Жизнь «под ключ»: как на Юге изменился спрос на квартиры с отделкой

Завершение льготной ипотеки 1 июля 2024 года не отразилось на интересе покупателей к квартирам с предчистовой и чистовой отделкой, несмотря на общее снижение спроса, отметили застройщики и риелторы юга России. Напротив, в последние годы интерес к подобным лотам увеличился, так как их приобретение позволяло оптимизировать расходы на фоне удорожания недвижимости. Причем это прослеживалось не только в сегменте «комфорт», но и в бизнес-классе, рассказал генеральный директор компании «Ремида» Сергей Григорьев.

«Корректировка ипотечных программ с 1 июля лишь усилила эту тенденцию. Повышение стоимости кредитования вынудило покупателей искать способы оптимизации своих расходов. Включение стоимости отделочных работ в ипотеку стало привлекательным решением для многих, позволяя распределить платежную нагрузку на длительный период», — пояснил он.

Кроме того, общая ситуация на рынке недвижимости также способствует росту спроса на квартиры с отделкой. В последние годы южные застройщики фиксировали кратное увеличение продаж подобных лотов. И.о. директора по продажам ГК «ИНСИТИ» Ксения Гагарина отметила, что в течение нескольких лет этот показатель вырос вдвое — сейчас доля таких сделок достигает 60% от общего количества.

«Связано это с наличием действующих акций, позволяющих приобрести квартиру с ремонтом по низкой процентной ставке, к тому же сэкономить время и уменьшить свои трудозатраты. После 1 июля спрос однозначно не снизился, а даже наблюдается повышение. Так как на рынке ипотеки ситуация нестабильная, все граждане, имеющие право воспользоваться своей льготной ипотекой, не упускают такой возможности», — добавила Ксения Гагарина.

На данный момент спрос на такое жилье превышает предложение, подчеркнули аналитики девелопера AVA. С января по декабрь 2023 года доля реализаций квартир с ремонтом в проектах компании составляла 28%, а с января по август текущего года показатель достиг 37%. Более того, после 1 июля в связи с завершением действия льготной ипотеки спрос на квартиры без отделки снизился частично перешел на проекты с готовыми лотами.

«Растущий спрос на квартиры с ремонтом вполне объясним. Клиенты, приобретающие квартиры в ипотеку сталкиваются с возникающими обязательными платежами, в числе которых арендная плата за жилье, ипотечные платежи, расходы на ремонт, который нужно проводить на фоне существенного увеличения за последние несколько лет стоимости отделочных материалов и услуг подрядчиков. На юге страны в городах прибрежного кластера порядка 80% клиентов — иногородние покупатели, которые приобретают квартиры на море в качестве летней резиденции или инвестиционных целях. В связи с тем, что они не живут здесь постоянно, для них также удобнее приобрести квартиру с ремонтом от застройщика», — рассказала коммерческий директор AVA Тамара Коломийцева.

В частности, в Краснодаре доля продаж квартир с предчистовой отделкой в проектах некоторых компаний достигает 90%. Подобный показатель озвучил ведущий специалист по связям с общественностью ГК Метрикс Development Александр Сторчак. Еще 10% продаж приходится на лоты с чистовой отделкой. «В последнее время идет увеличение спроса на квартиры в чистовой отделке, это связано с желанием включить все затраты в ипотеку. Один объект, один платеж — меньше головной боли по затратам на ремонт», — пояснил он.

Сейчас главным критерием, на который обращают внимание покупатели, стал размер ежемесячного платежа. Ориентируясь на его размер при оформлении сделки, люди принимают решение по отделке, рассказала руководитель отдела продаж ГК ТОЧНО Оксана Чернявская. По ее словам, в последние два-три года компания реализовывала проекты с предчистовой отделкой, с возможностью включить ремонт за полгода до сдачи дома. В декабре 2023 года покупателям стали доступны альтернативные предложения.

«Для некоторой доли покупателей было удобнее приобрести квартиру большей площади и сделать ремонт самостоятельно. Но преобладающее количество клиентов все также рассматривали меньшие по площади лоты и сразу закладывали в ипотеку ремонт — до 1 июля и отмены льготной программы у нас действовал лимит в 6 млн руб. Сегодня ремонт стал намного дороже — услуги считаются по базовой ставке. Соответственно, ежемесячный платеж клиентов возрос почти в два раза: с привычных 40 до 70 тыс. руб. Поэтому сегодня покупатели стараются «облегчить» квартиру: не включают дополнительные работы, в основном приобретают лоты с черновой отделкой», — объяснила руководитель отдела продаж ГК ТОЧНО.

В Ростове-на-Дону также растет спрос на квартиры с отделкой, в частности чистовой, рассказал основатель консалтингового бюро «ЖИЛИН.ЭКСПЕРТ» Александр Жилин. По его словам, одновременно с этим улучшается и качество ремонта.

«Дизайнеры и застройщики постепенно учатся создавать продукты с отделкой и мебелью, уровень и стоимость таких решений растет. В целом рынок движется к совершенствованию конечного продукта. В массовом сегменте конкуренция будет заставлять застройщиков больше уделять внимание отделке и мебели. В «бизнес» и «премиум» сегментах спрос на квартиры с отделкой и мебелью тоже есть, предложение стремится к удовлетворению данного спроса, но застройщики этих классов пока редко рискуют делать отделку и обставлять квартиры», — добавил он.

Руководитель отдела продаж ГК «Альянс» Татьяна Богуш объяснила, что повышенный интерес к квартирам с ремонтом прямо пропорционально влияет на количество предложений. «Предложение квартир с отделкой на рынке растет, т.к. это позволяет решить множество задач клиента, условно говоря, в одном «окне» — офисе продаж застройщика. Поэтому рост в этом направлении связан в первую очередь с запросами клиентов», — отметила она.

Большая часть южных застройщиков предоставляет покупателям выбор квартир с предчистовой и чистовой отделкой, однако также есть возможность купить квартиру в формате стройварианта. Стоимость ремонта варьируется от 10 до 30 тыс. руб. за квадратный метр и зависит от класса проекта.

При этом есть компании, которые несколько лет назад предлагали только один вариант отделки — предчистовую. Подобный формат ремонта, как правило, включает стяжку пола, штукатурку стен, разводку коммуникаций, радиаторы отопления. По словам ведущего специалиста по связям с общественностью ГК Метрикс Development, этот ремонт считается оптимальным вариантом для новостройки, так как наиболее сложные виды работ выполнены и квартира готова к финальному этапу.

«Сейчас ситуация кардинально изменилась и предлагаются варианты квартир с ремонтом. Вид отделки отличается от объекта и целевой аудитории проекта. Курортную недвижимость предпочитают покупать уже с ремонтом, людям тяжело даже представить, как они будут делать ремонт удаленно от своего постоянного места жительства. Квартиру для собственного проживания почти всегда выбирают без отделки, чтобы сделать все под себя», — объяснил Александр Сторчак.

Аналогичная ситуация прослеживается в проектах ГК ТОЧНО, рассказала Оксана Чернявская. Она отметила, что для каждого жилого комплекса определяется индивидуальный итоговый вид квартиры для продажи, который зависит от класса жилья — «эконом», «комфорт» или «бизнес».

Квартиры с ремонтом выбирают разные типы покупателей, отметила коммерческий директор СК «Семья» Ангелина Радько. Как правило, подобный вариант предпочитают клиенты, которые планируют сразу начать сдавать квартиру, а также семьи, желающие быстрее переехать в новое жилье.

«Кроме того, основное преимущество покупки квартиры с ремонтом «под ключ» от застройщика — отсутствие дополнительных трат. Если застройщик предлагает квартиру с ремонтом, его стоимость «зашивается» в ежемесячный платеж по ипотеке. Если сравнить со ставками по потребительским кредитам, которые чаще всего берут на ремонт, сразу можно понять экономию», — отметила Ангелина Радько.

В Ростове-на-Дону наблюдается равномерный спрос как на стройвариант, так и на предчистовую отделку, рассказали в пресс-службе застройщика «МСК». «Несмотря на плюсы предчистовой отделки, еще остается достаточно большое количество людей, предпочитающих покупать квартиры в стройварианте. Часто это обусловлено индивидуальными предпочтениями. Например, когда покупатели хотят изменить планировку, предусмотренную проектом, сделать больше комнату или объединить пространство. Это не запрещено законом, поэтому актуально примерно для половины наших клиентов», — пояснили в компании.

Южные застройщики сошлись во мнении, что в дальнейшем спрос на квартиры с отделкой продолжит расти. До конца 2024 года интерес к подобным лотам будет стабильным, уверена и.о. директора по продажам ГК «ИНСИТИ». При этом стоимость таких работ может незначительно возрасти из-за инфляции и роста цен на строительные материалы.

«Однако, учитывая текущую экономическую ситуацию, возможно снижение доли продаж квартир с отделкой из-за снижения покупательской способности населения», — добавила Ксения Гагарина.

Аналогичную точку зрения высказала коммерческий директор СК «Семья». «По нашим оценкам, с учетом прогноза на сохранение или повышение ключевой ставки регулятора, а значит и кредитных ставок банков, квартиры с ремонтом продолжат быть интересными для покупателей жилья. Однако спрос на них будет зависеть от условий по ипотеке, в частности от доступности льготной ипотеки для граждан. Если ситуация на рынке к концу этого года стабилизируется, тогда квартиры с ремонтом в числе других сохранят позиции и будут востребованы», — прокомментировала Ангелина Радько.

Руководитель отдела продаж ГК ТОЧНО добавила, что спрос на лоты с отделкой может сохраниться только на сделки, оформляемые по действующей семейной ипотеке. «Прогнозируем, что в течение ближайших месяцев спрос значительно упадет. Работы по отделке жилых площадей оставались особенно востребованы на протяжении последних 2-3 лет. Тогда покупатели понимали, что по программе льготной ипотеки, по ставке 3,5-4%, они приобретают готовый, упакованный продукт. Сегодня ремонтные услуги невыгодны как застройщикам, так и клиентам. Первым — из-за сокращения спроса на жилье, вторым–из-за размера ежемесячного платежа, — объяснила Оксана Чернявская.

Стоимость ремонта также продолжит расти, уверен генеральный директор компании «ЛЕТО Недвижимость» Евгений Кривотулов. В частности, это будет обусловлено инфляцией. «Доля продаж квартир с отделкой конкретно по Сочи, по побережью будет увеличиваться ввиду того, что это удобно. Также если покупатель приобретает по договору квартиру или апартаменты с отделкой, в результате приемки он может исправить возможные недостатки, отправить объект на доработку. Цена «квадрата» квартиры с отделкой в многоквартирном доме получается ниже, чем если компания в частном порядке будет проводить ремонт», — заключил он.