Продажи новостроек в Ростове выросли перед ужесточением семейной ипотеки

Фото: РБК Краснодар

Продажи квартир на первичном рынке Краснодара и Ростова-на-Дону кратно выросли в преддверии ужесточения условий выдачи семейной ипотеки, сообщили РБК Ростов опрошенные девелоперы и аналитики. Несмотря на то, что увеличение спроса на недвижимость в конце года является традиционным, в этот раз показатели свидетельствуют о реализации отложенного и будущего спроса. Девелоперы рассказали, что покупатели, в основном, приобретают двух- и трехкомнатные квартиры.

С 1 февраля в России ужесточат выдачи правила предоставления семейной ипотеки. С этой даты можно будет оформить лишь одну ипотеку на семью. Раньше право на льготный кредит было у каждого из супругов. Под запрет подпадает «донорская» ипотека: с 1 февраля включить третьих лиц в ипотечный договор не получится.

Нетипичный спрос

Повышенная активность покупателем в декабре считается традиционной на рынке недвижимости, однако, считают опрошенные эксперты, в конце 2025 года покупатели пытались успеть приобрести квартиру в новостройке до ужесточения условий выдачи семейной ипотеки.

Об ажиотажном спросе свидетельствуют данные, предоставленные системой мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro. Количество заключенных сделок на первичном рынке недвижимости Краснодара в декабре 2025 года достигло 4,6 тыс. штук, что на 53% больше, чем в ноябре и в 4,6 раза выше, чем в начале того же года. В соседнем Ростове-на-Дону наблюдается рост с 1,9 тыс. сделок в ноябре до 3,3 тыс. штук в декабре. Увеличение на 74% за месяц и более чем в 4 раза к январю 2025 года.

«Основным драйвером этого резкого скачка, вероятно, стало ужесточение условий выдачи семейной ипотеки, запланированное на февраль 2026 года. Рост активности покупателей точно совпал с изменением информационного тона: первыми сообщениями об ужесточении ипотечной программы, которые появились именно в октябре», — сообщили аналитики платформы.

Также, допустили они, на динамику повлияли и сопутствующие факторы, например, ключевая ставка российского Центробанка.

«Тем не менее рост числа сделок на юге России действительно значительный. При этом в целом это явление — в русле общероссийских изменений. Декабрь 2025 года стал периодом высокой активности на рынке недвижимости по всей стране», — считают аналитики bnMAP.pro.

Повышенный спрос подтвердили девелоперы AVA и «Самолет». Коммерческий директор AVA Тамара Коломийцева пояснила, что в 2025 году основным драйвером покупательского интереса накануне нового года стали дополнительные факторы, которые активизировали отложенный спрос.

«Среди главных: снижение ключевой ставки и грядущее изменение условий «Семейной ипотеки».<...> Ожидаемые изменения в ее условиях отразились на увеличении спроса на ипотечные кредиты в рамках программы, которые были зафиксированы в конце декабря», — прокомментировала Тамара Коломийцева.

Доля сделок с использованием семейной ипотеки в продажах AVA достигает 95% в Краснодаре и 85% в Сочи. В 80% случаев ипотека оформлялась на одного из членов семьи. При этом одновременно на двух супругов приходится 15-20% сделок с привлечением кредитных средств по семейной ипотеке.

«Таким образом, новые ограничения по ипотеке, такие как «одна ипотека на одну семью», снизят долю сделок. Однако в целом, даже с учетом ограничений, прогнозировать значительное снижение доли семейной ипотеки в объеме ипотечных выдач пока рано, поскольку эта программа по-прежнему является ключевым инструментом продаж. Более понятной картина станет спустя некоторое время после вступления изменений в силу», — пояснила Тамара Коломийцева.

Директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак назвал уровень спроса на новостройки в конце декабря 2025 года и в январе 2026 года нетипичным.

«Это не сезонный фактор — пик напрямую связан с изменением правил с 1 февраля: семьи стараются реализовать право на льготный кредит в прежней, более мягкой конфигурации. По сути, рынок сейчас отыгрывает отложенный и будущий спрос: кто планировал улучшение жилищных условий в горизонте 1–2 лет, выходит на сделку уже сейчас, чтобы сохранить возможность взять два льготных кредита в семье или воспользоваться схемой с созаемщиками», — сказал Антон Гак.

После 1 февраля всплеск, носящий краткосрочный эффект, угаснет, и спрос станет более рациональным.

Заместитель председателя правления «Банка Дом.РФ» Алексей Косяков подтверждает, что рост количества ипотечных заявок напрямую связан с предстоящими изменениями выдачи.

Согласно данным, предоставленным Косяковым, в декабре 2025 объем выдачи ипотечных кредитов был больше, чем в декабре 2024 года:

• в Краснодарском крае — в 6,6 раза (количество в 6,5 раза);
• в Адыгее — в 3,6 раза (в 3,8 раза);
• в Ростовской области — в 6,6 раза (в 6,7 раза);
• в Ставропольском крае — в 5,1 раза (в 3,3 раза).

«Банк Дом.РФ» продолжил выдачу ипотечных кредитов по семейной программе. Доля отказов существенно не изменилась в связи с предстоящими изменениями, заключил Косяков.

Двушки и трешки нарасхват

Двух- и трехкомнатные квартиры оказались наиболее востребованными в продажах в последнее время, указали девелоперы.

«Здесь [в Краснодаре — прим. ред. РБК Краснодар] стоимость квадратного метра ниже, поэтому востребованы более просторные квартиры, что для семей с детьми предпочтительнее. Поэтому в краснодарских проектах девелопера AVA по программе «Семейная ипотека» больше всего продаются двухкомнатные лоты — на них приходится более 45% в общем объеме продаж», — прокомментировала Тамара Коломийцева.

В Сочи, где «квадрат» дороже, в общем объеме проданных квартир преобладают студии и однокомнатные, на долю которых приходится более 70%. Это связано с достаточно высокой стоимостью лотов в городе-курорте, превышающей действующий лимит по программе в 6 млн руб., пояснила представитель застройщика.

В проектах «Самолета» также наиболее востребованными семьями оказались просторные квартиры, подтвердил Антон Гак.

«Самый востребованный продукт — в последнее время хорошо растет интерес к квартирам в проектах с сильной семейной инфраструктурой: детские сады и школы в шаге от дома, безопасные дворы без машин, продуманная среда для разных возрастов детей», — заключил собеседник.

Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Ростов. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен