Игорь Коновалов: Значительная часть ТРЦ юга России нуждается в реновации

— В прошлом году российские торговые центры покинули многие зарубежные бренды. Насколько, по вашим оценкам, это была масштабная и управляемая ситуация и как эту проблему решал «Инпром Эстейт»?

— Ситуация была беспрецедентной. Более сотни зарубежных брендов заявили о своем желании покинуть российский рынок, в их числе IKEA, H&M и многие другие. Это неблагоприятно сказалось на трафике. Большую часть 2022 года мы видели закрытые двери магазинов, и только к его завершению картина стала понятной — реально ушли с рынка около трети компаний. Кто-то остался работать под своим брендом, кто-то поменял вывеску, какие — то предприятия были выкуплены российскими компаниями. С зарубежными марками, принявшими решение об окончательном уходе, вступили в переговоры.

Имея за плечами огромный опыт управления в кризисных ситуациях, мы смогли договориться в досудебном порядке по всем кейсам. Стал очевиден активный интерес к площадкам ушедших брендов, как со стороны крупных российских ритейлеров, так и регионального и локального бизнеса. Отечественные бренды очень быстро заняли пустующие помещения, поэтому в большей части наших торговых центров вакантные площади отсутствуют.

Произошла масштабная трансформация рынка ТРЦ, в корне изменились логистические цепочки поставок. И ситуация стабилизировалась! К примеру, бренды из Турции полностью сохранили свое присутствие в наших торговых центрах, также как и бренды из Китая, Центральной Азии, Белоруссии. Оставшиеся работать компании продемонстрировали отличные показатели продаж, гораздо выше ожидаемых. Закрытые аэропорты в южных регионах страны тоже «внесли свою лепту» в объем реализуемых товаров — потребители были вынуждены тратить деньги в России.

Отмечу успешные дизайнерские концепты российских фешен-ретейлеров, что тоже было для нас неожиданным. Посмотрите, как современно выглядят проекты группы компаний Melon Fashion (Zarina, befree, Love Republic), брендов Lime, Henderson, Elis и пр. Шоппинг в таких магазинах в удовольствие. Яркий свет, грамотно организованное торговое пространство, удобные примерочные… В общем, масса положительных эмоций. Бренды Melon Fashion заместили площади ушедшего H&M, и мы видим, что выручка с квадратного метра по некоторым брендам превосходит шведские продажи.

— Подстегнет ли сложившаяся ситуация процессы улучшения в отечественном легпроме, и чего на ваш взгляд не хватает российским брендам?

— Не достает опыта, в какой-то степени, современных технологий и… времени. Оно необходимо, чтобы завоевать доверие потребителей. При этом связка «цена — качество» тоже должна быть в постоянном фокусе. В любом сегменте — премиальном, лоу-премиум и среднем — присутствует немалое количество перспективных российских брендов. За последние несколько лет более трех десятков молодых, российских торговых марок сумели обратить на себя внимание покупателей, количество уникальных посетителей на сайты таких брендов выросло в 7 раз. При этом визиты на зарубежные маркетплейсы упали в 5 раз.

Это свидетельствует, что российские потребители активно интересуются отечественным фэшеном, и он не какая-то аморфная вещь. Есть много талантливых дизайнеров, делающих отличные коллекции, которые полностью соответствуют тенденциям в мире моды. У нашей компании в Ульяновске есть собственный комплекс «Хозяин», около 11 тыс. кв. м производственно-складских площадей. В нем сформировался кластер арендаторов — швейников, 5 крупных предприятий, производящих модную одежду, в том числе детскую, и свадебные платья. Они стабильно работают, планомерно расширяют производство и сбыт.

В первом квартале текущего года сложилась интересная ситуация. Доли рынков российского и зарубежного фэшен-сегмента сравнялись. До известных событий зарубежные бренды доминировали в ритейл-продажах. Сегодня это паритет. По итогам I квартала мы зафиксировали рост продаж операторов указанного сегмента на 15% (в сравнении с аналогичным периодом 2022 года). Такая динамика сохраняется, и швейное производство на российских фабриках продолжит набирать обороты.

— Заявленная Группой «Инпром Эстейт» стратегия развития до 2030 года предусматривает формирование сети из 5 крупноформатных торговых комплексов (с показателем GBA 500 тыс. кв. м). Будете корректировать эти планы?

— Мы следуем принятой стратегии и уже управляем портфелем коммерческой недвижимости объемом полмиллиона квадратных метров. Наши объекты расположены в семи городах России. Год назад приобрели в Оренбурге мегамолл «Армада» — крупнейший на юге Урала торговый комплекс площадью 280 тыс. кв. м. Он входит в ТОП-7 российских ТЦ по площади. Сейчас занимаемся его реновацией, производим улучшения, в том числе в общественных пространствах, в зонах развлечений, рестораций, фешен и пр.

Торговый комплекс должен обновляться постоянно, всецело и радовать посетителей. Он представитель экономики впечатлений, люди приходят сюда не только за покупками. Создание в ТЦ современного, комфортного, красивого пространства, где продумана каждая мелочь — и есть задача девелопера. Реновация — часть эффективной технологии управления.

У компании в Волгограде есть крупный торговый комплекс бренда «Мармелад», он находится рядом с Мамаевым курганом, в котором в течение трех лет мы проводили реновационные работы. Итог к сегодняшнему дню — стабильный рост трафика, на 24% в соотношении с показателями прошлого года. В таганрогском «Мармеладе» также зафиксировано увеличение потока посетителей на 23%.

В долгосрочной перспективе торговые комплексы останутся центрами социализации, но для того, чтобы они такими являлись, надо проводить улучшения в режиме нон-стоп, вводить новых операторов, искать новые форматы. Например, в Оренбурге мы расширили площади под развлечения в 1,5 раза. Образовался мегакластер с боулингом, зоопарком, детским комплексом с батутными и прочими аттракционами. Все это разнообразие нравится людям и влечет в ТРЦ.

— Если вернуться к разговору о торговых комплексах в целом, насколько данная ниша заполнена на юге России? Рынок насыщен? Будут ли, на ваш взгляд, появляться новые объекты? Насколько современны те, что уже работают?

— Южный рынок, в том числе рынок Ростова-на-Дону, сбалансирован в части спроса-предложения, обеспеченности объектами торговой недвижимости. Вряд ли какие-то крупные проекты появятся в ближайшие год-два. Не исключаю, что будут строиться ТЦ районного формата, объекты в концепции многофункционального центра, может быть, в составе жилых комплексов, либо отдельно, с вкраплением всего многообразия операторов из сегментов «Досуг и развлечение», «Общественное питание».

Но 100% точно, что рынок продолжит отбрасывать на обочину закостенелые, застывшие в форматах нулевых годов объекты. Торговый центр быстро устаревает — и физически, и концептуально. Его нужно реновировать, думать над новыми концептуальными решениями, проводить ротацию арендаторов, своевременно расставаться со слабыми и безыдейными. Большая часть ТЦ Юга России построена много лет назад, их надо приводить в соответствие с ожиданиями и запросами покупателей. Объекты, которые не будут меняться, продолжат терять трафик. Мы обновляемся сами и стимулируем к обновлению всех арендаторов, считаем это самой эффективной технологией роста показателей.

— Скажите, насколько рискованно приобретать такие объекты в текущей геополитической ситуации?

— Любые инвестиции сопряжены с рисками, идеальных ситуаций и объектов не существует. И если долго размышлять о возможных последствиях, то рисковать и добиваться успеха будет другой. Меня всегда притягивали сложные, масштабные кейсы. Мы верим в Россию и связываем с ней свои дальнейшие планы, поэтому развиваем свой бизнес здесь. Сделка по приобретению оренбургской «Армады» заняла около полутора лет и была завершена 24 февраля 2022 года, в знаковую для нашей страны дату. Спустя пару месяцев мы адаптировались к новым экономическим условиям и приняли решение двигаться дальше, инвестировать средства в развитие.

Не так давно договорились об открытии на его территории крупнейшего в регионе городского, всесезонного спа — курорта «Термолэнд». Площадь объекта составит 17 000 кв. м, включая пространство открытой аквазоны и нескольких функциональных зон внутри здания ТРК. Партнером выступит ГК «Основа», инвестиции в проект около 1.5 млрд рублей, ориентировочный срок его реализации — полтора года. Работы на площадке будущего комплекса уже ведутся. «Термолэнд» привлечет не только жителей Оренбуржья, но и соседних регионов.

Торговые центры должны развивать кластеры развлечений, сферы услуг, отдыха и еды. В связи с этим расширяем зоны фудкортов (в том же оренбургском «Мармеладе» увеличиваем его в два раза) и считаем, что разнообразие гастро-концепций является для торгового комплекса трафикообразующим фактором. Это элемент, которому уделяем большое внимание.

— В ваших объектах есть кинотеатры. Как этот сегмент адаптировался к новым условиям?

— В первой половине прошлого года из-за введения ограничений по зарубежному киноконтенту было серьезное падение трафика. Это подорвало экономику всех кинотеатров России. Вторая половина 2022 года прошла в позитивной динамике. Появилось немало интересных кинорелизов, большое количество отечественных кинолент и фильмов из дружественных стран. Рекордные показатели выручки отмечены в новогодний период, «Чебурашка» спас российскую киноиндустрию. Допандемийного уровня в динамике и продажах кинотеатры пока не достигли, но, тем не менее, превзошли показатели прошлого 2022 года.