Едем на Юг: как изменился спрос инорегиональных покупателей на жилье ЮФО
Благоприятный климат, близость к морю, развитая экономика привлекают инорегиональных покупателей на рынок недвижимости Юга России, несмотря на достаточно высокие цены на квадратные метры. Наиболее ярко это проявляется на рынке Черноморского побережья и в целом в Краснодарском крае. Растет поток инорегиональных покупателей жилья на Старополье, где также есть курортные зоны и при этом цены значительно ниже. В Ростовской области тоже наметился приток переселенцев. Об этом говорится в материале журнала РБК+Юг.
Привлекательные Кубань и Черноморье
Жилье в Краснодарском крае, как всегда, пользуется спросом со стороны жителей других регионов России.
«До 2020 года был пиковый период, когда до 50% всех сделок совершалось с жителями других регионов. Это доля была большая в основных городах края — Краснодаре, Новороссийске, а также в курортных зонах, где традиционно большие объемы приобретают жители Москвы, Санкт-Петербурга и других городов России, — отмечает генеральный директор компании MACON Илья Володько. — Недвижимость в Краснодарском крае, за исключением ведущих курортных зон, стоила гораздо меньше, чем в городах Севера, Урала. Но с 2020 года цены выросли практически в 2,5 раза. Это один из самых высоких показателей по России. Для многих потенциальных мигрантов это стало минусом. Последние три года эта доля стабильно снижается в связи с пандемийными ограничениями и с 2022 года — с СВО. Сейчас долю инорегиональных покупателей мы можем оценить в 35–40%. Но пока нельзя сказать, что это критическая ситуация, просто миграционный поток немного снизился».
В то же время, если говорить о популярных локациях Черноморского побережья, то здесь спрос со стороны покупателей из различных регионов страны, в первую очередь столичных, по-прежнему высок.
«Стабильно высокий спрос на курортную недвижимость на Черноморском побережье говорит о ее инвестиционной привлекательности, — считает руководитель департамента маркетинга и анализа AVA Group Денис Сериков. — На востребованность объектов в первую очередь влияет их расположение. Если недвижимость находится рядом с морем, горным курортом, развита инфраструктура, то рентабельность жилого комплекса существенно повышается, поскольку максимизируется потенциальный поток арендаторов. Особенно это отмечается в Сочи, также среди перспективных локаций можно отметить побережье Адлерского района, Туапсинский район, а на долгосрочную перспективу — территорию проекта «Новая Анапа». Со стороны жителей других регионов фиксируем высокий спрос на покупку недвижимости на Черноморском побережье, доля таких покупателей здесь составляет 70–85%, в других городах ЮФО она постепенно сокращается, но по-прежнему является значительной — до 25–30%».
Южная география
В целом география продаж существенно не изменилась с 2022 года, фиксирует Денис Сериков. Сохраняется баланс между курортами и крупными городами. Исключение составляет Анапа, где наблюдается уменьшение количества сделок и доли в общем по Краснодарскому краю за счет достаточно ограниченного объема строительства.
Среди городов Кубани по привлекательности лидирует Краснодар. Его выбирает наиболее активная часть населения, которой нужна круглогодичная работа. «Здесь и стоимость жилья немного ниже, чем на побережье. На втором месте ключевые города побережья: Сочи, Геленджик, Анапа, довольно хорошую динамику показывает Новороссийск», — отмечает гендиректор АН «Аякс» Александр Кутченко.
Эту тенденцию подтверждает Вадим Камалов, управляющий партнер федеральной риелторской компании «Этажи»: «Люди смотрят на привлекательные по цене места. У нас достаточно популярны стали Анапа, Новороссийск — это не только город-курорт, но и город-порт, где всегда можно найти работу. А лидер традиционно Краснодар, причем большой Краснодар, у которого много прилегающих крупных станиц, коттеджные поселки, и там тоже достаточно активно идут сделки».
Инвестиции или переезд?
На Черноморском побережье от 35 до 50% покупателей заключают инвестиционную сделку, сообщил Денис Сериков. «Этот показатель в реальности может быть намного выше. В то же время в других городах ЮФО доля инвесторов в общем объеме продаж постепенно сокращается и сейчас составляет 5–15% в зависимости от объекта», — считает эксперт.
«В городах побережья недвижимость также используют как сезонное жилье на море. Там больше процент людей, у которых это инвестиции в сдачу в аренду, потому что и цены на аренду гораздо выше, и спрос намного больше, так как Сочи уже стал круглогодичным курортом, — подтверждает Александр Кутченко. — Что касается Краснодара, то здесь жилье приобретают однозначно с целью переезда».
Как сообщил генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «ФЛИП» Евгений Шавнев, владельцы квартир в южных городах России в среднем за сезон зарабатывают на аренде около 180 тыс. рублей. Около 60% из них покупали квартиру в инвестиционных целях, в том числе для сдачи в аренду. При этом каждый второй, кто купил квартиру на море в инвестиционных целях, признается, что полученная прибыль лишь перекрывает затраты на жилье в течение года.
Как считает Денис Сериков, наиболее рентабельными видами вложений можно назвать приобретение доходных апартаментов в курортных городах и квартир в городах-миллионниках.
«Апартаменты на побережье — это стабильный поток отдыхающих и устойчивый тренд на рост стоимости отдыха. Особенно привлекательно такое предложение в случае предоставления отельных сервисов и доверительного управления. Усредненная доходность приобретения квартир и апартаментов на побережье оценивается в 12–18% годовых», — отметил он.
Он добавил, что квартиры в крупных городах пользуются спросом в районах с развитой инфраструктурой. Высоким уровнем рентабельности в части арендного спроса обладают проекты бизнес-класса, которые находятся в центральной части города.
«Сегмент высокобюджетного жилья занимает стабильную нишу на рынке. Его доля достаточно мала — чуть выше 5%, но стабильно держится на этом уровне и имеет устойчивый спрос. Премиальный вид недвижимости менее всего подвержен рыночным колебаниям — такое жилье изначально ориентировано на людей с высоким доходом. Они чаще выступают в качестве инвесторов и в большей степени ориентируются на качественные характеристики объектов. Важны и локация, и уровень сервиса, и дизайн, и передовые технологии. Привлекательность проекта дополняет локация: близость к крупным ТРЦ, фитнес-центры, общественные пространства. Все апартаменты сдаются с готовым ремонтом, возможно приобретение набора мебели, что позволяет сдать жилье в аренду сразу после покупки», — рассказал Сериков.
Ставрополье и Дон — разворот к росту
О растущем спросе жителей из других регионов на покупку жилья в Ставропольском крае говорит председатель Союза риелторов Ставрополья Инна Овсянникова. «Существенная доля мигрантов по-прежнему принадлежит жителям Дальнего Востока, Сибири и Урала. Большая доля инвестиционных мигрантов преимущественно из Москвы и Санкт-Петербурга. Подогревают интерес этих покупателей внешние экономические факторы и тот факт, что Ставропольский край предлагает наиболее доступное жилье среди туристических регионов России», — считает эксперт.
Покупателями недвижимости в Ростове-на-Дону пока в большей мере являются жители города и области, но есть и поток покупателей из других регионов, отмечает руководитель ростовского АН Immobily Алексей Олейников.
«У нас в среднем каждый пятый клиент — инорегиональный. Полагаю, что привлекательность региона вырастет с началом нового витка индустриализации — строительства заводов на территории создаваемой в Ростовской области особой экономической зоны. В итоге в регионе станет больше рабочих мест и, соответственно, больше покупателей квартир», — уверен Алексей Олейников.
Этот и другие материалы читайте в августовском выпуске журнала РБК+Юг
