Недвижимость Юга. Эксперт: Инвесторы отходят от рынка жилья
Учредитель и директор группы компаний «Аякс-Риэлт» Александр Кутченко рассказал о том, почему покупатели начали отказываться от сделок, совершенных в декабре, сколько краснодарских строительных компаний в 2015г. может заморозить свои проекты и по каким сценариям будет развиваться жилищный рынок дальше.
Александр, конец 2014г. для рынка недвижимости был очень активным. Сейчас каждый эксперт оценивает ситуацию по-своему. Как вы относитесь к тому, что было в декабре? Каковы последствия для рынка от того периода?
В декабре был галопирующий рост рынка. Начиная от количества сделок в целом, заканчивая резким всплеском цены. По отношению к ноябрю в декабре продажи выросли в 2 раза. Количество сделок было сумасшедшим. Люди боялись неизвестности, у кого было денег мало - покупали телевизоры, у кого побольше — квартиры. И многие игроки стали поднимать цены, пытались выиграть на этом ажиотаже. Но надо было понимать, что в январе прекратится ипотека и все встанет.
Какая стратегия была наиболее верной? Кто смог сориентироваться в ситуации?
Правильную позицию заняли те, кто не останавливал продажи и не поднимал цены. И у таких застройщиков сегодня спрос такой же, какой был в декабре. Это прежде всего крупные застройщики. Но было очень много тех, кто поднял цену и сегодня они пожинают плоды своего решения. Когда люди начали понимать, что цена откатывается, они стали расторгать договоры в одностороннем порядке. То есть компании просто не получили те деньги на которые рассчитывали. И теперь все компании начали массово говорить о скидках. Пытаются выйти из ситуации.
И что мы имеем на сегодняшний день?
Мне грустно от тех цифр, которые я слышу сейчас на планерках. Ипотечное кредитование очень просело, как я и ожидал. Ставка в 15% — это слишком много. Надежда есть на механизм субсидирования, который обещал ввести президент. Но он заработает только через месяц, на него вся надежда. По ипотечному кредитованию наш доход в январе стал на 20% меньше, чем в прошлом году. Если ставку будут субсидировать, то значит рынок не встанет, однако я ожидаю, что общее количество сделок по ипотеке составит уровень сентября минус 10-15%.
Ситуация сейчас действительно непростая. Многие строители «просели» в финансовом плане. С другой стороны, сейчас на рынке присутствует много объектов, где цена не соответствует реальности.
Каковы ваши прогнозы на 2015г?
Я думаю предстоящие месяцы - март-апрель - определят ситуацию на рынке на ближайшие 1,5 года. Следует рассматривать два варианта: если ипотека будет работать и если не будет. При первом — строительный бизнес выживет, увеличится количество сделок. При втором варианте, я думаю, 30% застройщиков заморозят свои проекты. Вообще надо сказать, что в городе есть спрос. Краснодар этим уникален, здесь всегда есть спрос. Много людей приезжают с севера, покупают квартиры для переезда после выхода на пенсию. Такая популярность города у жителей Дальнего востока и севера страны сложилась потому, что в Краснодаре реально очень низкие цены, скажем, на уровне Кирова.
Кто может уйти с рынка?
Проще сказать кто скорее не уйдет. Останутся те, у кого небольшая кредитная нагрузка, четкий бренд, который ничем не запятнан и объекты предназначены не для инвестирования, а для конечного потребителя. Сейчас инвесторы отошли от нашего рынка: кто-то переключился на ценные бумаги, кто-то - на драгметаллы. Важно быть нацеленным именно на реального потребителя.
Есть ли в городе нехватка предложения в каких-то классах?
Предыдущий кризис привел к тому, что все поуходили в эконом класс. Да, кто-то занимается бизнес классом, кто-то позиционирует себя, как застройщик элитки, однако реально самый премиальный дом в городе - это «Ривьера». Но, при всем уважении, не может элитный дом стоять возле трамвайных путей в удаленном районе города. С предложением в этом сегменте есть реальные проблемы.
А что касается цен, чего стоит ждать в 2015г?
Все, кто задрали цены еще в декабре, сейчас ее снижают с помощью скидок, специальных акций и прочего. Но нельзя сказать, что это тенденция года, скорее, это только тенденция весны.
Есть ли движение наших застройщиков в направлении других регионов страны?
Нет, разве что активен в этом плане ВКБ. Они выходят в Ростов. Девелопмент-Юг также озвучивал подобные планы, но пока они лишь все просчитывают, прощупывают почву в направлении Астрахани и Ростова.
А что происходит с рынком на черноморском побережье?
Честно сказать, я его очень плохо знаю. Могу сказать, что там очень плохие условия для продаж. И с точки зрения прозрачности, и с точки зрения обеспеченности местного населения, а рассчитывать только на приезжих я бы не стал.
Если говорить о рынке аренды жилья, есть ли какие-то движения здесь? Может быть приезжающие с юго-востока Украины дали толчок для роста?
Можно сказать, что спрос немного подрос, но вместе с ним подросло и предложение, так как в прошлом году сдалось в эксплуатацию много объектов экном-класса. И нельзя сказать, что украинцы как-то сыграли на руку аренде, во всяком случае не в Краснодаре.
