Инвестировать или ждать: что будет с ценами и спросом на недвижимость Юга

Фото: пресс-служба администрации Сочи

Скачки ключевой ставки стимулировали инвестиции в недвижимость на Юге России. Наибольшим спросом пользуются локации у Черноморского побережья и Сочи, при этом фокус сместился с жилой недвижимости на сервисные апартаменты. Спрос в Краснодаре, на который приходится основная доля сделок с недвижимостью на Кубани, в силу миграционного потока опережает предложение. Что будет с ценами и предложением дальше, и как застройка территорий влияет на привлекательность жилья, рассказали участники круглого стола РБК Юг и Северный Кавказ «Инвестиции в недвижимость Юга: стимулы роста и сдерживающие факторы», который прошел на площадке Ассоциации девелоперов Краснодарского края.

Инвестиции в недвижимость остаются одним из наиболее понятных и привлекательных инструментов сохранения и инвестирования, считает руководитель Ассоциации девелоперов Краснодарского края Елена Сошникова. Поэтому этот сегмент продолжит активно развиваться на Юге России.

«По итогам января-августа 2023 года Кубань заняла второе место по объемам введенного жилья, уступив лишь Московской области. Благодаря совокупности факторов, квадратные метры в нашем регионе останутся востребованными», — прокомментировала Елена Сошникова.

Основной спрос на курортную недвижимость сегодня приходится на Юг России, и Краснодарский край в частности, рассказала партнер консалтинговой компании NF Group Ольга Широкова. Другие регионы пока не составляют объективно большой конкуренции Сочи и другим городам Черноморского побережья.

«Рост интереса в целом к инвестициям в недвижимость ощущается. Это всегда происходит в период турбулентности, нестабильности с обменным курсом, с макроэкономикой. Это ровно то, что мы видим сейчас — значение ключевой ставки два раза повышались. В этом плане недвижимость всегда рассматривается как наиболее надежный, стабильный актив. Если говорить про курортную недвижимость, мы по-прежнему видим потенциал довольно широких локаций, но пока основной спрос действительно реализуется в Краснодарском крае, на Юге, это наиболее развитые рынки», — отметила Ольга Широкова.

Спрос на жилье в Сочи весной 2023 года вырос на 40% по отношению к январю-февралю текущего года, рассказала генеральный директор агентства недвижимости Городской Риэлторский Центр, вице-президент Гильдии риэлторов Сочи Юлия Усачева. В июне был небольшой спад, в июле вновь наблюдалось повышение спроса. Самым активным был август.

«Когда произошло повышение ключевой ставки, мы считали, что будет откат в клиентопотоке, в числе одобрений по ипотеке Мы получили к июлю, к августу прирост на 40% желающих получить одобрение. Спрос не падает, он только растет. Я думаю, что осенью однозначно ни о каком снижении и стагнации в нашем городе речи быть не может. К октябрю-ноябрю на строящихся объектах мы точно получим рост», — отметила Юлия Усачева.

О сохранении спроса на объекты в Сочи также сообщила руководитель службы проектного финансирования федерального девелопера «Неометрия» Ирина Хдрян.

«Инвестирование в недвижимость всегда было выгодно, только по Сочи в 2023 году темп роста цены на премиальную недвижимость составил 20%. Средневзвешенная цена на один квадратный метр на курорте за последние три года выросла на 193%. Кроме того, инвестиции в недвижимость с целью получения готового арендного бизнеса также очень привлекательны: только с мая по конец августа 2023 года Сочи посетили около 3,7 млн туристов. Собственник квартиры в курортных городах Краснодарского края получит стабильный арендный доход круглый год. Таким образом, жилье продолжит быть привлекательным как в качестве вложения сбережений, так и в качестве инструмента дальнейшего дохода», — добавила Ирина Хдрян.

В настоящее время в Сочи заключено шесть договоров о комплексном освоении территории, проекты по двум из них находятся в финальной стадии. Полностью договора будут реализованы до 2032 года, рассказал
исполняющий обязанности директора департамента инвестиций и развития малого и среднего предпринимательства Сочи Вадим Финашин. В то же время, по его словам, город перенасыщен застройкой с жилой функцией. Сегодня приоритет отдается строительству социальной инфраструктуре и санаторно-курортным объектам.

«Мы сейчас отдаем приоритет таким проектам, как реконструкция старых пансионатов, санаториев, создание в городе лечебной базы и новых рабочих мест, создание социальной инфраструктуры. Это приоритет для города, потому что в настоящий момент город жилой функцией перенасыщен. Но обновление жилого фонда в городе не остановлено, все новые проекты в сфере жилищного строительства реализуются в рамках механизма комплексного развития территорий, который предусматривает сбалансированное развитие города и обеспечения его всей необходимой инфраструктурой. Сейчас мы уже завершаем работу по генеральному плану, в ноябре мы планируем его утвердить. Генеральным планом утверждены все функциональные зоны, где какая застройка будет располагаться», — пояснил Вадим Финашин.

Участники круглого стола отметили активизацию на рынке недвижимости Сочи сегмента апартаментов. По словам Ольги Широковой, сегодня апарт-отели имеют значительный потенциал.

«Все будет зависеть от того, насколько девелоперы смогут качественно эти продукты реализовать именно на операционном этапе. Насколько доход, который инвесторы будут получать от сдачи в аренду апартаментов, оправдает те ожидания и те прогнозы, которые сегодня дают девелоперы», — сказала Ольга Широкова.

Юлия Усачева добавила, что у многих покупателей сместился фокус с жилых комплексов на апартаменты по ряду причин.

«Во-первых, сейчас многие уже не хотят переезжать в Сочи на постоянное место жительства, как в прошлом и позапрошлом году. Сегодня это клиент, который просто хочет инвестировать денежные средства. Во-вторых, в большинстве своем эти объекты с ремонтом и полностью укомплектованы мебелью. В-третьих, есть отельный оператор, который управляет недвижимостью и обеспечивать пассивный доход владельцам недвижимости», — пояснила Усачева.

По словам заместителя генерального директора, коммерческого директора девелоперской компании FIVE Елены Кабешевой, на рынке Сочи происходит переосмысление формата инвестиционного жилья. Если ранее в качестве инвестиционного продукта в условиях галопирующих цен рассматривались квартиры в жилых комплексах, то сейчас акцент сместился на сервисные апартаменты, которые могут дать операционную доходность.

«Сервисные апартаменты, курортное жилье, которое является инвестиционным продуктом, максимально устойчивы как продукт. Как правило, на них не действуют льготные программы по ипотеке, соответственно, позволить их себе купить могут те люди, которые не зависят от льготной ипотеки. И если по рынку жилья достаточно серьезный удар наносится в случае отмены льготной ипотеки, то формат сервисных апартаментов к этому более устойчив. Другое дело, что у девелопера с поднятием ключевой ставки растут расходы на содержание кредита. Поэтому это, безусловно, одно из самых перспективных направлений, и это драйвер рынка во всем мире», — добавила Елена Кабешева.

Основная доля сделок с недвижимостью в Краснодарском крае приходится на краевой центр, рассказала эксперт ЦИАН.Аналитика Елена Лапшина. Так, в Краснодаре в 2023 году совершалось 78% от всех сделок в регионе, в Сочи — 7%, в Анапе — 5%, в Новороссийске — 4%. Всего за восемь месяцев 2023 года в Краснодарском крае было продано почти 27 тыс. квартир, что в 1,7 раз больше, чем годом ранее.

Заместитель мэра Краснодара Дмитрий Васильев отметил, что уход от точечной застройки определило вектор развития строительного сегмента города. В настоящее время заключено четыре договора по комплексному освоению территории, до 2036 года будет освоено 260 га.

«Это достаточно большие четыре территории, в которые будет включено все необходимое для комфортного проживания и применения труда. Мы сразу проектируем на первых этажах коммерцию, предусматриваем торговые комплексы в этих микрорайонах, парковочные места и все необходимое. Учитываем, чтобы человек не выезжал уже из своего района на работу в центр. А если и надо выехать, чтобы поездка была комфортной, а не так как сейчас поездка из Немецкой деревни в центр города занимает 1,5 часа. <…> Соединив районы города дорожно-транспортной инфраструктурой, создав для всех жителей в разных микрорайонах одинаковые условия проживания, город становится единой площадкой, где комфортно и жить и работать», — прокомментировал Дмитрий Васильев.

Как рассказал руководитель отдела продаж СК DOGMА Александр Петров, практически все девелоперы вместе с жилыми комплексами строят социальную, транспортную инфраструктуру. Также изменился подход к классификации жилья на рынке.

«Постепенно мы пришли к тому, что старое разделение на классы — «эконом-класс», «комфорт-класс», «комфорт плюс», «бизнес-класс» — они не только несколько неэтичны, они вредят делу. Практически все застройщики пришли к выводу, что главное в данном случае выводить на рынок продукт, который не только отвечает самым необходимым потребностям населения, но и создает комфортную среду для жизни, включает в себя новые архитектурные формы, зоны отдыха, какие-то особенности, именно то, что будет отличать микрорайон от остальных», — сообщил Петров.

По словам директора по продажам ГК «ТОЧНО» Михаила Федорова, спрос на недвижимость формирует комплексный подход к продукту. В частности, девелопер начал открывать бизнесы в жилых проектах и создавать рабочие места для жильцов.

«Наша задача создать сценарии жизни, которые позволяют вести здоровый и счастливый образ жизни, сохраняя экономическую выгоду. Например, получить работу, выгодно сдать квартиру, продать свою старую квартиру, сделать ремонт, купить мебель, экономить на ЖКХ с нашей помощью. Мы сейчас полностью интегрируем собственников нашего жилья в те бизнесы, которые будут открыты в наших жилых комплексах. Например, мы перестали вообще продавать коммерцию, открываем профильные и непрофильные бизнесы, и приоритеты жителей наших микрорайонов — это работа в этих бизнесах», — рассказал Михаил Федоров.

По словам Александра Петрова, в Краснодаре спрос превышает предложение. Несмотря на значительное увеличение стоимости новостроек с начала 2023 года, спрос на квартиры продолжает расти. Среди причин он назвал стабильный миграционный поток.

«В Краснодаре рынок несколько другой, нежели Сочи, это не курортная недвижимость, а больше жилая недвижимость. Здесь сыграли роль, во-первых, отсутствие снижения внутреннего миграционного потока в Краснодар, у нас спрос несколько превышает предложение. И во-вторых, люди понимают, что сейчас ипотека — это заведомо выгодный продукт. Все сейчас смотрят на размер ежемесячного платежа, не смотрят на стоимость квартир. Все понимают, что стоимость квартир — это очень условная вещь в текущий период», — прокомментировал Александр Петров.

Руководитель офиса вице-президента по коммерции и цифровизации группы компаний AVA Group Денис Сериков рассказал, что спрос в Краснодаре ярко перераспределяется в сторону жилья с низкой ценой. Происходит вымывание на рынке бюджетного жилья.

«В августе спрос прыгнул существенно. Это не тренд, это хаотичный эффект того, что уже два раза повысили ключевую ставку. Люди в ожидании того, что ставка дальше будет расти, а значит, ипотека будет подтягиваться вверх, стараются быстрее зафиксировать хотя бы то, что есть», — прокомментировал Денис Сериков.

По его прогнозу, осенью спрос на лоты вырастет еще на 40-50% относительно предыдущих месяцев. При этом объемы строительства жилья в городе снизились на 10%. По словам руководителя инвестиционного отдела ГК «Инсити» Аскера Хакуя, в будущем количество возводимого жилья в городе будет отставать от спроса.

«Да, в 2022 году мы наблюдали некоторое падение миграционного потока, но рано или поздно когда откроется аэропорт, произойдет всплеск отложенного спроса, и тогда жилья может не хватать», — считает Аскер Хакуй.

Участники круглого стола пришли к общему выводу, что цены на новостройки в Краснодарском крае продолжат расти. По мнению Дениса Серикова, по итогам девяти месяцев 2023 года стоимость жилья выросла на 15%. Инфляционный рост цен в диапазоне 10-15% продолжится и дальше.

«Из-за повышения ключевой ставки, из-за достаточно высокого уровня инфляции, который и послужил причиной повышения ставки, деньги обесцениваются. Единственный сегмент, где деньги сохраняют покупательскую способность, это рынок первичной недвижимости. Именно поэтому снижения стоимости квадратного метра в Краснодаре ждать, наверное, не стоит. <…> Сейчас тот период, когда мы говорим о постоянно растущей динамике», — добавил Александр Петров.

Аскер Хакуй полагает, что нынешний ценник в Краснодаре является более справедливым для рынка.

«На наш взгляд, цены будут расти. Резкий скачок цен в прошлом году — это было достижение того ценника, которого достоен Краснодар. Условно пять лет назад, когда ценник был 50-60 тыс. руб. за квадратный метр, легче было из станицы Свердловской области переехать в Краснодар, нежели в Екатеринбург. Это было неправильно. Все мы наблюдаем последствия этого сейчас — нехватка социальной инфраструктуры, дорог и так далее. Сейчас ценник является более справедливым», — поделился Аскер Хакуй.