Сергей Сидаш: «В городах нужно раскрывать весь потенциал застройки»

Заместитель губернатора Ростовской области Сергей Сидаш

Строительный комплекс традиционно вносит существенный вклад в общий объем инвестиций, привлекаемых в регион. Какие тенденции наблюдаются в настоящее время?

— Строительная отрасль региона развивается стабильно. Назову несколько основных показателей: в 2016г. объем работ по виду деятельности «Строительство» составил 136 млрд руб, за шесть месяцев 2017г. — 49 миллиардов, или 130,9 процента к соответствующему периоду предыдущего года.

Сегодня в области работает свыше 6,5 тыс. строительных организаций, в отрасли занято около 50 тысяч человек. В прошлом году объем привлеченных инвестиций составил 74,7 млрд руб., план на 2017г. — 75 млрд руб.

По объему ввода жилья мы входим в десятку регионов-лидеров в РФ, по итогам 2016 года занимая 8 место. В 2016г. в эксплуатацию было сдано 2,3 млн кв. м жилья, при этом 40% этого объема введено строительными организациями. В этом году мы не снижаем темпы, только по итогам первого полугодия в регионе введено в строй более миллиона кв. м жилья. Почти половина (46%) приходится на жилье эконом-класса.

В чем власти региона видят основные перспективы развития жилой застройки в городах? Будет ли город по-прежнему расти за счет освоения новых территорий, на которых строятся, фактически, новые район? Или мы пойдем по пути Москвы и будем проводить реновацию — например, в «старом Ростове»?

— Действительно, ранее основной объем высотного строительства приходился на точечную застройку, масштабные проекты комплексной застройки реализовывались, в основном, на новых территориях.

У комплексной застройки есть свои преимущества. В первую очередь, сегодня именно такая застройка обеспечивает основной процент потребностей в категории жилья эконом-класса или социального жилья. Во-вторых, это возможность выполнения единого современного проекта планировки. Примеры такой застройки в Ростове — это микрорайоны Левенцовский, Суворовский, Платовский.

Однако есть у такого подхода и свои недостатки — при освоении новых территорий необходимо решать ряд вопросов, которые возникают в силу удаленности и автономности новых микрорайонов. Например, обеспечение инженерной и транспортной инфраструктурой, строительство социальных объектов.
При этом приоритет развития территорий должен учитывать аспект экономической целесообразности. Комфортная среда для жителей области — не только красивое, удобное и нужное жилье, но и целые кварталы, где люди в шаговой доступности смогут получать все, что им нужно для комфортной жизни.

Соответственно, необходимо внедрять иные методы работы, например, реновацию уже застроенных территорий. Подобные примеры есть: в Донецке Ростовской области уже отселены четыре дома, признанные аварийными, сегодня город разрабатывает документацию для того, чтобы их снести. Но на этой территории остается инженерная инфраструктура, социальные объекты. Мы можем построить там новое жилье вместо того, чтобы возводить новый микрорайон на окраине города. Есть подобные возможности и в Ростове. Именно такой подход подразумевается под «реновацией» в нашем регионе.

Какие проблемы вы могли бы выделить в сфере жилищной застройки?

— Одним из наиболее проблемных моментов является «точечная застройка» территорий. Этот способ всегда был очень привлекательным для инвесторов, но внятной программы по развитию ранее застроенных территорий в городах, как правило, нет.

Особенно актуально это для Ростова-на-Дону. Выбор места для новой застройки делался исходя не из объективных показателей по концентрации ветхого и аварийного жилья, когда предусматривается не просто строительство дома, а реконструкция всего квартала. Чаще всего под застройку просто выбиралось отдельное «пятно», без малейших перспектив развития сопредельной территории. К сожалению, пока что в центре городов побеждает «точечный» вариант застройки, что вызывает справедливое недовольство граждан.

Сегодня города должны пересмотреть свои подходы к этому вопросу — муниципалитет, фактически, должен стать самым главным девелопером, который будет управлять развитием своей территории и выстраивать взаимоотношения с застройщиками при реализации их проектов. Власть должна формировать программу по строительству жилья, учитывая, в том числе, интересы застройщиков. Но и они, в свою очередь, должны формировать свои планы работ в соответствии с программой развития города.

Кроме ветхого жилья, существуют достаточно обширные территории, не используемые по назначению — например, площадки старых предприятий. Можно ли их использовать для застройки?

— Такую возможность дает новый закон, подписанный президентом РФ 3 июля 2016 г. Этот документ дополняет Градостроительный кодекс РФ правовыми нормами, регулирующими развитие территорий любого функционального назначения. Предусмотренный новый механизм позволяет вовлекать в экономический оборот территории, которые по тем или иным причинам являются неосвоенными. Это касается и не используемых в силу экономической нецелесообразности старых производственно-складских, коммунальных зон и т.д.

Новый закон ввел понятие «деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий». Ключевыми здесь являются слова «комплексное» и «устойчивое».
Первое означает, что градостроительная деятельность должна включать в себя не только размещение объектов жилого, производственного или делового назначения, но и объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур. А «устойчивое» подразумевает сохранение положительных эффектов от размещенных объектов для создания комфортной безопасной среды на весь период «жизненного цикла» таких объектов.

Каким образом новые нормы могут быть применены на практике?

— Инициатором комплексного развития может выступать как собственники не используемых земельных участков и объектов, так и орган местного самоуправления. Однако для этого муниципалитетам необходимо внести соответствующие изменения в правила землепользования и застройки.

В первую очередь, установить территории, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному развитию и принять решения о развитии конкретных территорий. Если развитием планирует заниматься собственник, то в течение полугода он должен подписать с муниципалитетом соответствующий договор. Если в течение этого срока договор не подписан, муниципалитет вправе продать право на развитие территории с аукциона, при этом изъяв земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости для муниципальных нужд.

Насколько такой подход будет эффективен в Ростовской области?

— Безусловно, эффективен. Примеры реализации подобных проектов уже есть — в Ростове это проект ЖК «Красный Аксай», который возводится на территории бывшего промышленного предприятия. К этой же категории проектов относятся ЖК «Красные ворота» (территория бывшего кирпичного завода) и ЖК «Акварель» (территория бывшего ГПЗ-34).

В любом случае, сегодня очевидно, что в городах необходимо формировать внятную градостроительную политику в области застройки территорий. В том числе для жилищного строительства, необходимо раскрыть весь диапазон возможностей для застройки с использованием не только новых территорий, но и тех, которые подлежат реновации.

Уверен, что общими усилиями, налаживая правильный диалог с бизнесом, мы сформируем ту самую комфортную среду, о которой сегодня говорят как на федеральном, так и на региональном и муниципальном уровнях.