно упал, и это не связано с сезонным затишьем. Наблюдается 70%-ное падение продаж. Мой прогноз - «пузыри», которые продают на котловане, в большинстве своем обречены на провал, их ждет заморозка.

Какова ваша ценовая политика сейчас? Можете ли вы сказать, какова рентабельность проекта?

На данный момент это 149 тыс. руб. за сотку без подряда. Но тут надо сказать, что мы единственные, кто продает участки с всеми коммуникациями и центральной канализацией, выведенной к каждому участку. Еще в поселке нами будут возводиться трехэтажные дома. Это будут 188 домов общей площадью 111 тыс. кв. м . Цена за квадрат будет не выше, чем средняя по рынку.

По рентабельности — мы эту цифру не раскрываем, но скажу так — считается, что если на квадрате мы зарабатываем 25%, то это уже хорошо.

Вы пытаетесь конкурировать на рынке за счет цены или же это невозможно в сложившейся экономической ситуации при низкой рентабельности на строительном рынке Краснодара?

Мы конкурируем за счет качества предложения. Мы продаем участки со всеми коммуникациями, мы также можем людям продавать материалы, которые сами производим и которые закупаем на заводах, так как мы у многих заводов находимся в статусе дилера за счет объемов закупок.

Формально у нас только два конкурента — это «Кубанский стан» и «Николино Парк». Первый мы конкурентом не считаем. «Николино парк» - достойный проект, сейчас идут по нашему пути, начали активно строить сети и коммуникации.

А в отношении общения с властью, в вопросах подключения к коммуникациям — легко ли работать в Краснодаре?

С этим были определенные проблемы. Вообще могу сказать местным властям: нам не надо помогать, просто не мешайте работать. Очень много времени уходит на всевозможные согласования и бюрократические проволоки. Тяжело было с получением коммуникаций. Газ мы "добываем" с 2012г. Именно добываем. В итоге договорились с газовым монополистом о том, что мы будем инвестировать в строительство газопровода высокого давления 1 категории, к нам от пос. Лазурный, это примерно 6 км. Технические условия на подключение уже получены.

Не легче было и с электричеством. Договориться с «Кубаньэнерго» оказалось невозможно. В результате мы заключили договор с сетевиками напрямую. От Федеральной сетевой компании получены технические условия на 6 мегаватт. В итоге все для нас сложилось даже успешнее, мы создали свою электросетевую компанию. Это очень интересный бизнес.

Ну и по воде - нами было принято решение о строительстве собственного водозаборного узла. Согласовали бурение 8 артезианских скважин, самая глубокая — 640 метров. Эксплуатировать и обеспечивать жителей будет собственная управляющая компания, которая будет работать в этой сфере. То есть мы в итоге будем управлять всеми сетями, оказывать качественные услуги жителям "Олимпийского" и получать из этого прибыль.