С.Геращенко: "Покупательская способность диктует рынку свои правила"

Руководитель объединения застройщиков Юга «ВКБ-новостройки» Сергей Геращенко

Сергей Станиславович, вы представляете объединение компаний, которые активно участвуют в госпрограммах строительства жилья для разных категорий граждан (военные, переселенцы, сироты и т.д.). Скажите, насколько экономически выгодны такие программы для самих застройщиков? И поддерживают ли они строительный рынок в целом?

Реально сильно поддержала рынок одна госпрограмма - субсидирование ипотеки. Неплохо работает военная ипотека. Надо сказать, что до этого жилье для военнослужащих обеспечивалось по-другому: были госзаказы на строительство домов. В Ростове мы построили так 4,2 тыс. квартир по заказу Министерства обороны и в результате в течение последних 3-х лет было заселено меньше половины, остальное пустует. Я думаю, что были какие-то свои просчеты в логистике у Минобороны. Вообще, то, что в итоге государство перешло на систему военной ипотеки - это абсолютно правильно.

Что касается других программ, которые обеспечивают жильем различные категории граждан: детей-сирот, жильцов аварийных домов и пр. Да, мы участвуем в этих программах, но мы в большей части рассматриваем их как социальную нагрузку.

То есть это скорее акт доброй воли, нежели какая-то экономическая выгода?

Скажем так, это гражданская позиция. Например, в Краснодаре цена 1 кв. м жилья для детей-сирот - 34 тыс. руб. В Майкопе вообще 26 тыс. руб. Для компаний это скорее благотворительность, чем бизнес и реальный механизм поддержки рынка. Мы конечно не остаемся в убытке - за счет больших объемов. Но нельзя сказать, что это поддержка для строителей.

Маленькие компании вообще не могут на этом спастись и как-то загрузить себя работой благодаря госпрограммам?

Я не могу судить об экономике маленькой компании. Если маленькая компания вписывается в 34,5 тыс. руб. заквадратный метр по себестоимости, то, наверное, она может участвовать в таких программах. Но надо понимать, что деньги по таким программам застройщик получает после сдачи дома в эксплуатацию. А наша практика показывает, что на обычном рынке в момент сдачи дома в эксплуатацию свободных квартир уже нет. Их продают на стадии строительства. То есть в случае участия в какой-то госпрограмме, застройщик получает деньги только после завершения проекта. Строить ему приходится за свой счет либо на кредитные средства. А с учетом ставок по кредитам это получается не так просто.

Хочется отдельно поговорить про программу "Жилье для российской семьи". Об этой программе много говорят власти. Я знаю, что как минимум один из застройщиков вашего объединения участвует в ней. Но также я знаю, что желающих участвовать в "ЖРС" все меньше. Еще меньше людей, которые готовы купить квартиры по программе. В чем проблема данного проекта, с вашей точки зрения?

Проблема в том, что эта программа не выгодна застройщикам. Потому что те «морковки», которыми рассчитывали завлечь строителей, они реально никого не стимулируют.

В чем проблема этих «морковок»?

Государство заявило, что готово компенсировать бизнесу строительство инженерных сетей после окончания их возведения. Но та схема, которая была предложена, не устраивает бизнес. Государство определило такой порядок финансирования, который также никаким образом не привлекает застройщиков. То есть реальных стимулов нет. В результате в программу зашли застройщики, которые строят дома в местах, где квартиры не пользуются спросом, в надежде привлечь покупателей через "ЖРС". Но если спроса и так нет, то и в программе его не будет. Получается такой вот замкнутый круг. Программа невыгодна бизнесу и не интересна покупателям из-за мест расположения объектов. Она сырая и она не будет работать в таком виде. Мы, если честно, входили в нее с мыслями, что она в процессе будет каким-то образом дорабатываться.

Есть мнение, что программа сможет работать тогда, когда государство само договорится с естественными монополиями и возьмет на себя подведение сетей к участкам. Насколько это реально в настоящий момент?

Как застройщик скажу, что такой расклад был бы идеальным. И тогда бы конечно в программу вошло большее количество застройщиков с проектами в неплохих районах. Но как практик, который имеет и опыт работы на стороне бизнеса, и опыт работы на стороне власти, могу сказать, что это сейчас невозможно.

Таким образом, большая часть госпрограмм обречена...

Это мое личное и субъективное мнение. С той поправкой, что сейчас реально работает субсидирование ипотеки и военная ипотека. То есть финансовые программы работают. Вообще в моем понимании государство должно стимулировать людей на приобретение квартиры именно при помощи финансовых механизмов. Субсидированием ставки, субсидированием первоначального взноса и т.п. И тогда общее количество людей, которые будут способны приобрести жилье, увеличится. И это в свою очередь реально поддержит рынок.

Обратимся к другой теме, к ценам. В Краснодаре они не поднимаются несмотря ни на что. Что их сдерживает? Ведь строители жалуются, что стройматериалы дорожают, рабочая сила дорожает и т. д.

Цены сдерживает спрос. Он, точнее, его отсутствие, давит на бизнес. Но вообще не надо говорить, что все подорожало. Рабочая сила не подорожала. Стройматериалы подорожали не сильно. И надо учитывать, что компании, работающие в эконом-классе, на 90% используют российские стройматериалы. Работа со сдерживанием издержек идет очень плотно. Да, есть какой-то их рост, но не в разы и не на десятки процентов.

А вот спрос сильно давит на бизнес. Он все же снижается, как бы мы ни пытались его стимулировать. Предложение, которое было сформировано на рынке в прошлые годы, никуда не делось. Поэтому мы имеем классический профицитный рынок, когда жилья больше, чем желающих его купить. До тех пор, пока рынок не будет сбалансирован, цена расти резко не будет. И мы уже видим реакцию рынка, мы видим снижение объемов строительства. Поэтому в моем понимании люди, которые ставят перед собой задачу купить квартиру и ждали какой-то выгодной ситуации, ее дождались. Выгоднее уже не будет. Я не думаю, что ипотека станет дешевле 11,5-12% в ближайшие 2 года точно, а цена будет пусть и плавно, но повышаться.

До какого уровня? Мы дойдем в обозримом будущем до уровня Ростова, где сейчас 1 кв. м жилья в среднем на 10 тыс. руб. дороже, чем в Краснодаре?

Если цены будут расти на 2-3% в год, то они могут сровняться к 2019 г. Может быть, в Краснодаре цена будет даже выше, чем в Ростове, потому что географически и климатически город Краснодар более привлекателен. Здесь более низкая стоимость квартир сейчас потому, что у нас сохранилось индустриальное домостроение. На Кубани есть заводы, которые строят индустриальные дома, и за счет этого удавалось держать цены.

Вопрос по поводу спроса. Вы в интервью в июне 2015 г. говорили, что он сильно падать не будет. Сейчас вы наверняка скорректировали свой прогноз с учетом реалий. Что будет происходить со спросом в дальнейшем?

У нас спрос упал где-то на 10%. Я, наверное, был оптимистом и считал, что 10% - это не так критично. Еще в начале 2015 г. мы оценивали рынок и были довольно оптимистичны, но кто мог предполагать, что возникнут проблемы у страховых компаний. В итоге октябрь месяц мы практически провалили. Вообще падение экономики в России оказалось более масштабным, чем ожидалось. Аналитики говорили, что начиная с третьего квартала 2015 г. начнется рост, а теперь мы видим, что и 2016 г. будет годом падения. То есть ситуация хуже, чем можно было предположить в начале 2015 г. Но тем не менее для нас год прошел абсолютно спокойно. И сейчас (вы снова скажете что я чрезвычайный оптимист), но я могу отметить, что объем продаж за 2 месяца 2016 г. оказался даже выше, чем за тот же период 2015 г.

То есть на 2016 год у вас оптимистичные прогнозы?

На сегодняшний момент - да. По крайней мере, мы сейчас нацелены на то, что рынок должен сохранить аналогичные 2015-му году объемы продаж. Мы на это надеемся.

Вы кратко затронули тему перенасыщения рынка. Тут есть два мнения. Есть те, кто говорят, что рынок перенасыщен, и это плохо. И те, кто заявляют, что мы еще очень сильно отстаем от Европы по количеству кв. м на одного человека. То есть еще можно строить и строить. Какова ваша позиция?

Надо понимать, о чем именно мы говорим. О спросе в целом или о платежеспособном спросе? Если мы говорим о платежеспособном спросе, то имеем в виду людей, которые способны в нынешних условиях, при нынешнем финансовом рынке и проценте по ипотеке, приобрести квартиру. Вот если мы говорим об этой категории, то краснодарский рынок перенасыщен. Если мы говорим о потребности людей в жилье, то безусловно здесь нам еще работать и работать. Но тут должно работать еще и государство, оно должно увеличивать ту категорию людей, которая не только хочет, но и сможет купить жилье. В моем понимании, самое эффективное решение - это уменьшение процентной ставки по ипотеке. Понятно, что процентная ставка для банка должна быть рыночная, но за счет ее субсидирования будет больше тех, кто сможет приобрести квартиру.

И последний вопрос. Какие тенденции на рынке сейчас наиболее заметны, если говорить про поведение покупателей?

Есть не очень хорошая для застройщиков тенденция - люди стараются покупать квартиры на более поздней стадии строительства. То есть этап поступления денег немножко сдвигается. Есть и другая тенденция, когда у людей не хватает денег, они сокращают бюджет приобретаемой квартиры. Это значит, что в основном они покупают более дешевые квартиры. А удешевления квартиры можно добиться за счет уменьшения площади. Поэтому мы сейчас сталкиваемся с тем, что несмотря на то, что у нас 70% квартир однокомнатные, 25% двухкомнатные и только 5% трехкомнатные, все равно есть дефицит однушек. Мы начали строить дома со смартами — квартирами площадью 25-29 кв. м. Они раскупаются самыми первыми. То есть потребность в жилье у людей не отпала, может быть даже обострилась. Но покупательская способность диктует свои правила на рынке.