Недвижимость юга. Эксперты: На строительном рынке больше паники, чем фактических проблем

Фото: Предоставлено пресс-службой

О компании: Инвестиционная строительная компания "РАС" реорганизована из фирмы, занимавшейся генеральными подрядами при строительстве проеков по обеспечению энергией олимпийских объектов (подстанции «Мзымта», «Спортивная»,  «Кабельные воздушные линии"; мобильные газотурбинные электрические станций и т.д.). С 2013г. компания занимается строительством жилых объектов.

Прошлый год показал хорошую положительную динамику стройрынка. А что ждать от 2015г.?

Попов: На  строительном рынке больше паники, чем фактических проблем. Поэтому, если продуманы все шаги - заключены контракты, проплачены авансы -  можно работать дальше стабильно. Так, например, мы в ноябре, когда стало понятно, что ситуация на рынке опасная, валюта нестабильна, закупили арматуру до 12 этажа, сейчас мы строим в ценах ноября прошлого года.

Но ведь в январе уже произошел спад продаж жилья?

Зимина: Декабрь был сумасшедшим по продажам, он прогнозируемо принес всплеск продаж. Сейчас я не чувствую очень критичной ситуации по продажам. И тем более у хорошего руководителя отдела продаж всегда есть в запасе несколько инструментов по их активизации. Так, сейчас мы вводим новую тенденцию на рынке Краснодара — встречи с дольщиками. Цель встреч — успокоить покупателей, нам очень важна обратная связь от наших дольщиков.

Но вы все же будете как-то пересматривать расходы по строительным проектам  в связи с тем, что сейчас происходит на рынке?

Попов: На эту тему я отвечу вам не вполне в духе сегодняшнего времени, но я не вижу больших «критичностей». Что по сути произошло на рынке? Да, поднялась в цене арматура. Но она подорожала не настолько, всего на 9-10 тыс. руб. за тонну и динамика на снижение стоимости. Это прогнозируемое ежегодное повышение. Бетон в цене изменился незначительно. Оборудование, конечно, в цене выросло. Но выход предложило само правительство, сориентировав на использование продукции российских производителей. Много импортных производств базируется в России, как например «Otis» - лифты. Доля оборудования в затратах на строительство составляет не более 5-10%, в масштабах всей стройки это не критичная сумма, а так же при формировании бюджета мы закладывали предполагаемые риски. Мы оптимистично настроены, так как нам не пришлось корректировать бюджет, и строим на собственные средства и средства дольщиков.

Мы не поднимали цены, когда в конце декабря был ажиотаж и население активно скупало жилье. Усредненная стоимость квадратного метра на данный момент у нас 38 тыс. руб. за кв м. Ажиотаж прошел, рынок откатился назад, цены незначительно, но упали, и я просто не могу себе позволить в случае повышения цены и дальнейшего понижения спроса снижать цену квадратного метра, так как мой дольщик в этом случае будет чувствовать себя обманутым. Нет смысла в таких корректировках. Мы все работаем в рублевой зоне.

Насколько возросшие ставки по ипотеке в 2015г. смогут затормозить развитие строительного рынка? Стоит ли в этих условиях  ждать появления новых проектов или новых игроков?

Попов: Вопрос ипотеки актуален для государства, потому что мы все прекрасно понимаем, что достаточно большая доля продаж жилья обеспечивается именно с привлечением ипотечных займов. Ранее у нас было 50-60% объема именно ипотечных продаж. Если не поспособствовать развитию ипотеки в сегодняшней ситуации, то это негативно скажется не только на строительном рынке, но и в целом на экономике государства.

Зимина: Нынешнюю процентную ставку по ипотеке в 14,5% я считаю вполне рабочей. Сейчас такой процент дает Сбербанк. Почему сейчас люди так активно как раньше не берут ипотеку? Им нужно понимание будущего, уверенность в стабильности и условиях, по которым они будут возвращать долги. Сейчас в головах, как и в стране, нестабильность, поэтому как только нормализуется политическая ситуация, люди поймут, что в принципе все нормально и будут брать ипотеку и под 14,5%.

А что говорят банкиры по поводу снижения или субсидирования ипотечных ставок, ожидается ли реальное снижение ставок?

Зимина: Да, к этому есть все предпосылки. Снижение до 13% вполне реально. Я, например, был на форуме Сбербанка, который прошел в Сочи в прошлые выходные. Пока  Сбербанк  не оглашает конкретные программы, но все этого ждут, и это будет. 

Какой сценарий деятельности компании  для себя вы закладываете на 2015 год? Будет он пессимистичным или оптимистичным?

Попов: Наша компания очень молодая, в 2014г. мы были преобразованы из компании, которая занималась строительными подрядами по олимпийской программе, мы переродились, стали застройщиками. Вышли с новым продуктом на новый рынок. Мы предложили уникальный комплекс для рынка Краснодара, качественно новое видение жилья под старым наименованием комфорт-класс. Именно этот сегмент мало представлен на рынке Краснодара.

Что вы вкладываете в понятие комфорт-класса?

Зимина: Есть жилье эконом-класса: это слегка улучшенные панельные дома. Это для тех, кто только-только накопил на покупку жилья (студенты, малообеспеченная часть населения). Есть вторая категория – люди, выбирающие комфорт-класс. Они покупают уже не первую квартиру и хотят улучшить жилищные условия. Они уже пожили в условиях, когда негде припарковать машину, где нет комфортных условий, которые могут быть. А все атрибуты комфорта уже давно придуманы, этот «велосипед» давно работает в Санкт-Петербурге, Москве. Это не только продуманная дворовая территория, обустроенные детские площадки,  обязательно ландшафтный дизайн, обязательно скамеечки, на парковках — эксплуатируемая кровля. Ухоженные парадные (подъезды), обустроенные колясочные, кладовые помещения все то, что дает возможность жить с комфортом.

То есть, вы рассчитываете, что покупательская способность среднего класса в Краснодаре в этом году из-за кризиса не сократится?

Зимина: Политика компании сейчас такова, что мы строим комфорт-класс, а продаем в ценовой категории эконом-класса. Так как мы выходим с новым продуктом на новый рынок, эта стоимость экономически обоснована. Как только мы запустим первый проект, покажем рынку, что мы – стабильная компания,  перейдем в ценовой сегмент комфорт класса. Цены на комфорт класс традиционно на рынке в среднем на 15% выше,  чем на эконом предложения. Ровно за счет того, что мы не просто предлагаем купить квартиру, а предлагаем купить образ жизни.

Почему, на ваш взгляд, подобных предложений  на Краснодарском рынке не так много?

Зимина: Все дело в том, что в Краснодаре сейчас происходит ровно то, что было в Санкт-Петербурге и Москве 5-7 лет назад. Города были вполне в типичном кирпиче, но потом началась жесткая борьба за клиента. Клиента надо удержать комплексом предложений. В Краснодаре эта ситуация наступит через 2-3 года. Но, понимая  тенденции на рынке, мы действуем на опережение и выходим на рынок с уникальным предложением в своем сегменте.

Расскажите подробнее о вашем проекте.

Попов: Мы начали строить в конце 2014г. четыре жилых литера в ЖК «Парусная регата». Первый вводим в эксплуатацию в конце этого года. Первый литер жилого комплекса называется «Адмирал Крузенштерн», что отражено в дизайне холлов. Это также является атрибутом комфорт класса. Все 4 литера в ЖК мы планируем сдать до конца 2017г. Над разработкой этого проекта мы работали 1,5 года. К 2017г. мы планируем в рамках проекта ввести 1 тыс. 50 квартир общей площадью около 40 тыс. кв. метров. Объем инвестиций — около 1,3 млрд руб. Окупить вложения планируем к моменту реализации проекта.

Зимина: Первый литер полностью продан, за несколько месяцев. Ведутся продажи второго, он реализован на 40%. Первый литер сдается в конце 2015г., второй и третий — середина 2016г.

А лично вам как-то помог ваш олимпийский опыт?

Попов: Несомненно. Наша компания организована в конце 2009г. Она была преобразована  из сочинской компании «РосАгроСтрой», которая занималась промышленным строительством, участвовала в строительстве олимпийской инфраструктуры. Всего было реализовано 15 проектов. Во время олимпийской стройки у нас одновременно в работе было до 8 объектов, строителей -  до 1,5 тыс. человек. Этот опыт позволил нам выйти на новый уровень и найти свою новую нишу - жилищное строительство. 

Опыт был колоссальный, исходя из тех соображений, что были применены новые веяния и технологии в строительстве, которые мы в итоге перенесли и на наши объекты в Краснодаре. Коллектив, который максимально постарались сохранить, приобрел этот уникальный опыт и применяет его в организации строительства. Даже при плановых проверках Госстройнадзора, они отмечают высокий уровень ведения исполнительной документации и качество стройки. Это для нас олимпийское наследие в действии.  

Почему решили переориентироваться и зайти в Краснодар?

Попов: Сочи на момент олимпийской стройки был привлекателен для инвестиций. Много столичных компаний зашли туда, однако число жителей Сочи ограничено. Проанализировав рынок жилья Краснодарского края, мы пришли к выводу, что Краснодар очень привлекателен для инвестиций. Ниша, которую мы для себя выбрали — занята на 3-5%, а прогнозируемый рост этого сегмента до 25-30%. Исходя из этого было принято решение, что в комфорт-класс будут интегрированы элементы бизнес класса, и на рынок будет выведен принципиально новый формат предложение.

Для себя вы не видите каких-то серьезных проблем, но что произойдет в 2015г. на рынке Краснодара в целом? Аналитики прогнозируют массовый уход с рынка тех, кто еще не успел заработать репутацию.   Попов: С рынка могут уйти или свернуться некоторые компании, те, которые не просчитали риски,  не просмотрели ситуацию наперед. Краснодарский край богат на компании, которые, приобретя опыт на олимпийской стройке, переориентировались на жилищную застройку. Что касается крупных компаний, то возможно, они заморозят некоторые объекты на время. Но глобального передела рынка я не жду. Мне кажется, с рынка уйдут маленькие и частные компании, которые не имеют достаточной прочности и финансовой подушки.