На юг: как на Дону и Кубани меняется доля застройщиков из других регионов

Фото: РБК Краснодар

В последние годы тенденция выхода строительных компаний за пределы домашнего региона сильнее укрепляется. Это касается не только новых проектов федеральных застройщиков, но и интереса региональных девелоперов к другим субъектам страны.

Регионы юга России, в частности Ростовская область и Краснодарский край, демонстрируют активные темпы строительства. Однако, несмотря на это, ситуация с компаниями из других субъектов страны складывается по-разному, выяснил РБК Ростов.

По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), в 2024 году в Ростовской области насчитывается 82 работающих строительных компаний, из которых 18% занимают застройщики из других регионов. За пять лет их доля выросла на 4 п.п., а в целом их число сократилось на 37%. При этом активность донских девелоперов за пределами родной области достаточно низкая — всего одна компания ведет подобную деятельность.

Эксперты и риелторы сошлись во мнении, за последние пять лет доля застройщиков из других регионов в Ростовской области существенно изменилась. Как отметил директор филиала федеральной компании «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрей Иванов, на сегодняшний день она составляет примерно 50% товарного запаса в донской столице и области.

«Динамика обусловлена неблагоприятными условиями в других городах, из которых эти застройщики к нам приходят. Чаще всего на территории Ростовской области реализует свои проекты застройщики из Краснодарского края. Причина этому — высокая конкуренция и большое количество предложений в соседнем регионе. В основном кубанские девелоперы приходит с масштабными проектами класса «комфорт+», которые реализуются на территории от 30 га. Это семейные жилые комплексы со всем необходимым на территории», — отметил Андрей Иванов.

Он также добавил, что в ближайшие годы на рынок Ростова выйдут несколько крупных девелоперов. Их привлечет низкая конкуренция среди местных застройщиков.

Основатель федеральной компании «Объединение Застройщиков» Валерий Мироненко согласился, что в последние годы доля девелоперы из Краснодарского края на рынке Ростовской области увеличивается. Кроме того, заявлены планы по реализации проектов на левом берегу Дона от федеральных компаний. В их числе проекты ГК «Самолет» и ГК «Эталон».

«Причина понятна: есть большой объем интересных неосвоенных территорий в районе Ростова, достаточно активный спрос и меньшая конкуренция в сравнении с тем же Краснодаром. Однако в текущей краткосрочной перспективе появление новых крупных игроков на рынке Ростова маловероятно. Горизонты планирования достаточно короткие и загадывать сложно, пока не будет ясности со снижением ключевой ставки Центробанка РФ», — отметил Валерий Мироненко.

По его прогнозам, больше вероятно прекращение работы мелких компаний или включение их в федеральные структуры. На фоне этого может произойти трансформация рынка недвижимости, где приоритетом станет снижение себестоимости строительства.

«Такое возможно только при наличии большого объема банка земли и долгосрочных проектов. В таких случаях оптимизируются и снижаются издержки и затраты на проектирование, логистику, стройматериалы, подключение сетей, услуги рабочих. Маленькому застройщику точечного проекта сложно конкурировать с крупными игроками. В этом случае конкуренция возможна только путем создания уникального продукта не массового сегмента, ценность которого оправдает затраты на его создание», — добавил основатель федеральной компании «Объединение Застройщиков».

Альтернативная ситуация прослеживается на рынке недвижимости Краснодарского края, где высокая конкуренция и сложности с получением участков для строительства препятствуют выходу федеральных девелоперов в регион, сошлись во мнении южные риелторы.

За последние пять лет число работающих застройщиков сократилось на 39% — с 176 до 107 компаний, говорится в данных ЕРЗ.РФ. Сократилась и доля неместных фирм — до 9%, на 4 п.п. При этом краевые компании достаточно активны на общероссийском рынке. В других регионах строит 31 застройщик из Краснодарского края.

Основатель федеральной компании «Объединение Застройщиков» пояснил, что подобная ситуация обусловлена большим объемом и ассортиментом предложений от местных застройщиков, перенасыщением рынка и снижением спроса из-за сложностей с условиями приобретения квартир в ипотеку.

Эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова согласилась, что местные застройщики более активно выходят на федеральных и международный уровень. В то время как межрегиональные компании испытывают трудности с выходом на рынок Краснодарского края.

«У нас наши, краснодарские компании, наоборот выходят на рынки других городов и регионов — строят в Сочи, Москве, Подмосковье, Ленинградской области. В Краснодаре разрешения на строительство не выдают несколько лет из-за отсутствия свободных земельных участков. Сейчас разрешения выдаются только на комплексную застройку — это огромные территории со школами, детскими садами и т.д. Местным компаниям проще найти такие территории, так как они находятся на связи с властями, завершают долгострои и вовлекаются в местную среду. Когда сюда приходят другие игроки, они видят, что свободной земли нет и реализовать проект проблематично», — пояснила Ольга Долгополова. Она также добавила, что некоторые компании начинают реализовывать проекты за пределами страны — например, в Таиланде.

Сами же федеральные застройщики считают привлекательными южные регионы из-за высокого спроса на недвижимость. Как отметил директор кластера «Юг» группы «Самолет» [группа компания начала реализацию крупного проекта на левобережье Ростова-на-Дону — прим. РБК Ростов] Дмитрий Яценко, Краснодарский край и Ростовская область находятся в десятке лидеров по объему строительства и спроса на жилье. Это сказывается на интересе федеральных девелоперов к развитию бизнеса в указанных локациях.

«Южные регионы — привлекательное направление и для туризма, и для жизни. Стратегия на импортозамещение толкнула к развитию, в том числе, отрасли, характерные для экономики южных регионов — сельское хозяйство, внутренний туризм. Реализация экономического потенциала территорий обеспечивает приток населения и поддерживает спрос на жилье. Федеральные девелоперы уже обратили внимание на регион и заходят как с жилыми, так и инфраструктурными проектами», — подчеркнул Дмитрий Яценко.