В поисках баланса: в чем градостроительный потенциал левобережья Ростова

Фото: ru.freepik.com

Градостроительный потенциал левобережной части Ростова, по оценке донского министра строительства Юрия Сильвестрова, составляет 300-400 тыс. кв.м. без ранее заявленных проектов. Застройкой территории жильем уже занимается компания «Югстройинвест», о своих планах по ее освоению заявляли ГК «Самолет» и «СМУ-1». При этом существуют сложности с гидрологией — левый берег Дона является затапливаемой поймой реки с подземными водами. По мнению экспертов, застройка левобережья сопряжена с рисками, но возможна с привлечением экспертов и проведением ряда мероприятий. При этом стоимость строительства и соответственно возведенного там жилья может заметно возрасти.

«Уникальная градоэкологическая система»

Несмотря на то, что основной градостроительный потенциал левобережья — в развитии территории как рекреационной зоны, планировочная модель, отраженная в генплане города, все же предполагает «островную застройку частей поймы, расположенных между зонами пропуска паводковых вод».

Как прокомментировал архитектор Алексей Полянский, занимавший должность главного архитектора Ростовской области в 2011-2018 годах, жилая застройка при максимально профессиональном подходе будет способствовать сбалансированному развитию левого берега Дона.

«Многие скажут: делайте там парк, зачем там строить жилье, есть ли смысл взваливать на себя дополнительные затраты и риски, связанные с этой сложной во всех отношениях территорией. Я считаю, что [смысл — прим. РБК Ростов] есть, и действующий генплан города такие возможности предоставляет при одном очень важном условии — при высочайшем качестве подготовки принимаемых решений и привлечении наиболее профессионально подготовленных специалистов как в области градостроительства, так и в области освоения сложной гидрогеологической территории, экологов и других специалистов. Думаю, сбалансированное освоение принесет городу не только порядка 2 млн кв. м жилья, но и создаст возможность привлечения инвестиции для создания уникальной градоэкологической системы», — прокомментировал Полянский.

По его словам, основные риски при освоении левобережной зоны могут быть связаны с отсутствием единого проекта и института управления этим проектом.

«На мой взгляд, и проект, и оператор по комплексному развитию должны быть, и мы с этим уже опаздываем. Первый крупный проект связан с изысканиями, выполненными в период подготовки к Чемпионату мира 2018 года. И касались они, в основном, возведения самого стадиона и объектов транспортно-инженерной инфраструктуры. Учитывая интерес застройщиков к данной территории, необходимо срочно выполнить все нужные изыскания и проектные работы на всей территории освоения, необходимо создать единый проект с четким пониманием, за что отвечает каждый участник комплексного развития территории», — подчеркнул эксперт.

Подобный подход, уверен он, обеспечит защиту от рисков как градостроительных и инженерно-технических, так и социальных и инвестиционных. По части гидрологической картины в регионе завершается разработка технического задания на выполнение необходимых гидрологических изысканий на обширной части поймы, где возможно ее освоение. В результате чего появится модель процесса затопления и подтопления при различных сценариях паводка, а также будет создана система мониторинга влияния процессов строительства на гидрогеологический режим поймы реки Дон.

«Предвижу вопрос: «Почему только сейчас, почему не до начала строительства?». Но повторю, что в свое время по заказу минстроя Ростовской области модель делалась дважды. К моменту проектирования стадиона все необходимые абсолютные отметки инженерной подготовки территории были определены. Сейчас, учитывая дальнейшее освоение, необходимо актуализировать модель и уделить должное внимание не только отметкам возможного подъема уровня реки Дон, но и отслеживанию уровня грунтовых вод», — добавил архитектор.

Инфраструктурные риски

Некоторые эксперты все же сошлись во мнении, что освоение левого берега Дона сопряжено с большим количеством рисков, касающихся подтоплений и наличия грунтовых вод. Пойменные территории подвержены регулярным или периодическим затоплениям, что особенно актуально в периоды паводков и сильных дождей, когда уровень воды может значительно подняться, пояснила кандидат технических наук, доцент кафедры «Городское строительство и хозяйство», руководитель образовательной программы «Информационное моделирование в городском строительстве» Института опережающих технологий «Школа Икс» ДГТУ Карина Чубарова.

«Освоение левого берега Дона сопряжено с большим количеством рисков. Левый берег относится к чрезвычайно опасной зоне по уровню геологического риска. При строительстве приходится поднимать уровень территории на 5-6 метров, как, например, было в случае с «Ростов-Ареной», а также проводить инженерные мероприятия по защите от затопления и подтопления, что значительно усложняет и удорожает процесс и в конечном итоге повышает стоимость квадратных метров жилья на данной территории», — добавила она.

Кроме того, опасения касаются транспортной доступности этой территории. Сейчас к застраиваемым микрорайонам наиболее удобно попасть через Ворошиловский мост и мост на проспекте Сиверса. Однако эти же транспортные пути связывают Ростов-на-Дону с Батайском и другими близлежащими территориями, что уже сказывается на их пропускной способности, отмечает эксперт. При масштабной застройке и заселении левого берега указанные мосты не смогут обеспечить возможность комфортного перемещения в центральную часть Ростова.

«Генеральный план предполагает размещение новой магистральной улицы, проходящей через Зеленый остров и строительство подвесной канатной дороги через Дон, но скорость застройки левого берега жилыми зданиями несоразмерно выше, чем скорость строительства транспортной инфраструктуры, которая пока существует только в генеральном плане и неизвестно, будет ли построена в расчетный срок. Но даже в случае появления этих транспортных путей они вряд ли смогут обеспечить возможность достаточно комфортного перемещения для жителей новых районов», — прокомментировала Чубарова.

Аналогичную точку зрения высказал и главный архитектор и руководитель архитектурного бюро «Новая Р.А.С.А.» Андрей Дойницын. По его словам, заявленные проекты не предусматривают достаточной социальной инфраструктуры и создания необходимых рабочих мест. В связи с этим, прогнозирует архитектор, жители левобережья будут вынуждены искать работу в правобережной части города, что также создаст нагрузку на имеющиеся транспортные артерии.

«По заявленным проектам мы видим, что будут построены жилые дома, но социальная инфраструктура вряд ли окажется достаточной для того количества людей, которые смогут там проживать. Рабочие места все равно останутся на правом берегу. Люди каждый день будут ездить на работу туда и обратно через мосты, добавятся пробки», — пояснил Дойницын.

Будущее Зеленого острова

В контексте освоения левобережья Ростова встает вопрос дальнейшего будущего Зеленого острова, который сейчас выполняет рекреационную функцию. По мнению Карины Чубаровой, эта территория имеет ограниченный потенциал для жилого строительства из-за его природоохранной и рекреационной ценности. Однако развитие зоны в качестве места отдыха и спорта, создание там объектов культурного и развлекательного назначения могут стать отличным дополнением к жилым районам как на левом берегу, так и в основной части города, считает эксперт.

В дальнейшем же Зеленый остров будет оставаться рекреационной зоной, уверен директор научно-проектной организации «Южный градостроительный центр» Сергей Трухачев.

В свою очередь Алексей Полянский выделил несколько факторов, которые могут повлиять на дальнейшую судьбу Зеленого острова. Во-первых, это строительство постоянного моста в створе ул. 29-й Линии, во-вторых, это проект продления набережной реки Дон от Богатянсковского спуска до 29-й Линии, в-третьих, это строительство подвесной канатной дороги с правого на левый берег.

«Жилье на Зеленом острове — неразумное решение по ряду причин. Важно, мне кажется, рассматривать проект создания на Зеленом острове центра туризма, спорта и отдыха, используя как положительный фактор его островную природу, потому что остров предоставляет возможность обустройства его протяженной прибрежной зоны. Это интереснейшая тема для масштабного архитектурного конкурса с последующим выбором наилучшего варианта, который можно положить в основу дальнейшего комплексного освоения территории острова как городского парка», — подчеркнул он.

Новые направления для застройки

В целом же, по ссловам Алексея Полянского, к перспективным направлениям освоения территорий в Ростове-на-Дону можно отнести Кумженский жилой район и район «Декоративные культуры» неподалеку от Ростовского моря. При этом, считает архитектор, при строительстве жилья не стоит замыкаться на границах города, необходимо переходить как минимум на уровень агломерации.

Карина Чубарова добавила, что одним из перспективных направлений является реновация старых промышленных зон, которые утратили свою первоначальную функцию. По ее мнению, превращение этих зон в современные жилые и коммерческие кварталы может существенно улучшить городской ландшафт и создать новые рабочие места.

«Главное, при планировании строительных проектов обязательно должны учитываться требования к социальной и транспортной инфраструктуре. Помимо жилья там должны размещаться школы, детские сады, учреждения здравоохранения, появляться новые рекреационные территории и транспортные пути. Подход к строительству должен быть комплексным, чтобы создать действительно качественную городскую среду», — заключила Чубарова.