Светлана Мананкина: «Историческому центру Ростова нужны понятные правила»

Фото: пресс-служба Законодательного собрания Ростовской области

— Светлана Александровна, в центре Ростова насчитывается большое количество исторических зданий. По каким критериям здания попали в проект объединенной зоны охраны объектов? Как регламентируется их восстановление и ремонт?

— В историческом центре Ростова огромная концентрация объектов культуры наследия. Для каждого из них должны быть установлены охранная зона самого объекта, а также зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности вокруг него.

В связи с тем, что скопление объектов очень большое, начал зарождаться хаос — одна зона охраны накладывалась на другую, при том, что требования в них зачастую предъявлялись разные. В итоге было принято решение накрыть весь центр города, объединенной зоной охраны. Год назад был разработан первый вариант проекта, но с ним очень многие не согласились: профессиональное сообщество, а также активные ростовчане. Претензии предъявляли самые разные: и к предельной высотности нового строительства в центре города, и к количеству исторически ценных объектов, которые должны войти в эту объединенную зону. С учетом мнения профессионального сообщества и активных горожан губернатор поручил доработать документ.

Эта работа завершена, проект разработан. Он прошел обязательный этап экспертизы в Министерстве культуры Российской Федерации и сейчас итоговый документ находится почти на финальной стадии — этапе антикоррупционной экспертизы. Утвержден проект объединенной зоны охраны будет постановлением правительства Ростовской области.

В новой версии проекта число ценных объектов действительно значительно выросло по сравнению с первой редакцией. На данный момент 671 здание признано ценным. Это не объекты культурного наследия, а исторически ценные объекты, к сохранению которых также предъявляются определенные требования. Как в случае ремонта, капитального ремонта, так и реконструкции. Они должны сохраняться по определенным правилам.

За время, пока дорабатывался проект, выросло и количество объектов культурного наследия. Всего их было 459, в новом документе их насчитывается уже 500. Число выросло в результате работы комиссии, которая была создана по поручению губернатора на базе администрации города Ростова. В нее вошла заинтересованная профессиональная общественность, а также активные горожане.

— Как осуществлялась работа комиссии?

— Все здания, которые были признаны аварийными, либо имели уже признаки аварийности, рассматривались комиссией на предметы их ценности. Всего было изучено 300 объектов. Половина зданий при обследовании признали не ценными, то есть их снос не нанесет никакого урона историческому облику города. Другую половину объектов признали ценной. Однако комиссия это скорее консультативный орган, она не обладает полномочиями по установлению охранных статусов.

Далее профессионалы, обладающие знаниями и соответствующими лицензиями, также проверили все здания, которые комиссия сочла ценными. В какой-то части они согласились с такой оценкой. Больше половины из тех объектов, которые комиссия признала ценными, действительно вошли в итоговый проект объединенной зоны охраны. Либо в статусе выявленных объектов культурного наследия, либо в статусе ценных исторических объектов.

— Когда планируется утвердить проект объединенной зоны охраны? Это 2024 год или все же 2023?

— Я думаю, что до конца года мы должны эту работу завершить. Потому что здесь речь идет не только о сохранении исторической среды, но и об установлении понятных правил по ведению любой хозяйственной деятельности в центре Ростова: будь то капитальный ремонт многоквартирных домов или строительство новых объектов. Сейчас застройщики в таком, относительно замороженном состоянии находятся, потому что если их земельный участок, который они намерены освоить, находится в зоне примыкания к каким-то объектам культурного наследия с неустановленными регламентами, то их либо нужно разрабатывать самостоятельно, либо необходимо ждать, пока появятся общие правила объединенной зоны охраны.

Этот документ очень многие ждут, поэтому я думаю, медлить с ним никто не будет. Сейчас пройдет антикоррупционная экспертиза, и правительство будет его принимать.

— Как будет проводиться дальнейшая работа по регулированию этих вопросов? Есть ли еще проблемы, которые требуют внимания на законодательном уровне?

— Законодательное собрание призвано, прежде всего, заниматься законодательным регулированием. Когда мы начинали работу с историческим центром Ростова, мы себе такие задачи и ставили. Спустя год нашего глубокого погружения в эту тему, мы понимаем, что законодательство в принципе достаточно проработано и теперь надо с ним работать. Нужны практические шаги по его реализации. Проблема возникает не на законодательном уровне, а на уровне администрирования этого процесса.

— Ранее поднимался вопрос о том, что для восстановления памятников архитектуры в Ростове нужно привлекать частных инвесторов. В администрации города, в частности, тоже выступали с этой инициативой. Какие для этого существуют правовые механизмы?

— Действительно, при том количестве объектов культурного наследия, которое мы имеем, и при том количестве объектов, которые находятся в неудовлетворительном состоянии, всем совершенно понятно, что восстановить их за счет бюджета, — будь то муниципальный, областной или федеральный объект, — практически невозможно. Единственный эффективный путь — это находить способы сотрудничества с бизнесом и привлекать заинтересованных предпринимателей к восстановлению таких зданий.

Механизмов для этого много. Один из работающих, но, к сожалению, пока не в Ростове — это льготная аренда. Когда мы объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии, отдаем в долгосрочную аренду — на 49 лет — с требованием восстановить. В договоре при этом прописывается, что восстановить объект нужно в срок до 7 лет. После этого стоимость аренды становится один рубль за квадратный метр в год. До этого арендатор платит ту сумму, которая будет получена по итогам торгов.

— Есть ли какие-то проблемы, которые нужно устранять на законодательном уровне? Есть ли вообще заинтересованные инвесторы?

— В Ростове нормативная база для использования такого механизма есть, но, к сожалению, нет состоявшихся решений. Администрация города убеждает нас, что есть пробелы в законодательстве, которые необходимо восполнять. Тогда как в других субъектах Российской Федерации существует масса примеров того, как это работает.

Более того, пример есть и в Ростовской области. В прошлом году в Таганроге был расселен аварийный многоквартирный дом на Чехова, 97, являющийся объектом культурного наследия. Помещения в этом здании перевели в нежилые, объединили в единый имущественный комплекс и передали в льготную аренду инвестору, который взял на себя обязательство восстановить объект, а затем пользоваться им с арендной ставкой рубль за квадратный метр.

Более того, сейчас в Таганроге готовится пакет документов еще по одному расселенному многоквартирному дому, который является памятником архитектуры. В Ростове пока такого прогресса нет.

Второй механизм, который тоже существует, и он закреплен в федеральном законодательстве — это льготная приватизация ОКН, в неудовлетворительном состоянии. Мы можем выставить их на продажу, при этом стартовая стоимость будет начинаться с нуля. Естественно, объект продается не просто, а с требованием в определенные сроки его восстановить. Здесь еще год назад в федеральном законодательстве действительно был пробел, а именно: требовалось при выставлении на продажу таких объектов к пакету документов приложить эскиз приспособления ОКН для современного использования. Не было понятно, кто же этот эскизный проект должен выполнить.

По этому поводу мы общались с федеральным центром, видимо, и другие субъекты Российской Федерации тоже. Федеральное законодательство было скорректировано. Закон о приватизации изменился, и это требование о необходимости прилагать эскиз убрали. Теперь механизм очень похож на тот, который используется при льготной аренде. Мы выставляем объект на продажу и в договоре прописываем обязательства для того, кто его приобретает.

Пока Ростов больше склоняется ко второму варианту. Буквально летом в администрации города был утвержден механизм продажи аварийных зданий, в том числе ОКН, с последующим восстановлением. Выбрано шесть зданий, которые они хотят таким образом продать. Два из них — памятники архитектуры, еще четыре ценные объекты историко-градостроительной среды. Соответственно город будет предъявлять определенные требования к будущему собственнику по их восстановлению.

В России есть и другие механизмы, но они более сложные с точки зрения законодательного регулирования. Например, в 2019 году на федеральном уровне появилась такая возможность: регион отдает инвестору землю без торгов под реализацию масштабного инвестиционного проекта, а за это он берет на себя обременение по восстановлению объекта культурного наследия.

Однако пример применения такого механизма пока есть только в одном регионе Российской Федерации. В Ростовской области есть закон о масштабных инвестиционных проектах, но сейчас он работает в основном на решение проблемы обманутых дольщиков.

— Вы также принимаете участие в разработке дизайн-кода Ростова. Как Вы оцениваете эту работу? Какие есть сложности?

— Сейчас Центр компетенции по развитию городской среды, который по поручению губернатора создан и работает на базе Региональной корпорации развития, занимается разработкой дизайн-кода. Это очень обширный документ. Он призван регулировать многие сферы, начиная с понятной, прежде всего, для малого бизнеса истории, связанной с наружной рекламой, вывесками, информационными табличками. Также дизайн-код регулирует нестационарные торговые объекты, летние кафе, фасады, ограждения, малые архитектурные формы, подходы к озеленению.

Предполагается, что в дизайн-коде город будет разделен на зоны. В центральной части регулирование будет довольно жесткое, будет устанавливаться много требований к ведению самых разных видов деятельности. Чем дальше от центра, тем требования станут упрощаться. Останутся только самые принципиальные, которые позволят создать стилистически единую, безопасную и комфортную городскую среду.

— Насколько сложно будет регулировать этот вопрос на законодательном уровне с теми же собственниками заведений, гостиничных объектов, которые попадают под действия дизайн-кода?

— Дизайн-код в нормативном пространстве пока существует только в виде рекомендаций Минстроя РФ о необходимости разработки вот таких понятных, доступных, хорошо визуализированных правил по созданию или корректировке городской среды. В Ростове она, к сожалению, на протяжении последних 30 лет создавалась достаточно стихийно.

Дизайн-код, безусловно, все это упорядочит. Когда он будет принят, мы постепенно начнем от всей этой мишуры избавляться и приходить к тому самому единому, безопасному, комфортному пространству. Для того чтобы это заработало, документ должен носить какой-то правовой статус. Решение есть. Дизайн-код станет частью правил благоустройства.

Правила благоустройства — обязательны к исполнению всеми горожанами и юридическими лицами, которые ведут свою деятельность на территории города. Неисполнение правил благоустройства в административном кодексе предусматривает штрафные санкции. Одновременно нужно понимать, что введение каких-то жестких требований, да еще и требований в короткие сроки — это очень неправильный и некорректный подход. Потому что бизнес считает свои деньги, лишние затраты ни одному бизнесу не нужны. И поэтому сейчас, когда мы работаем над дизайн-кодом, мы очень детально взвешиваем, какие требования действительно должны быть предъявлены для того, чтобы среда стала такой, как нам всем хочется. Определяем, что является избыточным, от чего можем отказаться, так как это не является настолько существенным для средовых характеристик.

Помимо этого, мы обсуждаем комфортные для бизнеса сроки. Никто не говорит о том, что с момента принятия дизайн-кода, условно через полгода все должно быть исключительно так, как там прописано. Нет. Мы допускаем, что по некоторым параметрам эти сроки могут быть сдвинуты и до пяти лет. В некоторых случаях мы даже вынуждены будем это сделать. Например, многие бизнесмены, особенно те, которые ведут ресторанный бизнес и открывают магазины, размещают вывески на своих зданиях. На эти конструкции они получают разрешения, как на рекламные конструкции. И вот пока срок действия этих разрешений не закончится, мы не имеем права ничего от владельцев требовать. Но только в том случае, если это рекламная конструкция.

— Ростов будет не первым городом в области, где появится свой дизайн-код. Такой документ уже есть в Таганроге. В каких еще городах планируется разработка дизайн-кода?

— Нам бы, конечно, хотелось, чтобы все наши исторические поселения — и Азов, и Новочеркасск, и Шахты — для своей центральной части получили такие документы.

Но дизайн-код не может быть типовым. Такой документ должен разрабатываться и прорабатываться для каждой конкретной территории, потому что у каждого города есть свое лицо. Да, оно сейчас загримировано не тем, чем надо, заштукатурено, замазано. Но важно увидеть подлинное, очистить его и ввести в правила дизайн-кода такие требования, которые бы помогли это сделать.

Невозможно взять и разработать в Центре компетенций некий дизайн-код и сделать его обязательным к применению во всех городах. Какие-то подходы, сама структура, сам набор сфер, которые должны регламентироваться, безусловно, они одинаковы: летние кафе, покрытия, малые архитектурные формы, вывески, рекламные конструкции. Наполнение же может быть совершенно разное, его нужно изучать, нужно погружаться.