Перейти к основному контенту

Недвижимость

Для сдачи в аренду

получать пассивный доход

Для продажи

сохранить сбережения

На будущее

сформировать наследство

Недвижимость Юга ,  
0 

Эксперт: жилье в Краснодаре должно стоить 100 тыс. рублей за "квадрат"

Генеральный директор ООО «СтройМеталлИнвест» Игорь Малышев в интервью ИА РБК-Юг рассказал, каким может быть 2016г. для строителей и сколько должны стоить квартиры в Краснодаре
Генеральный директор ООО «СтройМеталлИнвест» Игорь Малышев
Генеральный директор ООО «СтройМеталлИнвест» Игорь Малышев (Фото: Пресс-служба компании)

Игорь, мы с вами встречались летом прошлого года и тогда вы говорили о том, что пока рано делать выводы о влиянии кризиса на строительную отрасль Краснодара. Сейчас уже есть итоги ввода жилья в регионе за 2015г. По официальной статистике ввод жилья показал не уже привычный нам рост, а небольшое снижение. Объем строительных работ в денежном выражении просел еще больше - почти на 30%. Как бы вы охарактеризовали прошедший год для стройотрасли в целом и для вашей компании в частности?

Вы не поверите, но я вам снова скажу, что выводы делать рано. Я подготовил небольшую статистику, это данные Росстата и Росреестра. Например, в 2014г. ввод в эксплуатацию жилья в Краснодаре составил 1,2 млн кв. м, в 2015г. - 1,25 млн кв. м. Получается, что в разрезе Краснодара (не края) показатель вырос, а вы говорите - упал.

Соглашусь, что есть некая инерционность процессов. Вы сами говорили о том, что если дома начали строить, то деваться некуда: их нужно ввести в эксплуатацию, застройщики не могут их просто заморозить и заняться чем-то другим...

Для застройщиков ввод жилья - не такой уж и важный показатель. На самом деле гораздо важнее, сколько квартир продано. Разница между тем, сколько продано и введено — это самый важный момент. Если введен, например, 1 млн кв. м и продано столько же, то ни о каких кризисах и говорить нельзя. А если введен 1 млн кв. м, а продано 500 тыс. кв. м, значит, половина зависла - это не очень хорошо.

И сколько же было продано жилья в 2015г.?

К сожалению, официально такую статистику вам не сможет предоставить ни одно ведомство. Поэтому делать выводы об уровне продаж, увы, мы тоже не можем. Скажем, есть Росреестр с открытыми сведениями, но там тоже все интересно. Есть показатель количества договоров. Но понять, сколько из них договоров долевого участия - невозможно. Потому что туда включены и договоры купли-продажи, и дарения, и аренды — в-общем все, что регистрируется в юстиции. Поэтому возвращаясь к вопросу о кризисе. Давайте в 2025г. соберемся, и я вам скажу, насколько сильным был кризис в 2015г. или его не было. Пока что рано говорить. В целом если брать официальную статистику по стране, можно увидеть, что ВВП у нас снизился, значит должны были снизится отрасли экономики, какие то больше, какие то меньше.

Хорошо. Не будем говорить о "кризисе в строительной отрасли", может, он только впереди. И все же, какие тенденции можно выделить на рынке по итогам 2015г.?

Если коротко, все жаловались, но строили и продавали. Месяцы были разные: иногда хорошо продавалось, иногда — не очень. В нашей компании годовой план по продажам был выполнен, по объемам строительства тоже. То есть настроение рынка можно охарактеризовать так: все жаловались, но продолжали строить.

А сколько у вас сейчас объектов находится на стадии строительства, сколько ввели и продали за прошлый год? Какие планы на 2016г.?

В этом году мы планируем ввести в эксплуатацию первую очередь ЖК "Жемчужина", также мы приступим к новому проекту, который будет в 2 раза больше. Мы выбрали для него наиболее оптимальный район в Краснодаре: лучший с точки зрения строительства, экологически чистый и правильно расположенный, не заселенный на 120% и вместе с тем не в чистом поле, а уже обладающей инфраструктурой. Район, который в течение ближайших лет 5-8 позволит там активно развиваться рынку. Это — Гидрострой. Там и будет новый комплекс.

Вы считаете, что именно здесь в ближайшее время стоит ждать нового "бума" строительства?

Да. ГМР похож на Юбилейный микрорайон, который все любят. Почему? Потому что это своего рода полуостров, ограниченный с трех сторон рекой. Он сразу начал развиваться комплексно, там нет частного сектора, в основном многоэтажное жилье, есть инфраструктура. Это хороший спальный район. Но Гидрострой в отличие от Юбилейного еще не так сильно застроен и не перенаселен. И тут есть куда развиваться. Единственный вопрос - это требования администрации города к соблюдению генерального плана. В него должны быть внесены изменения с целью сделать сегодня район таким же удобным, как Юбилейный.

Вы уже согласовали свой проект с генеральным планом города? Уже ни раз озвучивалось, что часто правила землепользования и застройки (ПЗЗ), по которым строят девелоперы, не соответствуют Генплану.

Наши юристы внимательно изучают и существующий Генплан, и отслеживают новые изменения. Наши дома находятся на территории, которая в Генплане относится к землям жилищного, многоэтажного строительства. Иначе мы бы просто не приобретали этот участок. Мы делаем все только в соответствии с законодательством.

Но есть и другая проблема. Власти города и края уже пообещали произвести революцию на строительном рынке, а губернатор сказал о том, что в перспективе жилые дома даже не будут начинать строиться без инфраструктуры, то есть детсадов и школ. В идеале дома должны достраиваться со сдачей садика и школы. Кто это будет строить? С учетом того, что в наших реалиях застройщик не имеет права отвлечь средства дольщиков на социальную инфраструктуру... Вы готовы вкладывать в нее свои собственные деньги?

Давайте попробуем разобраться с механизмом этого строительства в целом. Например, мы покупаем участок. Первое, что мы делаем, получаем на него градостроительный план, потом получаем разрешение на строительство. При этом управление архитектуры в зависимости от размера и положения участка для застройки определяет, что должно быть на этом участке: школа или детсад, почта или поликлиника. И застройщик, который возводит дом на этом участке, обязан все это учесть и построить. А бюджет уже обязан у меня купить этот детсад или школу.

А если в бюджете на это не окажется денег?

Это уже другая проблема. Теоретически я могу сделать этот детсад или школу частной, или продать любой другой частной организации. Важно также учитывать, что если мы строим детсад, то это сразу повышает привлекательность территории и нашего жилого дома. Некоторые застройщики это понимают и не против туда вложиться: во-первых, через год или два город все равно выкупит объект, а во вторых, детсад можно потом в частные руки продать, если возникает такое желание.

По мнению аналитиков, сохранить довольно высокий уровень продаж в этом году строительным компаниям Краснодара помогли иногородние покупатели. По статистике ваших продаж, у вас сократились или, наоборот, выросли миграционные потоки покупателей?

Мигранты всегда были. Краснодар растет за счет своих жителей, а также приезжих из края и других регионов. Мы в целом особенных изменений по доли приезжих среди наших покупателей не заметили. У нас около 20% иногородних, из них 10% – это люди, которые не приезжали даже, а покупали дистанционно.

Как говорят застройщики, в 2015г. также важным инструментом для рынка стала ипотека с государственной поддержкой. Но в марте программа завершится, а нового пока ничего не предложили. Что же будет с продажами?

Госпрограмма поддержала ипотеку однозначно. У нас на ипотечные продажи приходится около 30% от общего объема, это совпадает в среднем с общероссийскими цифрами. При этом из них 100% - ипотека с господдержкой. Кто будет брать под 20% годовых? Когда банки подняли ставку, ипотека была около 20% и выше. Ни один нормальный человек по этой цене не возьмет. Потом ее субсидировали, сделали 12%, и ипотека более-менее пошла.

А какова сейчас рыночная стоимость ипотеки без субсидирования?

Около 15%. При этом надо понимать, что половина средств, заложенных в программу субсидирования ипотеки, не потрачена. Скорее всего, их продолжат распределять. К тому же мне кажется, что рынку будет предложено либо снижение процентных ставок, либо субсидии на первый взнос. Есть два мнения в мировой практике, что в кризис ключевую ставку нужно снижать и насыщать экономику дешевыми заемными деньгами для ее развития или наоборот повышать ключевую ставку как это делает наш ЦБ. Я сторонник тех взглядов, что в кризисы надо ставку не повышать, а понижать, причем не только ипотечную, а вообще банковскую. Сейчас правительство говорит, давайте стимулировать производство, развивать его. Но производство не будет развиваться если нет дешевых заемных денег, потому что своих у него недостаточно.

При этом многие банки признаются, что они в принципе отказались от финансирования строительных проектов. Вообще какие-то банки сейчас дают кредиты строительным компаниям?

Нет. Вообще вся отрасль у них официально значится в сегменте "рисковых". Это политика ЦБ. Он сказал банкам – строителям не давать.

А вот вы упомянули про стимулирование производства: нужно ли сохранять в Краснодаре такие же темпы строительства жилья, как 1-2 года назад с ростом около 20-30%?

Если покупают – то нужно. Стимулировать производство — это же правильный посыл. У нас в России прежде всего очень большой внутренний рынок, и на него нужно ориентироваться, а не на внешнюю ситуацию.

В начале прошлого года было много панических заявлений: все ждали громких крахов компаний, банкротств, поглощений. А хочется знать, что же все-таки происходит на рынке? И будет ли хуже в 2016г.?

Я не знаю, чтобы кто то из застройщиков объявил о банкротстве в 2015г. Прогноз на 2016 г.? Я не могу сказать ничего определенного. У меня всегда есть опасения. Я всегда готовлюсь к кризису. Знаете, как это выражается? Я всегда контролирую расходы, до каждой копейки, контролирую смету, оптимизирую затраты, не позволяю никогда излишеств. Например я даже знаю, сколько у меня в компании стоит пачка бумаги, не люблю нанимать лишний персонал, делать ненужные траты на корпоративы например, которые у нас так любят устраивать госкомпании.

Что именно меня настораживает. Вы помните, что в кризисный 2008г. особо ничего на строительном рынке не изменилось, даже был рост. А вот в 2009г. рынок рухнул, хотя кризис был в 2008г. А в 2010г. снова был рост. Есть риски повторения этого сценария.

Но в любом случае все кризисы заканчиваются и потом наступает стадия роста, так что нужно всегда надеется на лучшее.

То, что сейчас волнует покупателей больше всего: как будут вести себя цены? По официальной статистике в 2015г. был отмечен рост на 2%... То есть фактически цены не изменились. Не будут ли они расти в 2016г.? И если ситуация на потребительском рынке не изменится, будут ли застройщики психологически готовы снижать цены?

Давайте по честному, возьмем 2-3 года назад. Тогда можно было на первичном рынке купить за 30-35 тыс. 1 кв. м на стадии котлована. И сейчас можно, то есть цена практически не изменилась, если речь идет об эконом-сегменте.

Что касается снижения цены – застройщики не хотят опускать цены, им это не выгодно. Ниже 30-35 тыс. руб. снижать уже просто некуда, потому что ниже это уже себестоимость.

Вот повышать цену застройщик готов всегда. Я например жду, что когда нибудь мы достигнем уровня Подмосковья по цене за квадратный метр. Чем мы хуже? Мы лучше, и жизнь у нас лучше. У нас замечательный климат, замечательные люди, мы недалеко от моря и лучших курортов России, по уровню жизни и бизнеса Краснодар всегда занимал лидирующие позиции рейтингов. В Подмосковье же покупают жилье по 100 тыс., а в Москве еще выше, так почему у нас нельзя купить? Я считаю, что 100 тыс. руб. - это справедливая цена для Краснодара в будущем. Но я понимаю, что этого не произойдет, пока доходы людей не вырастут. То есть я за то, чтобы рано или поздно доходы людей увеличились и цены на недвижимость тоже выросли. Соответственно, улучшится и качество этих домов, инфраструктура будет активнее развиваться. Давайте уже перестанем "лепить" панельную серию, незаконные дома и трехэтажки в полях, давайте делать нормальное жилье, в котором людям будет комфортно и приятно жить.

И последний вопрос. Как вы считаете на сегодняшний день является ли жилье инвестиционно-привлекательным инструментом? Традиционно многие инвесторы вкладывали деньги на начальном этапе строительства, чтобы продать на этапе ввода на 30-40% дороже. Сейчас можно получить такой эффект?

Конечно можно. Конкретный пример. У нас студии на стадии котлована стоили 1 млн руб. За год они выросли в цене почти на 500 тыс. руб. Если точно, рост был на 43%. Так что инвестиционный потенциал недвижимости с кризисом никуда не исчез. Конечно жилье не так ликвидно и на этом рынке есть свои подводные камни, но профессионалы зарабатывали там в любое время.

Актуальные вопросы и перспективы развития жилищного рынка на Юге РФ будут обсуждаться в рамках деловой программы VI Международной выставки недвижимости "Ярмарка жилья", которая пройдет в Краснодаре 18-20 марта в ВКК "Экспоград Юг". В рамках деловой программы выставки состоится пленарное заседание «Развитие рынка недвижимости: как ответить на новые вызовы». Партнером мероприятия выступает компания "КраснодарЭКСПО". С 18 по 20 марта в краснодарском выставочно-конгрессном комплексе «Экспоград Юг» также пройдет первая выставка коммерческой недвижимости REEK.

Видеокадры с места пожара у аэропорта Минвод

Зеленский подписал закон об увеличении штрафов за нарушения воинского учета

Путин на вопрос о мирных переговорах ответил словами «нас не приглашают»

Пол Маккартни первым среди британских музыкантлв вошел в список миллиардеров

Терминалы Starlink, которые применяют ВСУ, вышли из строя

Минобороны опубликовало видеокадры с уничтожением безэкипажных катеров ВСУ

Как в России и других странах потребляют и производят вино. Инфографика

Чемезов оценил сравнение сегодняшней ситуации с серединой 1980-х. Видео

Боррель пообещал, что ЕС не признает независимость Тайваня

Президент Сербии Вучич процитировал маршала Жукова

Во что инвестирует герой «Игры на понижение»? Сделки Майкла Бьюрри

Российский автомобиль «Атом» вывели на открытые тесты. Фото

В Москве не будут строить слишком маленькое жилье. Что это значит

Какая обувь опасна для здоровья. Карточки

Теги

Недвижимость

Для сдачи в аренду

получать пассивный доход

Для продажи

сохранить сбережения

На будущее

сформировать наследство

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Курс евро на 18 мая
EUR ЦБ: 98,78 (-0,12)
Инвестиции, 17 мая, 16:35
Курс доллара на 18 мая
USD ЦБ: 90,99 (+0,06)
Инвестиции, 17 мая, 16:35
Все новости Ростов-на-Дону
Суд арестовал подозреваемого в убийстве девочки в Ростовской области Общество, 17:03
Стало известно, кто летел в вертолете с президентом Ирана Политика, 17:01
Джим Роджерс на форуме РБК раскрыл одну из последних сделок Инвестиции, 16:49
Tasnim: сопровождавшие Раиси вышли на связь после жесткой посадки Политика, 16:48
Россиянка проиграла финалистке US Open на старте турнира в Страсбурге Спорт, 16:30
Власти Словакии рассказали о состоянии Роберта Фицо после операций Политика, 16:24
В село Киранц в Армении перекрыли входы из-за делимитации с Баку Политика, 16:20
Онлайн-курс Digital MBA от РБК
Объединили экспертизу профессоров MBA из Гарварда, MIT, INSEAD и опыт передовых ИТ-компаний
Оставить заявку
«Спартак» впервые с 2017 года победил дома «Рубин» Спорт, 16:12
Вертолет с президентом Ирана совершил жесткую посадку Политика, 16:08
В Харькове второй раз за день прогремели взрывы Политика, 15:56
Агент заявил, что Джикия почти договорился с другим клубом из Москвы Спорт, 15:47
Минэнерго планирует конкурс на строительство 1 ГВт генерации на юге РФ Ростов-на-Дону, 15:44 
Зурабишвили позвала в Грузию Макрона для освобождения «от советского ига» Политика, 15:37
В Демократической Республике Конго предотвратили военный госпереворот Политика, 15:34