Настороженное одобрение: чего ждут застройщики от КРТ в Ростове

Фото: Freepik

Продажа квартир в новостройках Ростова-на-Дону зависла в стагнации. Местные девелоперы неохотно делают прогнозы по ценам и будущим продажам, при этом рынок строительства в донской столице развивается высокими темпами. В ближайшие годы в Ростове введут в эксплуатацию десятки новостроек, большинство из них станут частью масштабных проектов комплексного развития территорий (КРТ). Реализацией этих проектов занимаются крупные федеральные игроки. По мнению участников круглого стола «Жилье и инфраструктура в условиях 2023 года» аналитического центра «Эксперт Юг», в непростой экономической ситуации это станет серьезным вызовом для местных застройщиков.

«Проекты комплексного развития территорий — это сегмент массового жилья. Когда на рынок выходит проект на 100 га, 150 га, 260 га — все прекрасно понимают, какое количество квадратных метров жилья выйдут в ближайшие 2-3 года в продажу. Конкурировать с такими федеральными игроками, которые заходят в комплексное освоение территорий, у которых маркетинговый бюджет исчисляется сотнями миллионов — невозможно. Своей задачей мы видим остаться на рынке с качественным продуктом и забрать своего покупателя в чек, как минимум, превышающий в два раза тот, который сейчас получает рынок», — поделилась мнением коммерческий директор «СЗ Альянс» Елена Бибик. Она также добавила, что компания планирует и дальше работать с нестандартными проектами, рассчитанными на немассовый сегмент.

С тем, что конкуренция на рынке будет только нарастать, согласна и заместитель директора по работе с клиентами в агентстве недвижимости «Дон-МТ» Галина Пивоварова. По ее данным, сегодня наблюдается максимальное падение объема продаж на первичном рынке за последние семь лет. Оно составило более 30%.

Так, в 2022 году на первичном рынке зарегистрировано порядка 15 тыс. договоров долевого участия. В 2016 году этот показатель составлял 16,7 тыс., в 2021 году — 22,2 тыс. При этом средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке в Ростове в 2021 году составляла 57,7 тыс. рублей, а в феврале 2023 года она выросла до 105,5 тыс. рублей.

По мнению Пивоваровой, предпосылок того, что рынок будет другим, нет. Цена на квартиры будет незначительно падать при расслоении на сегменты.

Как рассказал председатель правления ассоциации строительных организаций «Комстрой» Станислав Цвиренко, в сложившейся на рынке ситуации особенно трудно планировать новые проекты и что-либо прогнозировать по будущим продажам.

«С момента приобретения земельного участка только на проектирование проекта, согласование, прохождение публичных слушаний уходит полтора года, плюс 3-4 месяца переговоры с банками, составление различных смет. От начала проектирования до фактического начала строительства может уйти до двух лет. Этап строительства также занимает не меньше 2-3 лет. То есть инвестор замораживает свои средства и не имеет возможности доступа к ним на 5 лет, мало кто сегодня может прогнозировать настолько далеко, а тем более мы видим изменения темпов продаж», — отметил Цвиренко.

Вместе с тем, несмотря на снижение продаж и усиление конкуренции, девелоперы сходятся во мнении, что строительству Ростова-на-Дону необходимо двигаться именно в комплексном направлении. Игроки признают, что КРТ может стать спасением для архитектурного облика донской столицы, поскольку проекты жилищных комплексов последних лет практически не учитывали нагрузку на дорожно-транспортные развязки города и удобство сопутствующей инфраструктуры.

«Многие застройщики строят здесь типовые дома, которые они строили в других городах и локациях, и которые не всегда соответствуют Ростову-на-Дону как городу миллионнику, городу со статусом столицы федерального округа. И, наверное, у себя дома вряд ли бы люди построили такое, чтобы жить в этом. Если посмотреть на последние застройки-пересечение магистральных путей — все передавлены. Новые территории, куда выходит застройка, где есть дороги, ранее построенные для других целей. Это значит, что нам жителям, которые будут жить в этих районах уже не проехать. Я согласен, что последняя надежда на КРТ — это тот способ, которым можно успеть что-то исправить на сложившейся территории и как-то экономически вытащить эту историю. Другой вопрос с какими требованиями мы выходим к КРТ», — отметил исполнительный директор компании «СитиСтрой» Дмитрий Павленко.

Он добавил, что город должен иметь свое видение развития, концепцию, при этом власти должны придерживаться принципиальных позиций. По мнению руководителя отдела продаж федерального девелопера «Неометрия» в Ростове-на-Дону Александра Жилина, чтобы улучшить будущие продажи и справиться с тем объемом квадратных метров, которые выйдут на рынок, необходимо продвигать бренд самого города и области и делать это в том числе за счет нестандартного подхода к архитектурному облику будущих домов.

«Мое мнение, нужно упаковывать сам город Ростов-на-Дону и продавать его как место, где захотят жить люди. Ростов варится в собственном соку и не привлекает жителей других регионов, как тот же Краснодар, Калининград, Санкт-Петербург и другие. При этом Ростов — это тоже Юг, здесь рядом Черное и Азовское море, наш город Таганрог — также культурная столица, которую мы сильно недооцениваем. Считаю, что без разворота во внешнюю сторону девелоперов и застройщиков, которые в том числе собираются реализовывать комплексное развитие, глобальные проекты, город просто задохнется. Все будут толкаться друг с другом и говорить, что покупателя нет», — считает Жилин.

Он также добавил, что качественная, продуманная архитектура зданий не настолько удорожает проект, как повышает его ценность. При этом люди из других регионов никогда не переедут в город, чтобы жить в типовом проекте.

«Кризис пока не явил себя в полной мере, но я не сомневаюсь, что он будет, и что он будет очистительным. Мы должны будем обратиться к другому подходу формирования жилой среды. Я хочу обратить внимание, что доминанта высотности имеет единственную положительную коннотацию — это связано с тем, что город обретает структурность, и это хорошо. Но при этом мы наблюдаем утрату богатства типов средства, и здесь я вижу выход, в том числе в КРТ, которое неизбежно приведет к новому качеству», — резюмировал архитектор, профессор ЮФУ, советник РААСН Сергей Алексеев.

Определенные надежды на КРТ сегодня возлагает и администрация города. Как рассказал заместитель директора департамента координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону Александр Шелаков, власти планируют привлекать инвесторов к комплексному развитию территорий в центре города, на которых присутствует большое количество ветхого жилья и аварийных домов.

«Механизм КРТ мы рассматриваем ближе к центральному району — там, где стоимость возводимого жилья больше, где более маржинальные проекты для самих инвесторов. Для нас важно решение проблем, которые есть в этих территориях — это ветхий фонд, расселение аварийного жилья. Недостаточность финансирования, конечно, сказывается на наших возможностях, и здесь мы надеемся на помощь инвесторов. Я не могу сказать, что мы пытаемся переложить эти заботы на их плечи, есть и меры господдержки, и место для диалога в части распределения обязанностей в рамках КРТ», — рассказал Шелаков.

Он добавил, что в настоящее время определяются механизмы работы КРТ при застройке в центре города. Они требуют тщательной проработки, поскольку в исторической части города располагается большое количество объектов культурного наследия.

В качестве пилотных в центре города в настоящее время рассматриваются несколько территорий, включая участок ул. Рябышева — ул. Черевичкина, территория на ул. Мечникова — ул. Ивановского — ул. Фрунзе — ул. Сеченова, а также зона в границах ул. Мечникова — ул. Ивановского — ул. Фрунзе — ул. Сеченова.

Напомним, что в Ростове-на-Дону определили девять перспективных территорий, в отношении которых могут быть определены решения о комплексном развитии (КРТ). Потенциальная площадь жилья в указанных КРТ составляет 3,5 млн кв. метров.

В настоящее время в городе уже реализуется несколько масштабных проектов КРТ. На левом берегу Дона ведется строительство нового микрорайона группой компаний «ЮгСтройИнвест».Согласно проекту, микрорайон будет рассчитан на 5893 квартиры. Поселиться на левом берегу Дона смогут 7945 жителей. «ЮгСтройИнвест» также займется застройкой территории старого аэропорта Ростова.

В марте стало известно, что «Проект-21» может построить еще один микрорайон на левом берегу Дона между Гребным каналом и водноспортивным кластером «Акватория». Предложение о застройке левобережной части города также вынесла ГК «Самолет». Речь идет об участке между Восточным шоссе и железной дорогой площадью 123,3 га.