Прогноз: Жилье в Ростове в 2015г. начнет медленно дорожать

Фото: amc-rosim.ru

Цены достигли докризисного уровня

По оценкам консультантов MACON Realty Group, стоимость 1 кв. м на первичном рынке многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в Ростове-на-Дону сегодня в среднем на 20% выше своего кризисного минимума. «Падение 2009-2010 гг., составившее 27%, почти полностью восстановлено, цены находятся на уровне начала 2008 г.», - констатируют аналитики агентства.

По состоянию на конец 3-кв 2014 г средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС в Ростове-на-Дону составила 52,365 тыс. руб. За последний год значение этого показателя несколько снизилось - на 1,1%. В MACON Realty Group это связывают с массовым запуском в городе проектов эконом-класса.

Динамика цен за 3-кв 2014г. в различных сегментах ростовского рынка МЖС различна. В связи с чем различаются и прогнозы относительно ценовых тенденций в привязке к классу недвижимости.

Эконом-класс активно распродается, но вряд ли подорожает

В структуре объема возводимого МЖС в Ростов-на-Дону преобладают объекты эконом-класса. На сегодняшний день на их долю приходится 57,2% общего объема предложения. За последние 3,5 года объем возводимого жилья в этом сегменте вырос в 2 раза, отмечает MACON Realty Group. Причина - реализация крупных комплексных проектов, таких как «Красные ворота», «Западные ворота», «Суворовский», «Платовский», «Европейский», «Акварель» и др.

К концу 3 кв. 2014г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в этом сегменте сложилась на уровне 43,161 руб. - прирост в сравнении с 3 кв. 2013г. составил 1,7%. «Фактически можно говорить о том, что цены в массовых сегментах стабилизировались в условиях значительного увеличения предложения», - считают в MACON Realty Group.

Самым дешевым предложением остаются квартиры в ЖК «Суворовский» (ЗАО «Кубанская марка»), где стоимость 1 кв. м в среднем составляет 35-40 тыс. руб.

На сегодняшний день в объектах эконом-класса сохраняются самые высокие темпы продаж: порядка 30 квартир в среднем за месяц. В комплексных проектах темпы реализации еще выше. Так, в ЖК «Суворовский» и Европейских, по оценкам MACON Realty Group, в месяц продается по 100-130 и 90-110 квартир соответственно.

«В новостройках эконом-класса почти все квартиры распродаются еще на этапе строительства. В октябре в возводимых нами ЖК «Акварель», ЖК «Красные ворота» и в жилом районе "Западные ворота" было реализовано 266 квартир, до конца года мы прогнозируем схожую тенденцию. Это обусловлено в том числе и нестабильностью национальной валюты – недвижимость по-прежнему остается надежным способом вложения денег. Однако та же нестабильность может обернуться повышением ипотечных ставок и сокращением количества одобренных кредитов. В этом случае спрос может заметно упасть, ведь по ипотеке в эконом-сегменте приобретается более 40% квартир», - говорит директор компании «Магистрат-Дон» Павел Корчуганов («Магистрат-Дон» - риэлторский субхолдинг ГК «ИНТЕКО», занимается реализацией жилых объектов, которые реализует в Ростове-на-Дону ЗАО «ПАТРИОТ», дочка «ИНТЕКО» - ред).

Опрошенные ИА "РБК-Ростов" участники рынка сошлись во мнении, что существенного роста цен в этом сегменте ожидать не приходится. "Безусловно, макроэкономический фактор оказывает влияние на стоимость квадратного метра - падение курса рубля толкает цены на квартиры вверх - но конкуренция в эконом-сегменте уже заметно выросла, поэтому резкого взлета цен мы не прогнозируем. Застройщикам по-прежнему необходимы средства дольщиков, т.е. доступная цена – это сильный фактор конкурентоспособности", - отмечает Павел Корчуганов.

Элитное жилье дешевело, но в 2015г. может подорожать

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м. в ростовском элитном сегменте МЖС, по оценкам MACON Realty Group, в 3-кв 2014г. относительно аналогичного периода прошлого года снизилась на 9,3%. - до 91,487 руб. «Это произошло в связи с тем, что на рынок вышло сразу три проекта с более низким уровнем цен. Однако, наиболее вероятно, что по мере роста степени готовности цена в них будет повышена», - уточняют в MACON Realty Group.

Самая высокая цена зафиксирована в доме элитного класса по ул. М. Горького, 168 (ООО «Фирма «Кристина») — 110 тыс. руб./кв. м.

Любопытно, что в ростовском агентстве недвижимости “Парус" ставят под сомнение целесообразность выделения элитного жилья в отдельный сегмент. «Понятие “элитного” жилья чистой воды анахронизм. Этого так называемого “элитного жилья” строится столько, что если посчитать, то на каждого представителя “элиты” должно приходиться по пять и более квартир. Это же смешно!», - говорит руководящий партнер АН “Парус" Марк Котляр.

По словам Котляра, цены на дорогое жилье снижались в связи с ограниченным спросом. «Застройщикам следует строить жилье, рассчитанное на средний класс, в том числе в престижном центре города", - уверен Котляр.

Средний сегмент наиболее подвержен ценовым колебаниям

За год (3-кв 2014г. к 3-кв 2013г) рост цен в среднем классе ростовского МЖС не превысил 2,8%. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в этом сегменте держится на уровне 51,944 тыс. руб., в бизнес-классе — 76,501 тыс. руб.

По аналогии с предыдущим кризисным периодом, затронувшим рынок жилья — 2008-2009гг. - в сегменте среднего класса жилья можно ждать падения цен, отмечают собеседники ИА «РБК-Ростов». «Если вспоминать ситуацию 2008г., то тогда цены на жилье эконом-класса и элитное жилье упали гораздо меньше, чем в среднем сегменте», - вспоминает коммерческий директор ГК «Сигма» Михаил Белов.

Однако в КГ «Зодчий» (специализируется на строительстве жилья среднего класса) говорят, что цены на жилье в этом сегменте в январе 2015г. скорей всего подрастут. «С Нового года мы, вероятно, поднимем цены, но незначительно. Здесь правильней говорить о частичной компенсации доходности, поскольку планируемое повышение цен не догоняет инфляцию», - рассказал директор АН «Зодчий» Алексей Щенников.

Темпы реализации объектов среднего класса в Ростове, по подсчетам MACON Realty Group, почти в 2 раза ниже, чем в эконом-сегменте (в бизнес– и элитном классах темп продаж еще ниже).

По федеральным меркам спрос невысокий

В привязке к федеральным показателям активность покупателей на рынке ростовской первичной недвижимости в MACON Realty Group оценивают как среднюю: в расчете на 1 тыс. чел. постоянного населения в год здесь приходится 9 сделок. По этому показателю Ростов-на-Дону приблизился к таким городам как Самара, Екатеринбург и Красноярск. Для сравнения, в Краснодаре число сделок на 1 тыс. чел. выше в 3,3 раза.

Марк Котляр уверен, что повышения спроса на первичную недвижимость в Ростове в обозримом будущем не случится. «Будет неплохо, если спрос удержится хотя бы на нынешнем уровне», - говорит руководящий партнер агентства недвижимости “Парус".

Субъективный прогноз

По мнению Михаила Белова, прогнозировать динамику цен на рынке жилой недвижимости сегодня сложно. «Любые прогнозы здесь слишком субъективны. Поскольку не всегда очевидно, какие причины вызывают те или иные перемены. Одним словом, и прогнозировать, и прислушиваться к прогнозам нужно крайне осторожно. Могу сказать с уверенностью только одно: до конца года установившиеся цены вряд ли изменятся», - говорит Михаил Белов.

По его словам, если считать в процентах от вложений, то раньше получить приличную прибыль с инвестиций в квартиру можно было в течение года. Сегодня следует говорить о более длительном периоде — о покупке на стадии котлована и продаже готового объекта. «Сегодня частные инвестиции на рынке жилой недвижимости, скорее, имеют отношение к сохранению, а не приумножению средств», - уверен Михаил Белов.