Все по генплану: как изменится Сочи к 2044 году

Новый генеральный план Сочи предполагает строительство около 3,6 млн кв.м нового жилья, что более чем в 3,5 раза меньше, чем было заложено в проекте прошлого градостроительного документа. Об этом РБК Краснодар сообщил директор и совладелец Научно-исследовательского института перспективного градостроительства (НИИ ПГ, Санкт-Петербург) Павел Спирин.

«Предыдущий генеральный план Сочи предусматривал более 13 млн кв. м нового жилья. Новый документ определил этот показатель на уровне 3,6 млн кв. м. Объем жилищного строительства, который определен в генеральном плане минимальный и рассчитан в основном исходя из потребности решения муниципальных задач (маневренный, ведомственный фонд, расселение жителей из аварийного ветхого жилья) и улучшения жилищных условий населения, уже проживающего на территории города. И самое главное, что если жилье будет строиться, то оно будет строго регламентироваться и обеспечено набором всей необходимой рассчитанной по нормативам инфраструктуры», — прокомментировал Павел Спирин.

Напомним, в Сочи принят генеральный план города. Он определит развитие курорта в период до 2044 года. Ранее на курорте действовал генплан, разработанный в 2009 году. С тех пор население увеличилось более чем на 100 тыс. и составляет, по данным Росстата, более 500 тыс. человек, масштабные изменения произошли после проведения Олимпиады, создана федеральная территория Сириус, уточнены границы Национального парка, установлены зоны затопления и подтопления территории.

Как прокомментировал Павел Спирин, в последние годы Сочи принял мощный инвестиционно-строительный удар на себя. Собственники и застройщики пытались «выжать» максимум из территории и пользовались различными юридическими лазейками, чтобы не строить объекты обслуживающей инфраструктуры, сказал руководитель НИИ ПГ.

«Мы наметили максимальное количество решений, связанных с преодолением этого инфраструктурного разрыва. Например, в части социальной сферы запланировано более 600 объектов (детские сады, школы, поликлиники, больницы, объекты культуры, спортивные комплексы и спортивные площадки). Под каждый из них найдены земельные участки, они закреплены новым документом именно в координатах. Это новое качество цифрового документа, который заложил основу решения многих проблем», — прокомментировал Спирин.

Он также сказал, что за последний период очень много было потеряно курортных территорий, поэтому в генеральном плане заложено возрождение санаторно-курортного потенциала, восстановление комплексов бывших санаториев. Площадь курортных и рекреационных зон составила более 2,3 тыс. га, сказал эксперт.

Кроме того, в генеральном плане запланировано порядка 1,5 тыс. га новых парков, скверов, парков и бульваров.

Одним из базовых направлений развития Сочи является его субтропический потенциал, сказал Спирин. Совместно с администрацией Краснодарского края, администрацией города и Субтропическим научным центром Российской академии наук отработаны вопросы сохранения особо ценных сельхозугодий, чаепригодный угодий, природных территорий, которые могут использоваться для выращивания тропических и субтропических плодоовощных культур.

По данным властей Сочи, впервые генеральный план Сочи содержит комплексное развитие всего города и имеет социальную направленность.

«Впервые генеральный план берет во внимание комплексное развитие всего Сочи. Предыдущий генплан касался олимпийского обустройства города: территории проведения игр, гостевых зон», — прокомментировал председатель Городского Собрания Сочи Виктор Филонов.

К 2044 году планируется построить и расширить 624 социальных объекта. Под новые школы, детские сады, учреждения культуры и здравоохранения, спортивные комплексы зарезервировано более 770 га территории курорта. В городе предполагается создание сразу нескольких социальных кластеров, в которых будут сосредоточены необходимые горожанам учреждения образования и спорта, созданы точки научно-технического роста.

Согласно генплану, в поселке Дагомыс предлагается создать целый кампус на базе Сочинского государственного университета. В Северном кластере, который появится в микрорайоне Мамайка, построят пять детских садов и многофункциональный спорткомплекс. Западный кластер расположится в районе улицы Фадеева. На площади 8 га в нем будут построены две школы, два детских сада, спортивные объекты и поликлиника. Два социальных кластера суммарной площадью 23 га сформированы на территории села Верхний Юрт. В них разместятся 4 школы, 9 детских дошкольных учреждений, организация дополнительного образования и спортивные объекты.

Впервые утвержден предмет охраны и границы исторического поселения. Это, по данным администрации города, позволит сохранить архитектурное и ландшафтное наследие Сочи и обеспечить сбалансированное развитие курорта и повышение качества жизни горожан.

Генплан определил дальнейшие перспективы развития Сочи как одного из крупнейших бальнеологических и горноклиматических курортов России. Как сообщили в мэрии, в рамках реализации инвестиционных проектов в ближайшие годы в Сочи предполагается создать почти 20 тыс. гостиничных номеров, а в целом до окончания срока действия нового генплана — 77 тыс. номеров. По прогнозам специалистов, к 2030 году общий турпоток достигнет не менее 10 млн туристов в год.

В стратегическом документе территориального планирования отражены все зоны возможных подтоплений и оползней, приняты меры по ограничению жилищного строительства. Специалисты уже приступили к разработке новых правил землепользования и застройки, которые закрепят эти градостроительные нормы.

В генплане отражены особо охраняемые природные территории федерального, регионального и местного значения, которые занимают почти 90% от общей площади города. В документе учтено создание 17 км новых набережных и 30 км пляжей, создание рекреационных объектов на прибрежных территориях и развитие водного транспортного сообщения вдоль побережья Черного моря.

В документ интегрирована стратегия развития транспортной системы курорта до 2040 года, в которую включены свыше 230 мероприятий по улучшению транспортной и пешеходной доступности во всех внутригородских районах. В Сочи будет сформирована система транспортно-пересадочных узлов. Разработчики применили в расчетах методы современного математического моделирования с учетом не только постоянного, но и временного населения курорта, а также прогнозных значений турпотока. Предусмотрена организация 300 км автобусных линий и строительство порядка тысячи остановочных пунктов.

Игроки рынка, эксперты и политики не раз заявляли, что после Олимпиады, которая проходила в 2014 году, в генеральный план Сочи не вносили изменений, поэтому фактически документ не соответствовал расположению объектов в городе.

По словам губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева, из-за активной застройки в течение последних 15 лет на курорте появилось огромное количество точечных объектов и самостроев, а также острая нехватка социальных объектов — школ, детских садов, спортивных площадок.

Как сообщал гласа Сочи Алексей Копайгородский, Сочи, учитывая растущий поток туристов, испытывает большую нагрузку на городскую инфраструктуру.

«Сочи остро нуждается в разработке актуальной стратегии развития. Город активно растет, соответственно увеличивается нагрузка на инфраструктуру. В курортный сезон в Сочи одномоментно может находиться до одного миллиона человек. Работа предстоит сложная, она потребует научно обоснованного и профессионального подхода. Будем обеспечивать взаимодействие на всех уровнях для качественного сбора исходных данных и их оперативного анализа», — прокомментировал мэр Сочи.

Одной из ключевых проблем Сочи называлось незаконное строительство на курорте, по мнению руководителя ГКУ КК «Института развития градостроительства и городской среды Краснодарского края» Натальи Машталир.

После утверждения нового генерального плана Краснодара в 2020 году губернатор Кубани Вениамин Кондратьев поручил скорректировать аналогичные документы в других города региона по примеру его столицы.

В августе губернатор края Вениамин Кондратьев поручил муниципалитетам привести в соответствие с законом генпланы, в связи с чем в ряде муниципалитетов была приостановлена выдача разрешений на строительство.

В конце сентября администрация Сочи заявила о планах разработки нового генерального плана города-курорта. Тендер на создание проекта был объявлен на сумму более 100 млн руб. Источниками финансирования выступали бюджеты Краснодарского края (95,4 млн рублей до 2022 года) и города Сочи (6,09 млн рублей до 2022 года).

Разработчиками проекта генплана Сочи стал «Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства», который ранее создавал проект генплана Краснодара.

В мае 2023 года стало известно, что институт перспективного градостроительства закончил разработку двух вариантов проекта нового генерального плана Сочи. Утвердить итоговый документ курорта планировалось к сентябрю 2023 года.

В сентябре генплан города так и не был представлен. В конце октября разработчики генплана заявили, что готовят проект документа к согласованию в федеральных ведомствах.

Позже стало известно, что Министерство экономического развития России не согласилось с проектом генерального плана Сочи из-за замечаний ФСБ России и Минтранса России. Власти Сочи тогда комментировали, что проект генерального плана прошел согласование в 16-ти федеральных ведомствах из 17-ти.

В середине декабря 2023 года администрация Сочи заявила, что проект генплана прошел согласование в федеральных ведомствах, главный градостроительный документ города-курорта будет принят до конца 2023 года.