Недвижимость Юга , 22 янв 2015, 14:21

Торговая недвижимость юга РФ оптимизируется из-за кризиса

Специальный проект РБК-Юг "Недвижимость Юга"

Участники рынка торговой недвижимости Краснодарского края и Ростовской области пока не наблюдают массового оттока арендаторов. Однако они все в той или иной мере говорят об оптимизации бизнес-процессов в связи с непростой экономической ситуацией, сложившейся в стране, и на фоне этого резко обострившейся конкуренцией. При этом, по мнению участников рынка, опрошенных ИА "РБК-Юг", под угрозой сейчас находятся бизнесы, связанные с досугом, ресторанный бизнес и ритейл. По экспертным прогнозам, тенденция сохранится до тех пор, пока не прекратятся валютные скачки.

Фото: galleryk.ru

Как рассказала агентству старший аналитик Альпари Анна Бодрова, пока выраженного оттока арендаторов в ростовских и краснодарских торговых центрах нет. "Но зато прекрасно видна оптимизация торговых пространств - там, где на большой площади был представлен один бренд группы компаний, теперь работают два-три. Экономится арендная плата и зарплата продавцам-консультантам, как следствие", — отметила она.

С экспертом согласен управляющий ТРК "Сити Центр" (Краснодар) Андрей Егоров. "Пока тенденции оттока арендаторов нет. Сейчас время, когда торговым центрам очень удобно проводить ротацию арендаторов. У нас она пока находится в среднегодовых пределах", — объяснил он агентству. По словам генерального директора ОАО «ИНПРОМ ЭСТЕЙТ» (управляет ТЦ "Мармелад" в Ростове-на-Дону) Игоря Коновалова, по некоторым брендам падение продаж наблюдается, но есть и обратная ситуация: отдельные операторы работают также, как они и работали до кризиса.

При этом ставки на аренду торговой недвижимости существенно не изменились. "Ставки изменились, но принципиальное отличие от ситуации, скажем, от начала прошлого года, не в их размере, а в том, что девелоперы, и мы в том числе, начали разделять предпринимательские риски ритейла, в частности, перейдя на договоры аренды с учетом процентов от товарооборота оператора", — рассказал первый вице-президент по коммерции «ТПС Недвижимость» (управляет ТРЦ "Галерея Краснодар" и "Море Молл") Алексей Чиналиев.

rbc.group

Егоров добавляет, что в "Сити Центре" примерно 40% арендаторов работает по такой схеме. "У других арендаторов (рублевых) аренда поднимется в соответствии с условиями их договоров. Но это будет не единоразово: у кого-то 3%, у кого-то 10%. Это не привязано по времени к каким-то конкретным событиям", — говорит он. По валютным договорам в каждом конкретном случае ведутся переговоры с арендатором с целью нахождения компромисса, добавил Егоров.

rbc.group

Коновалов на вопрос о ставках ответил, что у каждого оператора своя история: у кого-то больший объем импорта, кто-то, наоборот, зависит от российских поставщиков. "Здесь важно, как компания работает с издержками", — заключил он.

Участники рынка уверены, что в текущей ситуации ТЦ ничего не остается, кроме как оптимизировать свои издержки. "Есть достаточно много почти автоматических механизмов, которые позволяют нам компенсировать затраты, связанные с кризисом", — сказал Егоров, не уточняя, какие это механизмы. Коновалов рассказал, что кризис вынудил компанию сократить свою инвестиционную программу на 2015г. на 50%. "Мы также уменьшили прогноз по валовому доходу на 30% в текущем году", — добавил он.

Бодрова отмечает, что оптимизация торговых точек отмечается и в стрит-ритейле (вне ТЦ). "Ритейлеру сейчас явно дешевле сосредоточить предложение внутри одного торгового зала, чем продавать и в торговом центре, и в отдельно стоящих магазинах. Этот подход актуален сейчас для продавцов одежды и обуви", — отметила она.

Все это уже привело к резкому обострению конкуренции на рынке. "И она будет усиливаться. Покупателей станет меньше, они будут реже и меньше тратить. На этом фоне развернется нешуточная борьба за потребителя", — считает Чиналиев. Егоров со ссылкой на данные аналитиков утверждает, что стоит ожидать снижения покупательской способности на 30-50% для импортных товаров. Во время кризиса, по его мнению, больше всего пострадают сегменты бизнеса, ориентированные на средний класс. Здесь может произойти смещение спроса в сторону эконом-класса.

Похожего мнения придерживается и Бодрова. "В ближайшее время со сложностями столкнутся бизнесы, связанные с досугом, ресторанный бизнес отметит просадку по прибыли в области 5-10%, ритейл говорит о снижении доходов последние 4-6 месяцев", — приводит цифры она. Эксперт прогнозирует, что эта тенденция останется в силе ровно до того момента, пока не прекратятся валютные скачки и бизнес не перестанет перекладывать на потребителя всевозможные риски, реальные и теоретические.

Однако Коновалов уверен, что текущий кризис не такой тяжелый, как был в 2008г. "Сегодня можно сказать: предупрежден, значит, вооружен. Многие при планировании на 2015 г. стали принимать меры заблаговременно. Тем более, что российский бизнес уже эти сценарии проходил", — говорит он, добавляя, что во время кризиса ряд компаний может выиграть. К ним он относит тех, кто сумеет локализовать производство в России. "Мы это видим уже по сегментам fashion и обувь. Тем не менее, крупные бренды имеют запас маржинальности, и нельзя сказать, что ритейл будет приносить убытки", — заключил участник рынка.