Строим планы: что будет с ипотекой на Дону в 2023 году
В России планируют продлить программу льготной ипотеки на новостройки до 1 июля 2024 года, но ставки по ней будут увеличены с 7% до 8% годовых. Банки страны предложили ЦБ ограничить еще один стимулятор спроса на ипотеку — субсидированные кредиты от застройщика. Согласно их инициативе, ЦБ должен ввести минимальный порог ставок по таким займам, сообщает РБК.
Как рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова, ограничение минимальной ставки в кредитном договоре никак не решает проблему доступности жилья, его стоимости и прозрачности условий кредитования для покупателя.
Более значимо — контролировать удорожание жилья при таких программах и доведение данной информации до заемщиков. При этом как инструмент для долгосрочных кредитов субсидированные застройщиками программы останутся актуальными, поскольку для части покупателей жилья важен индивидуальный размер ежемесячных платежей.
«Какое-то принципиальное влияние на рынок ростовской недвижимости такое решение вряд ли окажет, поскольку на смену одному инструменту стимулирования спроса придет другой, в большей же степени влияние имеют экономический и геополитический факторы», — отметила Решетникова.
Мнение эксперта разделили и в ростовской строительной компании «СК10». Застройщик не считает, что ограничение субсидированной ипотеки окажет масштабное влияние на рынок донской недвижимости.
«Мы регулярно видим в рекламе предложения со ставкой 0,01%, но не наблюдаем влияния этой ставки на спрос у конкретного застройщика. В отличие от других игроков рынка, мы не используем подобные приемы в рекламных кампаниях, вводя людей в заблуждение. Предположим, что попытки контроля очень низких ставок могут либо сократить количество такой рекламы, либо заставить девелоперов оформлять такие ставки иначе, чтобы не попадать под разработанные меры регулирования», — рассказали в компании.
Подобной точки зрения придерживается и застройщик «МСК». Ростовский девелопер отметил, что в случае введения минимального порога субсидированной ипотеки продукт будет адаптирован под новые условия и продолжит функционировать. Поэтому радикального влияния на рынок жилья Ростовской области не будет.
Ипотечное соотношение
На Дону, по данным компании «Этажи», доля стандартных программ при покупке строящегося жилья составляет около 39%, а доля ипотеки с господдержкой — 47%, остальная часть распределяется между прочими льготными программами кредитования.
«Сейчас активно развивается в России траншевая ипотека, которая вполне может заменить собой субсидированную. Фактически это и рассрочка и ипотека одновременно, когда цена квартиры фиксируется и оформляется в собственность, а кредит заемщику выдается частями, причем, как правило, первая часть чисто символическая, и ежемесячные платежи могут составлять от 1 рубля в месяц. После ввода дома в эксплуатацию выдается второй транш и начинаются выплаты. Как вариант, застройщики могут более активно начать предлагать различного рода рассрочки, в том числе на первоначальный взнос», — добавила Решетникова.
По мнению застройщика «СК10», в регионе процент сделок по льготной ипотеке значительно больше, чем сделок с субсидированием. Девелопер «МСК» также совершает большую часть сделок по программе льготной ипотеки. Тогда как субсидированная — это скорее единичные случаи, требующие индивидуального подхода.
«Если обе эти программы будут свернуты или ограничены, то застройщики совместно с банками будут разрабатывать новые выгодные предложения для покупателей. Какая-то часть клиентов будет переориентирована на «семейную ипотеку», которую государство продлевать собирается. Кроме того, не стоит забывать и о специальных проектах по бюджетному субсидированию ставки, как, например, у «Агентства жилищных программ», — отметили в «МСК».
Будет ли спрос на «вторичку»
Вторичный рынок не поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по субсидированию ставки от застройщиков. Так как вторичный и первичный рынки взаимосвязаны, нельзя ожидать повышения активности в одном сегменте при существенном ограничении в другом, отметила Решетникова.
«Пример мы увидели весной 2022 года, когда ипотека на вторичном рынке по высоким ставкам, но льготные программы действовали, тогда объем сделок и по новостройкам, а также доля сделок с использованием ипотеки сократились многократно. Привлекая покупателей новым жильем с выгодными ставками, новостройки стимулируют активность на вторичном рынке, поскольку для улучшения жилищных условий нередко людям необходимо продать имеющееся у них жилье. Конечно, при росте ставок на первичном рынке и сохраняющемся дисконте на вторичное жилье часть покупателей с новостроек переключатся на готовое жилье», — пояснила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».
В строительной компании «МСК» добавили, что вторичное жилье обладает преимуществом — это наличие ремонта, зачастую даже мебели. Большинство же квартир на первичном рынке сдаются в формате стройварианта. Поэтому для того, чтобы конкурировать со «вторичкой» и сохранять спрос на новое жилье, застройщики начнут предлагать квартиры с разными степенями отделки и даже меблировкой, которую можно будет вложить в ипотечные платежи.
Цены в будущем
В Ростове-на-Дону с начала 2022 года цены на квартиры в новостройках выросли на 35%. В декабре текущего года средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке жилья составила 120,8 тыс. рублей, по данным «ЦИАН.Аналитики». В компании «Этажи» отметили, что дальнейшая динамика цен на первичном рынке будет зависеть в первую очередь от геополитической и экономической обстановки.
«Пока ситуация складывается так, что на рынке нет ни факторов для резкого роста, ни факторов для падения цен, поэтому в краткосрочной перспективе цену будут балансировать на уровне покупательской способности. При росте ставок маловероятно увеличение сроков кредитования. Как показывает опыт, напротив, покупатели стараются брать кредиты на меньшие суммы с более существенным размером первоначального взноса и погашать досрочно, чтобы сократить переплату», — отметила Решетникова.
В строительной компании «СК10» добавили, что еще одним фактором, влияющим на изменение цен в следующем году, является льготная ипотека, а также рост себестоимости жилья и ограничения в локациях для строительства, что особенно актуально в Ростове-на-Дону.
«С учетом этих факторов прогнозировать что-либо в стремительно меняющейся ситуации не совсем верно», — подчеркнули в «СК10».
В свою очередь застройщик «МСК» отметил, что сейчас стоимость «квадрата» будет стагнировать, какое-то время удерживаться на текущем уровне за счет скидок и специальных предложений от строительных компаний, а в будущем снова пойдет вверх.
Чего ждать рынку
В целом, по мнению руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», в будущем рынок будет реагировать на возможное снижение покупательской активности и сокращать планы по выводу новых проектов.
«Ситуацию может изменить принятие долгосрочной программы стимулирования спроса — например, Дальневосточную ипотеку решено было продлить до 2030 года, а это дает девелоперам определенность как минимум на ближайшие восемь лет, что крайне важно. Фактически такое же решение нужно и в других регионах для стабильной ситуации на рынке», — заключила Решетникова.
Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Ростов
