Эксперт: Южный рынок недвижимости выходит из стагнации
Евгений, насколько болезненно, по вашим наблюдениям, рынок недвижимости Ростовской области и Юга РФ в целом переживает нынешний кризис? Насколько упал покупательский спрос с начала года?
Любой кризис, в том числе и этот, переживается болезненно. По объемам продаж были моменты, когда рынок возвращался к цифрам 2009 года – пика прошлого кризиса. Присутствовала и нервозность, и непонимание перспектив развития рынка, и нагнетание обстановки со стороны СМИ и некоторых «аналитиков» рынка. Объективно спрос падал от 30 до 70 процентов по сравнению с прошлыми периодами. И это все – сразу, резко после ажиотажа конца 2014г., когда все покупали все, а продавцы взвинчивали цену…
Если говорить о стоимости квадратного метра в Ростове, сильно ли она изменилась с начала года?
Базовое снижение цен составляет сейчас порядка 15%. Из них 5% - это снижение именно цены предложения, а остальные 10% - это сумма, которую продавец в итоге уступает покупателю. Если раньше люди торговались в пределах 3-5%, то сейчас это 9,2-10%. Это касается обычного жилья. Цены на элитное жилье и жилье бизнес-класса снизились больше. Зачастую владелец такого жилье говорит риэлтору: «Приведи покупателя и мы договоримся». Снижают и на 1 и на 2 млн. Это те, кому действительно нужно продать, чтобы вложить деньги в бизнес, вернуть долги и тд.
Вообще, в этот кризис очень грамотно себя повели все участники рынка недвижимости — и операторы рынка, и застройщики и даже граждане. Если в 2008г. застройщики сами резко «опускали» рынок, то сегодня они периодически устраивают различные акции и в целом не демпингуют. Они держат рынок. Грамотно повело себя и государство, поддержав рынок первичного жилья. Катастрофы пока нет.
Многие эксперты говорят, что в августе рынок недвижимости немного ожил, начался рост числа сделок. С чем это, по Вашему мнению, связано?
Сделок действительно стало больше. Вопрос в причине. Можно видеть ее в очередном скачке стоимости валют. Но, я думаю, здесь более фундаментальные вещи, заключающиеся в том, что рынок не может быть вечно в зависшем состоянии. А он находился в нем на протяжении 6-7 месяцев вплоть до июля этого года, то есть все это время покупатели и продавцы никак не могли найти точки соприкосновения своих интересов. Первые ожидали падения рынка, чтобы купить недвижимость подешевле, вторые — что цены начнут расти, «придерживая» свои квартиры и дома. Некоторые продавцы даже умудрялись рассчитывать свои цены по курсу доллара, хотя Ростов уже лет 11-12 как абсолютно рублевый регион в том, что касается рынка недвижимости.
Поэтому, на мой взгляд, увеличение количества сделок, которое наблюдается и сейчас, в сентябре, является следствием того, что рынок вышел из стагнации. Началась активность. Ведь люди не могу постоянно откладывать решение своих жилищных вопросов. При этом, безусловно, мы наблюдаем, что когда происходит очередной скачок курса валют, люди быстренько закрывают свои депозиты и пытаются эти деньги вложить в недвижимость. Это дополнительный фактор, который подстегнул платежеспособный спрос на недвижимость в конце лета.
Оказала ли заметное влияние на рынок программа «Ипотека с господдержкой»? Какой процент жилья сейчас приобретается клиентами «Титула» с использованием этого механизма?
Как и в прошлый кризис, государственное вмешательство и государственная поддержка являются, на мой взгляд, главными стабилизирующими факторами. Государственные программы поддержки разных категорий граждан, субсидирование ставок, в том числе на первичном рынке, помогают сохранять и генерировать платежеспособный спрос, так необходимый в период кризисных явлений. Среди сделок компании «ТИТУЛ» на первичном рынке, проведенных за лето, сделки с участием «ипотеки с господдержкой» составили 37%. Каждая третья.
Какие еще механизмы, кроме государственной программы, сегодня задействуются для стимулирования покупательского спроса на жилье? Насколько они, по вашему мнению, оказываются, действенными?
Честно говоря, я не вижу других программ, которые стимулировали бы или поддерживали рынок недвижимости. Есть ипотека с государственной поддержкой, есть военная ипотека, есть местные (областные и городские) программы для бюджетников, молодых семей, молодых учителей и так далее… Эти механизмы, повторюсь, на мой взгляд, очень действенные и помогают оживить спрос, и «запустить» цепочку сделок на рынке.
Сейчас есть много прогнозов, говорящих о том, что к концу года цена за доллар вполне может достигнуть 90 руб. Стоит ли при таком развитии ситуации ожидать повторения ажиотажного спроса на жилье конца 2014г.?
Ажиотажного спроса конца 2014г., думаю, не будет. Тогда, в декабре, люди закрывали депозиты, брали кредиты, чтобы скорее купить квартиру, пытались вложить свои деньги. Но источник их доходов не бесконечен, у людей не бездонные денежные запасы.
Например, глава Сбербанка России Герман Греф дает прогноз, что растущая стоимость доллара станет устойчивой тенденцией вплоть до 2017г. Такие вещи не так сильно пугают людей. Чем специфичен в этом смысле рынок недвижимости? Здесь люди очень быстро, болезненно и импульсивно реагируют на ситуацию неопределенности, когда им не понятно, что происходит. Когда экономику «штормит», люди начинают резко продавать активы и вкладывать деньги в недвижимость, потому что есть четко сформировавшееся мнение, что недвижимость это такая «тихая гавань», которая даже после падения в перспективе дает увеличение инвестированной в нее денежной массы. Если же рынок находится на пике или на дне, но при этом стабилен, то люди не бегут тратить деньги на жилье.
Кроме того, надо не забывать о факторе, который существует все 25 лет жизни российского рынка недвижимости и, по-прежнему, определяет его состояние и все его тенденции. Это дефицит жилья, он все еще остается. Рынок не насыщен жильем. Поэтому как только наступает хоть какой-то период стабильности, этот фактор начинает доминировать. Люди сразу начинают думать об улучшении своих жилищных условий. Поэтому резких скачков в текущем году мы не увидим. Думаю, рынок будет плавно восстанавливаться при условии, что рост курса доллара также будет плавным.
Когда, по вашим прогнозам, ситуация на рынке жилой недвижимости стабилизируется? Имеет ли смысл выжидать тем, кто сегодня заинтересован в приобретении или продаже жилья?
Повторюсь, объемы падали на 30-70% в разные моменты первого полугодия 2015г. Сегодня все еще существует разрыв между ожиданиями покупателей, что рынок и цены кардинально упадут, и нежеланием продавцов снижать цену (некоторые даже пытаются их повышать в соответствии с ростом курса евро или доллара). Думаю, ситуация стабилизируется, когда покупатели перестанут ждать обвала цен, а продавцы трезво взглянут на нынешнюю ситуацию. Эти тенденции уже реализуются.
Имеет ли смысл занимать выжидательную позицию? Только в одном случае – если вы игрок и у вас бешеная интуиция и чутье, если вы способны предугадать поведение рынка. Несомненно, такие люди есть. Но я их не встречал… А если серьезно, то я придерживаюсь правила решать проблему в момент ее возникновения, жилищный вопрос нужно решать тогда, когда он обострился – это наилучшее время для его решения, поверьте.
Какая ситуация складывается сейчас на рынке коммерческой недвижимости? Распространяются ли на нее те тенденции, которые мы наблюдаем на рынке жилья?
На рынке коммерческой недвижимости ситуация примерно такая же, как и на рынке жилья, только с некоторыми особенностями. Но в целом – тенденция разрыва между ценой спроса и ценой предложения определяет состояние рынка. Присутствует также стремление некоторых собственников продать недвижимость и перейти в «кэш», чтобы пересидеть смутные времена или облегчить старт в теплые страны в случае чего…
Как кризис в целом отразился на риэлторском бизнесе? Есть ли у вас данные о компаниях, которые в этот период были вынуждены уйти с рынка или приостановить свою деятельность?
Кризис сложно переживается, не буду скрывать. Многие ушли с рынка. Некоторые пытаются объединяться. Сотрудники ищут работу со стабильными окладами и постоянными заработками. Коллеги демпингуют. Усиливает «маклеризация» рынка. То же самое, что и на других рынках, ничего экстраординарного. Пару-тройку раз мы такое уже переживали. Поэтому именно сейчас профессионалам важно консолидироваться и обмениваться успешным опытом на мероприятиях подобных Большой Риэлторской Игре.
Проблемы и перспективы развития строительного рынка Юга будут обсуждаться в Краснодаре 18-20 сентября в ходе деловой программы выставки-ярмарки недвижимости "Мое жилье". В рамках выставки пройдет Форум профессионалов с пленарным заседанием на тему: «Как спасти строительную отрасль в кризис: не мешать или подержать?». К участию приглашены руководители строительных организаций, риэлторских компаний, банков, юридических, консалтинговых и страховых агентств, представители власти.
