Недвижимость Юга: Ипотеку спасет только господдержка

Фото: РБК

«После декабрьского решения Центробанка России повысить ключевую ставку до 17% годовых и январской коррекции этой ставки до 15% банки оказались в сложнейшем положении. Ставки по ипотеке выросли почти сразу же со среднего уровня в 13% до 19-20%», - поясняет старший аналитик Альпари Анна Бодрова.

Сейчас в Ростовской области и Краснодарском крае можно взять ипотечный кредит по ставке от 12,25% (банк «Центр-инвест») до 24%. Средняя же ставка ключевых игроков рынка колеблется на уровне 14,5-16% годовых. В частности, ВТБ24 выдает ипотеку под 15,95-16,95%, кредит в Сбербанке можно взять от 14,5%, в ББР Банке - от 15,75% до 15,9 %, в банке Москвы ставка 15,95%, в Росбанке — от 17,8%. В среднем по сравнению с началом декабря 2014г. банки увеличили ставки на 1-4 п.п.

ВТБ24 в январе сократил выдачу ипотеки на 20% по количеству и на 13% по объему. В Банке Москвы в январе объемы выдачи ипотеки, напротив выросли. Однако по итогам 2015г. ожидается снижение объема продаж ипотечных кредитов на 30%, рассказал директор Краснодарского филиала Банка Москвы Валерий Гапонов .

Однако к сокращению выдачи ипотеки привел не только рост ставок и снижение платежеспособного спроса населения. Сами кредитные организации начали серьезно «фильтровать» клиентов, чтобы не допустить будущих просрочек.

«Ухудшение экономической ситуации в стране в первую очередь приводит к ужесточению требований банков к заемщикам и соблюдению более строгой политики в области рисков», - поясняет региональный директор Южного филиала Росбанка Евдокия Малогловец .

По словам Бодровой, в отдельных банках отказ по запросам на ипотеку сейчас доходит до 85%. «Ипотечный кредит представляет собой достаточно рискованный продукт для банка. В финансово спокойные времена кредитная организация закладывает в процент по займу все свои потенциальные риски, включая вероятность невозврата», - поясняет Бодрова.

В то же время, по ее мнению, риск невозврата банкам включить уже просто некуда: ставка и так находится на «заоблачной» высоте. При этом уровень просрочки и невозвратов в последние 8-10 мес. серьезно вырос. «Подписываясь на ипотечную ношу год-два назад, среднестатистический россиянин и предполагать не мог, что к 2015 году его повседневные расходы вырастут из-за девальвации рубля, зато доходы останутся ровно на том же уровне», - отмечает Бодрова.

Банки не могут так рисковать, поэтому и отказывают в ипотечных кредитах все чаще. Сами банкиры не признают излишних отказов, но отмечают, что стали относиться к заемщикам действительно строже. Также ужесточились условия выдачи кредитов.

Например, приобрести квартиру в ипотеку от ВТБ24 в строящемся доме теперь можно лишь в том случае, если дом построен на 80%, а первоначальный взнос заемщика составляет 50%. Исключение составляют лишь программы ВТБ24 с застройщиками, являющимися стратегическими партнерами банка.

«Кредитные учреждения стали еще более качественно просматривать кредитную историю, а так же более детально проверять работодателя и доходы клиента», - прокомментировали в ББР Банке .

В «Центр-инвесте» подтверждают, что одной из наиболее частых причин отказа в выдаче кредита сейчас становится не очень хорошая кредитная история заемщика, а также количество уже имеющихся обязательств.

Требования к минимальному первоначальному взносу также стали строже. «В первую очередь, это коснулось таких объектов как таунхаусы, апартаменты и дома с земельным участком», - прокомментировал управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в г.Краснодаре Игорь Казанцев..

Так, большинство банков подняли уровень первоначального взноса по таким объектам до 40%. В то же время при приобретении квартиры на вторичном рынке минимальный взнос в большинстве кредитных учреждений остается достаточно демократичным и составляет 20%.

Эксперты и сами участники рынка сходятся в одном: оживить ипотечный рынок и вновь дать ему серьезный рост может лишь государство.

«Прежде всего, должна быть серьезно понижена ключевая ставка - до 8-10% годовых. По оценкам Альпари это вынудит банки сокращать собственные ставки по кредитам, что сделает займы доступнее для населения и, соответственно, простимулирует спрос на такие продукты», - считает Бодрова.

«Учитывая текущую экономическую ситуацию, наиболее эффективным является реализация государственных мер по удешевлению фондирования для банков, занимающихся выдачей ипотеки», - считает Игорь Казанцев.

Основным драйвером стимулирования ипотечного рынка и поддержки строительного сектора должна стать программа государственной поддержки ипотеки и рынка строящегося жилья в РФ, в рамках которой процентная ставка в кредитном договоре не будет превышать 13 – 13,5% годовых, а объем бюджетных средств позволит выдать порядка 400 млрд. руб. ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках.

Предполагаемое выделение средств государством на субсидирование ставки для поддержки первичного ипотечного рынка банкиры оценивают как знаковую меру. «Прежний опыт субсидирования процентной ставки по автокредитам оказался позитивным. Есть также понимание, что каждый рубль, вложенный в первичный рынок жилья, дает мультипликационный эффект в смежных отраслях экономики», - считает Евдокия Малогловец.

«Возможно, государство все же придет к тому, что нужно субсидировать часть процентной ставки, как и в случае с автокредитами, но говорить об этом пока рано», - подчеркнул начальник Управления розничного кредитования банка Центр-инвест Николай Парамонов.

Вторым значимым шагом, по мнению банкиров, должна стать реализация законопроекта, который предполагает использование средств материнского (семейного) капитала в качестве первоначального взноса при покупке жилья в ипотеку.

Напомним, во вторник, 17 февраля, состоялось заседание Комиссии по экономическому развитию и интеграции, на котором первый вице-премьер Игорь Шувалов дал поручение Минфину и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) проработать механизмы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам в 2015 году. На эти цели предполагается выделить в качестве поддержки от государства 20 млрд руб. Предполагаемые источники финансирования – программа «Жилище» и антикризисный фонд.

Механизм поддержки планируется определить до 27 февраля (срок указан в антикризисном плане правительства). Субсидирование ипотечной ставки позволит банкам выдать в этом году кредиты на общую сумму 400–500 млрд руб. (для сравнения: в прошлом году было 1,7 трлн руб.). ​В материалах АИЖК говорится, что если не поддержать ипотечное кредитование, то выдачи в этом году сократятся в 4,5 раза по сравнению с 2014-м - с 1,7 трлн руб. до 380 млрд рублей. А если речь идет о новостройках, то в 8,5 раз.