Спрос диктует: как изменят свои проекты застройщики Ростова в 2023г.
Ключевым трендом весны 2023 года станет постепенное выравнивание спроса и предложения на жилищном рынке Ростовской области после значительного диссонанса, который возник в прошлом году из-за общей экономико-политической ситуации в стране. К такому выводу пришли застройщики и эксперты в ходе конференции «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы», организованной Национальным объединением застройщиков и порталом ЕРЗ.РФ в торгово-промышленной палате Ростовской области.
Как рассказал руководитель портала «Единый ресурс застройщиков» Кирилл Холопик, главные изменения ожидаются в структуры рынка жилья донского региона. Доля дорогих квартир может уменьшится, а дешевых увеличиться.
Разворот к малогабаритному жилью
В Ростовской области эта тенденция может проявиться ярче, чем в других регионах России, так как именно здесь в структуре спроса произошло смещение к малогабаритным квартирам порядка 30 метров. Об этом сообщили сами девелоперы в ходе голосования. В целом в регионах пока лидируют квартиры площадью до 47 кв. м. При этом 29% собравшихся на конференции девлоперов считают, что в ближайшей перспективе в продаже жилья в донском регионе увеличится доля квартир площадью 35-40 кв. м.
О том, что в Ростовской области ситуация сложнее рассказала и руководитель группы развития в регионах компании «Яндекс Недвижимость» Екатерина Селезнева. По ее данным, спрос на новостройки в ЮФО с начала 2022 года снизился заметнее, чем по России в целом, при этом донской регион потерял привлекательность по сравнению с соседями по округу из-за своего приграничного положения.
«Сильно просели регионы ЮФО и приграничные регионы. По объемам спроса выгодно отличается Урал. Если смотреть по регионам ЮФО спрос в Краснодарском крае примерно в полтора раза выше, чем в Ростовской области. Если Ростов — это 2 млн запросов, то в Краснодаре — 3 млн», — сообщила Селезнева. Вместе с тем, она подчеркнула, что в исследовании речь идет об интересе к покупке недвижимости, а не о реальных сделках.
В структуре спроса в Ростовской области новостройки занимают 35-38%. При этом за последние пол года спрос на вторичку упал на 30%, а на новострйки на 13%.
«Это значит, что людям труднее будет продать свою квартиру на вторичном рынке для того, чтобы купить новостройку. В связи с этим покупатели будут обращать внимание на программы трейд-ин», — считает Екатерина Селезнева.
По мнению экспертов, изменения окажут существенное влияние на девелоперский продукт застройщиков. В связи с усиливающейся конкуренцией на рынке, застройщики будут уделять гораздо большее внимание сопутствующей инфраструктуре и архитектуре своих проектов.
Девелоперский подход
Застройщики считают, что квартирография и элементы дизайна напрямую влияют на чек и спасают даже невыгодные по локации проекты.
«При грамотном подходе к квартирографии и сопутствующей инфраструктуре можно продаваться выше рынка, и такие примеры есть сразу у нескольких застройщиков. Если раньше цена росла, и рынок все прощал — продавалось все, что выводилось на рынок — то сейчас времена меняются, крупным застройщикам придется сильно толкаться между собой», — считает руководитель отдела продаж федерального девелопера «Неометрия» в Ростове-на-Дону Александр Жилин.
По мнению застройщиков донского региона, приоритетным трендом развития девелоперского продукта станет комплексный подход к строительству с социальной инфраструктурой. Лидирующими элементами в проектах, согласно опросу застройщиков, станут следующие: двор без машин (61%), мастер планирование (50%), архитектурные улучшения (46%) и ландшафтный дизайн (30%).
По словам Холопика, одним из ключевых трендов в девелопменте Ростовской области также станет развитие пешеходных дорожек внутри жилищных комплексов, а также появление велопарковок. Вырастет доля домов с вентилируемыми фасадами, спрятанными водосточными трубами и низкими подоконниками в квартирах.
Непредсказуемые цены
По словам Кирилла Холопика, в настоящее время рынок может пойти в сторону снижения цены на первичном рынке. В Ростовской области эта общероссийская тенденция будет заметна уже весной 2023 года.
«В феврале 2023 года цены снизились на 7% — до 126 тыс. рублей. Пошел разворот цены. Скорее всего, это связано с отказом застройщиков от нулевой ставки по ипотеке. Мы не ожидаем резкого снижения вниз, скорее, будет ступенька, — говорит Холопик. — Как только застройщики массово стали отказываться от ипотеки по нулевой ставке полетела вниз и цена. Точнее она, скорее, возвращается в свое нормальное состояние — без надбавки».
Вместе с тем, согласно данным экспертов, на стоимость жилья будет оказывать давление растущая цена на строительные материалы.
По информации, Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в Ростове-на-Дону в марте 2023 г. по сравнению с февралем цены на щебень выросли на 9,1%, на песок на 2,6%, на бетон — на 2,3%, на листовую сталь рост цен составил 3,3%, на трубы стальные — 2,8%, на кабель — 4,3%. При этом НОСТРОЙ отмечает корреляцию изменения цен на стройматериалы в 2023 году с аналогичным параметром роста в марте 2021 года, когда произошел в целом резкий рост цен на строительные материалы после пандемии.
