Спорные этажи: строители рассказали о результатах изменения ПЗЗ в Ростове

Фото: Роман Пименов / Интерпресс / ТАСС

Как ранее сообщал РБК Ростов, изменения в ПЗЗ, действующие в Ростове, были внесены для того, чтобы ограничить точечную застройку в центральной части города.

По словам председателя постоянной комиссии гордумы по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию Сергея Ковалева, поправки разрабатывались совместно с департаментом архитектуры Ростова более полугода. Основные изменения затронули плотность жилой застройки в центре донской столицы.

«Это должно комплексно решить проблему точечной застройки. Нам кажется, что мы нашли компромисс, который позволит не дать застройщикам возводить дома, которые будут выбиваться из общей концепции. Таким образом мы сможем сделать город более привлекательным», — отмечал депутат.

Изменения также коснулись площади застройки на выделенном под возведение дома участке.

«Мы внесли изменения, согласно которым на участках в центре города новое строительство не должно занимать более 40% территории, а в случае реконструкции — не более 60% территории. То есть, теперь нельзя будет застроить участок по периметру», — комментировал Ковалев.

В распоряжении РБК Ростов оказались карты районов донской столицы, на которых отмечены зоны, подпадающие под действие внесенных в ПЗЗ изменений. Согласно этим документам, под запрет попадет не вся территория центра Ростова, а только некоторые улицы. Так, например, ограничения плотности застройки не будут касаться ул.Береговой от Богатяновского спуска до пер.Нахичеванского, ул.Станиславского от ул.Чехова до пр.Театрального, квадрата в границах ул.Горького-пр.Кировского-ул.Текучева-пр.Театрального и тд.

Карта Кировского района Ростова. Зона, в которой действуют ограничения застройки, выделена оранжевой пунктирной линией.

Карта Ленинского района Ростова. Зона, в которой действуют ограничения застройки, выделена оранжевой пунктирной линией.

Как рассказал РБК Ростов генеральный директор компании «ЮИТ-ДОН» Андрей Шумеев, изменения ПЗЗ, которые были приняты в донской столице, по сути не ограничивают этажность новостроек.

«Этажность строящегося жилого дома будет теперь напрямую зависеть от размера земельного участка. По тем нормативам, которые приняли в гордуме Ростова, на большом земельном участке спокойно можно будет построить и высотный многоквартирный жилой дом. К примеру, показатели строящегося на проспекте Сиверса, 26-32 жилого комплекса «Времена года», состоящего из четырех 19 этажных жилых домов, значительно комфортнее утвержденных в ПЗЗ показателей. Так, коэффициент плотности застройки земельного участка в жилом комплексе составляет 2,14, при нормируемом максимальном показателе 2,5, а процент застройки составляет 15,4%, при нормируемом максимальном показателе при новом строительстве 40%», — пояснил он.

По словам эксперта, расчет разработчиков изменений был на то, что участки под ветхими домами в центре Ростова имеют ограниченную площадь и, имея в собственности один из них, застройщик не сможет возвести многоэтажный дом.

Как отметил Андрей Шумеев, земельные участки в центре Ростова, на которых стоят ветхие дома, требующие расселения, вряд ли заинтересуют потенциальных застройщиков.

«Для того, чтобы застройщику расселить ветхие малоэтажные многоквартирные жилые дома для формирования земельного участка, площадью 1 га. и обеспечить инженерной инфраструктурой будущую новостройку, понадобится примерно 350-400 млн руб. Это примерно столько же, сколько стоит построить новый многоэтажный дом. Рыночная цена земельного участка, площадью 1 га. в центре города, которая, при ранее существовавших нормативах застройки, позволяла получить минимальную экономическую эффективность для застройщика, составляла 180-200 млн. руб. за гектар», — добавил он.

По словам Шумеева, меры, принятые депутатами гордумы Ростова, привели к «неэффективности строительного бизнеса» в центре города.

«Наши депутаты должны думать не о полном запрете строительства в центральной части Ростова-на-Дону, а должны находить и предлагать эффективные пути развития территорий, застроенных в начале прошлого века малоэтажными жилыми домами, пришедшими в ветхое состояние. К сожалению, пока об этом речи не идет», — прокомментировал гендиректор компании «ЮИТ-ДОН».

По словам руководителя отдела продаж «Московской строительной компании» Анны Ермаковой, строительство в центральной части города все равно останется инвестиционно привлекательным для застройщиков, несмотря на изменения, внесенные в правила землепользования и застройки.

«В связи с запретом могут появиться клубные дома премиум-класса, что в свою очередь отразится на цене за квадратный метр. На мой взгляд, даже для подобного класса жилья высотность в 5 этажей — резкое ограничение. В целом, данная практика применяется во многих городах, так например, в Краснодаре, введение высотного регламента в исторической части города рассматривалось еще в 2017 году, с частичным ограничением в 6 -10 этажей, в зависимости от улицы», — уточнила она.

Между тем, директор департамента продаж строительной компании «ИНПК Девелопмент» Тимур Захарченко уверен в том, что «строительство новых объектов в центре Ростова не прекратится ни на минуту».

«Разрешений у застройщиков, судя по тем данным, что озвучиваются, хватит года на два. Основной вопрос здесь — цена на готовые дома. Теперь она может вырасти и на 50, и на 100 процентов. Застройщикам необходимо понимать, насколько быстро адаптируются к этой стоимости покупатели», — подчеркнул он.

По словам эксперта, изменения в ПЗЗ могут подтолкнуть к реализации земельных участков в центре города тех собственников, которые в настоящее время не используют их по назначению.

Как отмечал ранее Сергей Ковалев, принимая поправки в правила землепользования, депутаты гордумы ориентировались на требования жителей города ограничить застройку центральной части Ростова.

«Конечно, существуют опасения, что инвесторы не заинтересуются возможностью построить дома, ограниченные по высотности, но мы решили посмотреть и проанализировать пару лет. Возможно пройдет год-два и экономика пойдет в рост, тогда дома высотой в 4-5 этажей будут востребованы», — говорил он.